Comparateur Micro-BIC vs Régime Réel
Découvre quel régime fiscal est le plus avantageux pour ta location meublée. Intègre les recettes encaissées, la durée réelle d'exploitation, les charges proratisables et les amortissements.
Recettes et durée
Entre 1 et 12 mois. Sert au prorata des charges récurrentes, des amortissements et du seuil micro-BIC.
Tes charges déductibles(régime réel uniquement)
Les charges récurrentes sont saisies en montant annuel 12 mois puis proratisées selon la durée d'exploitation. Les charges ponctuelles restent non proratisées.
Entretien, déplacements, petites réparations déjà payées sur l'année fiscale.
Amortissements(estimation)
Dotation annuelle estimée sur ~30 ans en moyenne (85% hors terrain), puis proratisée selon la durée d'exploitation.
Dotation annuelle estimée sur 7 ans, puis proratisée.
Ta tranche d'imposition
Taux marginal + 18,6% de prélèvements sociaux = 48,6% total
Le Régime Réel est plus avantageux
Tu économises 2 470 € d'impôts sur l'année avec le régime réel.
Micro-BIC
Régime Réel
RecommandéLecture du résultat
Charges + amortissements représentent 88% des recettes. Le seuil de bascule du réel correspond ici à 6 600 € de déductions, soit l'abattement micro-BIC.
Écart au seuil : +5 081 €. Au-dessus de zéro, le réel réduit l'assiette imposable par rapport au micro.
Plus-value : les amortissements effectivement utilisés au réel doivent être suivis. Dans cette simulation, 6 381 € d'amortissements réduisent l'impôt sur l'année et peuvent peser dans le calcul de revente selon les règles applicables et les exceptions.
Comment choisir entre Micro-BIC et Régime Réel ?
Le Micro-BIC
Simple et rapide : tu déclares les recettes encaissées, y compris les charges locatives éventuelles, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% censé couvrir toutes tes charges.
Avantage : Aucune comptabilité à tenir.
Inconvénient : Si tes charges réelles + amortissements dépassent 50%, tu paies plus d'impôts que nécessaire.
Le Régime Réel
Tu déduis tes charges réelles ET l'amortissement de ton bien. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, mais l'excédent peut être reporté.
Avantage : Économie d'impôt significative grâce aux amortissements.
Inconvénient : Liasse fiscale obligatoire (simplifiée avec nos outils).
La règle des 50%
Si Charges + Amortissements > 50% des recettes, le régime réel est plus intéressant. En cas de début d'activité, de vacance longue ou de saisonnier, compare les recettes encaissées avec des charges et amortissements proratisés de façon cohérente.
Seuils du Micro-BIC (revenus 2025)
Au-delà de 77 700€ de recettes annuelles en meublé longue durée, le micro-BIC n'est plus possible pour la déclaration 2026 des revenus 2025. En début d'activité, ce seuil doit être ajusté au temps d'exploitation.
Attention meublé de tourisme : depuis 2025, le seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est de 15 000€ (abattement 30% seulement). Pour les classés : 77 700€ (abattement 50%). Ces seuils forcent de nombreux propriétaires Airbnb vers le régime réel.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Micro-BIC et Régime Réel LMNP ?
Le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes. Le Régime Réel permet de déduire vos charges réelles ET d'amortir le bien. Le Réel est souvent plus avantageux si vos charges + amortissements dépassent 50% des recettes.
Quel est le seuil du Micro-BIC pour les revenus 2025 déclarés en 2026 ?
Pour la location meublée longue durée : 77 700€ (abattement 50%). Pour les meublés de tourisme classés : 77 700€ (abattement 50%). Pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) : 15 000€ (abattement 30% seulement). Ces seuils s'apprécient avec un prorata en cas d'exploitation partielle sur l'année civile.
Peut-on changer de régime fiscal LMNP ?
Oui, pour passer du Micro-BIC au Régime Réel, il faut envoyer une lettre d'option au SIE dans le délai applicable. L'option est valable un an et reconduite tacitement tant que tu ne la dénonces pas.
Le régime réel est-il plus compliqué ?
Le régime réel nécessite une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). Avec LMNP Facile, cette liasse est générée automatiquement en 10 minutes pour 49€, rendant le réel aussi simple que le micro.