Simulateur de Plus-Value LMNP
Calcule l'impôt sur la plus-value lors de la revente de ton bien LMNP. Abattements pour durée de détention inclus.
Vente du bien
Déduite du prix de cession
Acquisition
= 13 500 €
= 27 000 €
Amortissements déduits
Réforme LF 2025 (Art. 84) — Pour toute vente après le 15/02/2025, les amortissements immobilier déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les amortissements mobilier et les ARD ne sont pas concernés.
Cumul des amortissements immobiliers effectivement admis en déduction depuis l'acquisition. Utilise l'historique de ton Passeport LMNP ou tes dossiers annuels ; n'inclus pas les ARD.
Certaines résidences-services répondant précisément aux conditions légales peuvent relever d'une exception. Ce cas n'est pas appliqué automatiquement par ce simulateur général.
Durée de détention
Impôt sur la plus-value
3 734 €
Net après impôts
233 766 €
Taux effectif
22,0 %
vs 36,2% sans abattement
Détail du calcul
Optimise en attendant
- • 7 ans de plus pour exonération IR (économie: 1 292 €)
- • 15 ans de plus pour exonération totale (économie: 2 442 €)
Réforme 2025 : réintégration des amortissements
Depuis le 15/02/2025, les amortissements immobilier déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (Art. 84 LF 2025). Seuls les amortissements mobilier et les ARD restent exclus. Les exceptions légales visant certaines résidences-services nécessitent une vérification dédiée. Les abattements pour durée de détention s'appliquent après réintégration.
Comment fonctionne l'imposition de la plus-value LMNP ?
Le régime des particuliers
En LMNP, tu relèves du régime des plus-values des particuliers (et non des plus-values professionnelles). C'est un régime plus favorable avec des abattements pour durée de détention.
Taux d'imposition
La plus-value est imposée à 19% (impôt sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 36,2% au total, avant application des abattements.
Abattements pour durée de détention
L'exonération d'IR est totale après 22 ans de détention. L'exonération de prélèvements sociaux est totale après 30 ans. Les abattements commencent à partir de la 6ème année.
Forfait travaux 15%
Après 5 ans de détention, tu peux majorer ton prix d'acquisition d'un forfait de 15% même sans avoir fait de travaux. C'est souvent plus avantageux que les frais réels.
Questions fréquentes
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Oui, depuis le 15 février 2025 (Art. 84 de la loi de finances 2025). Les amortissements immobilier déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Exception : les amortissements mobilier et les ARD (amortissements jamais déduits) ne sont pas réintégrés. Une exception existe pour certaines résidences-services répondant aux conditions précises de l'article 150 VB.
Après combien d'années la plus-value LMNP est-elle exonérée ?
La plus-value LMNP est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Des abattements progressifs s'appliquent dès la 6ème année.
Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente. C'est lui qui effectue la déclaration. Tu dois simplement reporter la plus-value sur ta déclaration de revenus (case 3VZ).
Puis-je être exonéré si je vends pour acheter ma résidence principale ?
Une exonération peut s'appliquer à la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque les conditions de l'article 150 U sont réunies, notamment le remploi dans les 24 mois et l'absence de propriété de la résidence principale pendant les quatre années précédentes.