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Fiscalité7 min de lecture30 mars 2026

LMNP en indivision successorale — guide

En résumé

Quand plusieurs héritiers héritent d'un bien meublé en indivision, une seule liasse 2031/2033 est déposée au nom de l'indivision. Chaque indivisaire reporte ensuite sa quote-part du résultat fiscal sur sa propre déclaration 2042 C PRO. Les amortissements repartent sur la valeur vénale du bien au jour du décès.

Le scénario type

Un parent décède. Deux enfants héritent d'un appartement meublé qui était loué en LMNP. Aucun des deux ne veut racheter la part de l'autre. Le bien reste en indivision successorale et continue d'être loué en meublé.

C'est une situation courante, et la fiscalité est plus simple qu'on ne le pense — à condition de respecter quelques règles.

Étape 1 — Cesser l'activité du défunt

Avant toute chose, les héritiers doivent :

  1. Déposer la dernière liasse 2031/2033 du défunt (période 1er janvier → décès)
  2. Déposer le formulaire P4 (cessation d'activité) dans les 60 jours
  3. Radier le SIRET du défunt

Voir notre guide complet sur la succession LMNP.

Étape 2 — Créer l'activité de l'indivision

L'indivision constitue une entité fiscale distincte. Les héritiers doivent :

FormalitéDétail
ImmatriculationFormulaire P0i au nom de l'indivision (Guichet Unique / INPI)
SIRETUn SIRET unique pour l'indivision
1447-C-SDDéclaration CFE au SIE du bien
Régime fiscalChoix entre micro-BIC et réel (le réel est quasi toujours avantageux)

Attention : L'indivision n'est pas une société. Elle n'a pas de personnalité morale. Mais elle a un SIRET et dépose ses propres déclarations fiscales.

Étape 3 — Déclarer les revenus

La liasse de l'indivision

Une seule liasse 2031/2033 est déposée pour l'indivision. Elle contient :

  • La totalité des loyers perçus
  • La totalité des charges (taxe foncière, CFE, assurance, intérêts)
  • La totalité des amortissements
  • Le résultat fiscal global

La répartition sur le 2042 C PRO

Chaque indivisaire reporte sa quote-part du résultat fiscal sur son propre formulaire 2042 C PRO.

Exemple : Indivision 50/50 entre deux frères. Résultat fiscal de l'indivision : 2 000€ (bénéfice).

IndivisaireQuote-partCase 2042 C PROMontant
Frère A (déclarant 1)50%5NA1 000€
Frère B (déclarant 1)50%5NA1 000€

Si le résultat est un déficit : chacun reporte sa quote-part en case 5NY.

Les amortissements en indivision successorale

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Les héritiers repartent sur une base d'amortissement neuve = valeur vénale du bien au jour du décès.

DonnéeSource
Valeur vénale du bienEstimation du notaire (attestation de propriété)
Quote-part terrainEstimation via DVF ou notaire
Base amortissableValeur vénale × (1 – quote-part terrain)

Exemple : Appartement estimé à 180 000€ au décès. Quote-part terrain : 15%.

Base amortissable = 180 000€ × 85% = 153 000€

Répartition par composants → amortissement annuel ≈ 4 900€ pour l'indivision.

Chaque indivisaire déduit sa quote-part : 4 900€ × 50% = 2 450€ sur son résultat.

Mobilier

Le mobilier du défunt est généralement inclus dans la succession à une valeur résiduelle. Les héritiers peuvent :

  • Reprendre le mobilier existant à sa valeur estimée (et l'amortir sur la durée restante)
  • Acheter du nouveau mobilier (amortissable sur 5-10 ans, à répartir entre indivisaires)

Gestion pratique de l'indivision

Qui gère au quotidien ?

Les indivisaires désignent généralement un gérant de l'indivision (par convention d'indivision ou accord informel). Le gérant :

  • Perçoit les loyers
  • Paie les charges
  • Coordonne la déclaration fiscale

Compte bancaire dédié

Il est fortement recommandé d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'indivision. Cela simplifie :

  • La traçabilité des flux (loyers, charges)
  • La répartition des revenus entre indivisaires
  • La justification en cas de contrôle

Convention d'indivision

Pour éviter les conflits, les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision devant notaire. Elle fixe :

  • Les parts de chacun
  • Les règles de gestion (qui décide quoi)
  • La durée (renouvelable, max 5 ans)
  • Les conditions de sortie (vente de part, rachat)

Sortir de l'indivision

L'indivision n'est pas éternelle. Trois sorties possibles :

SortieConséquence fiscale
Vente du bienPlus-value calculée sur (prix de vente – valeur vénale au décès). Chaque indivisaire déclare sa quote-part.
Rachat par un indivisaireL'indivisaire qui rachète devient plein propriétaire. L'autre « vend » sa part (plus-value applicable).
Partage (si plusieurs biens)Attribution de biens à chaque indivisaire. Droit de partage de 2,5%.

Erreurs à éviter

  1. Chaque indivisaire dépose sa propre liasse — Non. Une seule liasse pour l'indivision. Chacun ne déclare que sa quote-part sur le 2042 C PRO.

  2. Oublier d'immatriculer l'indivision — Sans SIRET, pas de liasse possible. Et sans liasse, amende pour défaut de déclaration.

  3. Reprendre les amortissements du défunt — Non. Les amortissements sont purgés au décès. La base repart de la valeur vénale.

  4. Confondre indivision et SCI — L'indivision est un état de fait (pas de formalisme). La SCI est une société (statuts, assemblées, comptabilité distincte). En LMNP, l'indivision est souvent plus simple et moins coûteuse.

  5. Ne pas séparer les flux financiers — Sans compte dédié, la traçabilité est un cauchemar en cas de contrôle.

En résumé

QuestionRéponse
Combien de liasses ?1 pour l'indivision
Qui déclare quoi ?La liasse est au nom de l'indivision. Chaque indivisaire reporte sa quote-part sur son 2042 C PRO.
Base d'amortissement ?Valeur vénale au décès (pas le prix d'achat du défunt)
SIRET ?1 SIRET pour l'indivision (pas un par héritier)
CFE ?1 CFE pour l'indivision
Sortie ?Vente, rachat, ou partage

La liasse d'une indivision LMNP suit exactement le même format que celle d'un LMNP individuel — les formulaires 2031 et 2033 sont identiques. LMNP Facile gère la déclaration en indivision et génère le récapitulatif de quote-parts pour que chaque indivisaire sache exactement quoi reporter sur son 2042 C PRO.

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Questions fréquentes

Faut-il une liasse par indivisaire ou une liasse pour l'indivision ?
Une seule liasse 2031/2033 pour l'indivision. Le résultat fiscal est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs parts, et chacun reporte sa quote-part sur son propre 2042 C PRO.
Comment répartir les amortissements entre indivisaires ?
Les amortissements sont calculés sur la totalité du bien dans la liasse de l'indivision. Chaque indivisaire déduit sa quote-part des amortissements proportionnellement à ses droits dans l'indivision (ex: 50/50, 1/3 chacun, etc.).
Faut-il un SIRET pour l'indivision ?
Oui. L'indivision doit s'immatriculer via le Guichet Unique (INPI) en tant qu'indivision exploitant une location meublée. Le SIRET est au nom de l'indivision, pas d'un indivisaire en particulier.
Sur quelle base amortir un bien hérité en indivision ?
La base d'amortissement est la valeur vénale du bien au jour du décès (estimée par le notaire), hors quote-part terrain. Les amortissements antérieurs du défunt sont purgés.
Comment gérer les charges en indivision LMNP ?
Les charges sont comptabilisées dans la liasse de l'indivision, quel que soit l'indivisaire qui les a payées. En interne, les indivisaires se répartissent les paiements selon leurs parts. Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que si l'emprunt finance le bien loué.

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