Les 2033 : le cœur de ta liasse fiscale
La liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié comprend un formulaire principal (le 2031) et des annexes (les 2033). Concrètement :
| Formulaire | Rôle | Pages |
|---|---|---|
| 2031 | Page de garde : identification + résultat fiscal global | 1 page |
| 2033-A | Compte de résultat simplifié | 1 page |
| 2033-B | Bilan simplifié (actif + passif) | 1 page |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus-values | 1 page |
| 2033-D | Relevé de provisions (rare en LMNP) | 1 page |
| 2033-E | Détermination de la valeur ajoutée (CVAE, rare) | 1 page |
En pratique, un LMNP remplit les 2033-A, 2033-B et 2033-C. Les 2033-D et 2033-E sont vides sauf cas très particulier.
Formulaire 2033-A — Compte de résultat simplifié
Le 2033-A retrace tes recettes et charges de l'exercice. C'est ici que se calcule le résultat fiscal qui sera reporté sur le 2031 (et ensuite sur le 2042 C PRO).
Partie « Produits » (recettes)
| Case | Libellé | Quoi déclarer |
|---|---|---|
| 210 | Ventes de marchandises | 0 (pas applicable en LMNP) |
| 214 | Production vendue — prestations de services | Tes loyers encaissés (charges comprises) |
| 218 | Produits des activités annexes | Revenus accessoires (ex: location de parking) |
| 230 | Total des produits d'exploitation | Somme des cases ci-dessus |
Partie « Charges »
| Case | Libellé | Quoi déclarer |
|---|---|---|
| 242 | Achats de matières premières | 0 |
| 250 | Autres charges externes | Assurance PNO, frais de gestion, honoraires |
| 252 | Impôts et taxes | CFE + taxe foncière (part du propriétaire) |
| 254 | Rémunérations du personnel | 0 (sauf si salarié) |
| 256 | Charges sociales | 0 |
| 262 | Dotations aux amortissements | Amortissements de l'exercice (doit correspondre au 2033-C) |
| 264 | Charges financières | Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur |
| 270 | Total des charges | Somme |
Résultat
| Case | Libellé | Calcul |
|---|---|---|
| 310 | Résultat d'exploitation | Produits (230) – Charges (270) |
| 370 | Résultat fiscal | Résultat après retraitements → reporté sur le 2031 |
Point critique : La case 262 (amortissements) doit correspondre exactement au total des dotations du 2033-C. Toute incohérence est un signal pour l'administration.
Formulaire 2033-B — Bilan simplifié
Le 2033-B est une photographie de ton patrimoine LMNP au 31 décembre. Il comprend un actif (ce que tu possèdes) et un passif (comment c'est financé).
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| Case | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 010 | Immobilisations incorporelles (brut) | 0 (pas de fonds de commerce en LMNP) |
| 014 | Immobilisations corporelles (brut) | Prix d'acquisition du bien + mobilier |
| 016 | Amortissements cumulés | Total des amortissements pratiqués depuis l'achat |
| 028 | Immobilisations corporelles (net) | Brut – Amortissements cumulés |
| 040 | Créances | Loyers non encore encaissés au 31/12 |
| 060 | Disponibilités | Solde du compte dédié LMNP |
| 068 | Total actif | Somme |
Passif (comment c'est financé)
| Case | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 120 | Capital | Apport initial (en LMNP : prix d'acquisition – emprunt) |
| 134 | Résultat de l'exercice | Résultat du 2033-A |
| 136 | Report à nouveau | Résultats des exercices antérieurs |
| 156 | Emprunts et dettes | Capital restant dû au 31/12 |
| 172 | Total passif | Doit être = Total actif |
Règle d'or : Actif = Passif. Si les deux totaux ne correspondent pas, la liasse est incohérente et sera rejetée.
Formulaire 2033-C — Immobilisations et amortissements
Le 2033-C est le tableau des amortissements. C'est le formulaire le plus technique de la liasse LMNP — et celui que l'administration regarde en premier lors d'un contrôle.
Structure du tableau
Pour chaque immobilisation (bien immobilier, mobilier, travaux), tu dois renseigner :
| Colonne | Information |
|---|---|
| Nature de l'immobilisation | Ex: « Structure gros œuvre », « Mobilier », « Travaux salle de bain » |
| Valeur brute début d'exercice | Valeur à l'acquisition |
| Augmentations | Nouvelles acquisitions dans l'exercice (travaux, mobilier) |
| Diminutions | Cessions dans l'exercice |
| Valeur brute fin d'exercice | Début + Augmentations – Diminutions |
| Amortissements cumulés début | Total amorti avant cet exercice |
| Dotation de l'exercice | Amortissement de cette année |
| Amortissements cumulés fin | Début + Dotation |
| Valeur nette comptable | Brut fin – Amortissements cumulés fin |
Exemple pour un bien LMNP (3e année)
| Immobilisation | Brut | Amort. cumulés début | Dotation N | Amort. cumulés fin | VNC |
|---|---|---|---|---|---|
| Structure (50%) | 85 000€ | 3 400€ | 1 700€ | 5 100€ | 79 900€ |
| Toiture (10%) | 17 000€ | 1 360€ | 680€ | 2 040€ | 14 960€ |
| Installations (15%) | 25 500€ | 3 400€ | 1 700€ | 5 100€ | 20 400€ |
| Agencements (15%) | 25 500€ | 5 100€ | 2 550€ | 7 650€ | 17 850€ |
| Mobilier | 10 000€ | 2 856€ | 1 428€ | 4 284€ | 5 716€ |
| TOTAL | 163 000€ | 16 116€ | 8 058€ | 24 174€ | 138 826€ |
Le total de la colonne « Dotation de l'exercice » (8 058€) doit correspondre à la case 262 du 2033-A.
La cohérence entre formulaires
C'est LE piège de la liasse LMNP. Les trois formulaires sont interconnectés :
2033-C (dotation amortissement) → 2033-A (case 262)
2033-C (VNC totale) → 2033-B (immobilisations nettes)
2033-A (résultat) → 2033-B (résultat de l'exercice)
2033-A (résultat) → 2031 (case CU ou CR)
2031 (résultat) → 2042 C PRO (case 5NA ou 5NY)
Une seule incohérence (par exemple, un amortissement qui ne correspond pas entre le 2033-C et le 2033-A) peut entraîner un rejet de la liasse ou un contrôle ciblé.
Quand tu remplis les formulaires à la main ou sur Excel, cette cohérence repose sur toi. LMNP Facile génère les trois formulaires simultanément à partir des mêmes données — chaque montant est calculé une seule fois et reporté partout où il doit l'être.
Erreurs fréquentes
| Erreur | Formulaire | Conséquence |
|---|---|---|
| Amort. 2033-C ≠ case 262 du 2033-A | A + C | Incohérence → signal de contrôle |
| Actif ≠ Passif sur le 2033-B | B | Liasse rejetée |
| Oublier les intérêts d'emprunt (case 264) | A | Résultat fiscal surestimé → impôt en trop |
| Confondre valeur brute et valeur nette | B + C | Bilan faux |
| Ne pas remplir le 2033-C par composants | C | Non-conforme au PCG depuis 2005 |
| Oublier d'appliquer le plafonnement art. 39C | A + C | Amortissement qui crée un déficit → redressement |
En résumé
| Formulaire | Ce qu'il montre | Case clé |
|---|---|---|
| 2033-A | Combien tu gagnes et dépenses | Case 370 (résultat fiscal) |
| 2033-B | Ce que tu possèdes vs. ce que tu dois | Actif = Passif |
| 2033-C | Tes amortissements année par année | Dotation = case 262 du 2033-A |
La liasse 2033 représente 80% de la complexité de la déclaration LMNP. LMNP Facile génère les formulaires 2033-A, 2033-B et 2033-C automatiquement à partir des données que tu saisis, avec vérification de cohérence entre formulaires et 114 points de contrôle.
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Questions fréquentes
Combien de formulaires 2033 faut-il remplir en LMNP ?
Où trouver les formulaires 2033 vierges ?
Quelle est la différence entre le 2031 et les 2033 ?
Comment relier les montants entre 2033-A, 2033-B et 2033-C ?
Peut-on remplir les 2033 sur Excel ?
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