La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) s'applique aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) depuis le 1er janvier 2010, date à laquelle elle a officiellement remplacé l'ancienne taxe professionnelle. L'article 1447 du Code Général des Impôts stipule que la location meublée est une activité commerciale par nature. Tu es donc redevable de cet impôt local, au même titre qu'un artisan ou un commerçant.
Le calendrier de ta CFE : les 3 premières années
L'administration fiscale applique un calendrier progressif pour le paiement de ta CFE. Tu ne paies pas plein pot dès le premier jour.
Année 1 (Année N) : L'exonération totale
L'année civile du début de ta location meublée, ta CFE est de 0 €. Si tu mets ton premier locataire en place le 15 février 2024, tu ne paieras aucune CFE en 2024.
Attention, cette exonération n'est pas automatique. Tu as une obligation déclarative : tu dois envoyer le formulaire 1447-C (Déclaration initiale de CFE) au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend ton bien, avant le 31 décembre de l'année de création. Ce document permet aux impôts de calculer tes futures cotisations.
Année 2 (Année N+1) : La réduction de 50 %
La deuxième année, les impôts calculent ta base d'imposition et appliquent une décote de 50 %. Reprenons notre exemple : en 2025, tu paieras la moitié de la CFE normale.
Année 3 (Année N+2) : Le taux plein
À partir de la troisième année, le régime de croisière s'installe. En 2026, tu paieras 100 % de ta CFE. Le montant sera exigible chaque année au 15 décembre.
Comment est calculé le montant de ta CFE ?
Le calcul de la CFE repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale de ton bien immobilier et le taux d'imposition voté par la commune où se situe le logement.
Formule de base : Valeur locative cadastrale × Taux communal = Montant de la CFE.
La valeur locative cadastrale est la même que celle utilisée pour calculer ta taxe foncière. Le taux communal, lui, varie énormément d'une ville à l'autre. Un studio à Paris n'aura pas la même CFE qu'un studio identique à Limoges.
La cotisation minimum forfaitaire
Si la valeur locative de ton bien est très faible, l'administration fiscale applique une base minimum de CFE. Ce barème est fixé par la commune, mais encadré par la loi en fonction de ton chiffre d'affaires (tes loyers annuels charges comprises).
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Commencer ma déclarationVoici les tranches applicables selon le chiffre d'affaires (CA) généré en année N-2 :
| Chiffre d'affaires annuel (N-2) | Base minimum de CFE (avant application du taux) |
|---|---|
| Jusqu'à 10 000 € | Entre 237 € et 552 € |
| De 10 001 € à 32 600 € | Entre 237 € et 1 050 € |
| De 32 601 € à 100 000 € | Entre 237 € et 2 249 € |
| Plus de 100 000 € | Entre 237 € et 3 943 € |
Prenons un exemple chiffré. Tu possèdes un appartement à Toulouse qui génère 8 500 € de loyers annuels. Tu te trouves dans la première tranche. La mairie de Toulouse a fixé la base minimum pour cette tranche à 500 €. Le taux de CFE de la commune est de 30 %. Ta CFE sera de : 500 € × 30 % = 150 €.
Les cas d'exonération de CFE en LMNP
La règle générale impose le paiement de la CFE. La loi prévoit néanmoins des exceptions strictes.
L'exonération pour recettes inférieures à 5 000 €
L'article 1647 D du Code Général des Impôts est ton meilleur allié si tu as un petit rendement. Si le montant total de tes loyers annuels (charges comprises) est inférieur ou égal à 5 000 €, tu es totalement exonéré de la cotisation minimum de CFE.
Cette limite s'apprécie sur la base des recettes de l'année N-2. Pour la CFE 2024, les impôts regardent tes encaissements de 2022.
La location d'une partie de ta résidence principale
L'article 1459 du CGI exonère les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, à condition que :
- Les pièces louées fassent partie intégrante de ta résidence principale.
- Le prix de location soit fixé dans des limites raisonnables (plafonds publiés chaque année par l'administration).
Le cas de la location saisonnière (Airbnb, Booking)
Les règles se sont durcies. Historiquement, les meublés de tourisme bénéficiaient d'exonérations locales. Aujourd'hui, la location saisonnière est soumise à la CFE de plein droit. Seules les communes situées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) peuvent, sur délibération du conseil municipal, maintenir une exonération pour les meublés de tourisme classés. Ne compte pas dessus si tu loues un Airbnb en plein centre de Bordeaux ou de Lyon.
La CFE et ta déclaration fiscale (Régime Réel)
La CFE est une charge déductible. C'est ici que le choix de ton régime fiscal prend tout son sens.
Si tu es au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %), la CFE est noyée dans cet abattement. Tu paies la taxe, mais tu ne peux pas la déduire de tes impôts. C'est une perte sèche.
Si tu as opté pour le régime réel simplifié, la CFE vient diminuer ton bénéfice imposable. Tu reportes le montant exact payé sur ta liasse fiscale (formulaire 2033-C).
Concrètement : tu encaisses 10 000 € de loyers. Tu paies 400 € de CFE. Au régime réel, ces 400 € s'ajoutent à tes amortissements comptables, tes intérêts d'emprunt et ta taxe foncière pour créer un déficit LMNP. Résultat : tu ramènes ton impôt sur les loyers à zéro.
La génération de cette liasse fiscale avec les bons amortissements et la déduction de la CFE demande de la précision. Tu as besoin de remplir les formulaires 2031 et 2033. LMNP Facile génère ta déclaration complète et conforme en 10 minutes pour 49 €. Tu obtiens ton fichier EDI prêt à être télétransmis aux impôts, sans payer les 500 € annuels d'un expert-comptable traditionnel.
Les démarches pour payer ta CFE
L'administration fiscale ne t'enverra jamais d'avis de paiement par courrier. Tout se passe en ligne.
- Tu dois obtenir ton numéro SIRET via le guichet unique de l'INPI (démarche P0i).
- Avec ce SIRET, tu crées ton espace professionnel sur impots.gouv.fr. Attention, c'est un espace distinct de ton espace particulier où tu déclares tes revenus classiques.
- Début novembre, l'avis de CFE apparaît dans la rubrique "Consulter > Avis CFE".
- Tu as jusqu'au 15 décembre pour régler.
Le paiement s'effectue obligatoirement par prélèvement. Tu dois enregistrer tes coordonnées bancaires dans ton espace professionnel et valider le mandat SEPA B2B auprès de ta banque.
Connecte-toi à ton espace professionnel impots.gouv.fr dès aujourd'hui pour vérifier que ton compte bancaire est bien validé. Un mandat SEPA non signé auprès de ta banque bloquera le prélèvement du 15 décembre et entraînera une majoration de 10 % pour retard de paiement.
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Questions fréquentes
Depuis quand la CFE existe-t-elle pour le LMNP ?
Dois-je payer la CFE la première année de mon LMNP ?
Y a-t-il une exonération de CFE si je gagne peu ?
Quelle est la date limite pour payer la CFE ?
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