LMNP et succession — Transmission des biens meublés

Ce qui se passe au décès d'un LMNP

Le décès d'un loueur meublé non professionnel entraîne trois événements simultanés :

1. Cessation de l'activité BIC du défunt
2. Entrée du bien dans la succession à sa valeur vénale
3. Choix des héritiers : continuer la location meublée ou non

Point essentiel : La succession est fiscalement avantageuse par rapport à une vente. Il n'y a ni plus-value, ni réintégration des amortissements, ni prélèvements sociaux lors de la transmission par décès.

La cessation d'activité du défunt

Dernière déclaration LMNP

Les héritiers (ou le notaire) doivent déposer une dernière liasse fiscale couvrant la période du 1er janvier au jour du décès.

Cette dernière liasse est souvent oubliée. Ne pas la déposer expose les héritiers à des pénalités pour déclaration tardive.

Sort des amortissements

Avantage majeur : Contrairement à une vente, les amortissements déduits du vivant du LMNP ne sont pas réintégrés dans la plus-value au décès. La réforme LF 2025 sur la réintégration ne s'applique qu'aux cessions volontaires (ventes).

L'entrée dans la succession

Évaluation du bien

Le bien entre dans l'actif successoral à sa valeur vénale au jour du décès, estimée par le notaire. Cette valeur est indépendante :

• Du prix d'achat initial
• De la valeur nette comptable (après amortissements)
• Des dettes liées au bien (emprunt, qui reste un passif successoral)

Droits de succession

Les droits de succession sont calculés sur l'actif net successoral (valeur du bien – emprunt restant dû), après application des abattements :

Stratégie : Un LMNP qui emprunte pour acheter son bien réduit mécaniquement l'actif net successoral. Si le CRD est encore élevé au moment du décès, les droits de succession sont faibles.

Les héritiers reprennent-ils l'activité LMNP ?

Option 1 — Continuer la location meublée

Chaque héritier qui souhaite continuer doit :

1. S'immatriculer individuellement (P0i → Guichet Unique INPI)
2. Obtenir un nouveau SIRET
3. Déposer un 1447-C-SD (déclaration CFE)
4. Démarrer une comptabilité avec une nouvelle base d'amortissement = valeur vénale au décès

Avantage : La base d'amortissement est « remise à zéro » à la valeur vénale actuelle. Si le bien a pris de la valeur, les héritiers amortissent plus que le défunt ne le faisait.

Exemple : Bien acheté 150 000€ en 2018. Valeur au décès en 2026 : 200 000€. L'héritier amortit sur une base de 200 000€ (– terrain), soit potentiellement 30% de plus d'amortissements annuels.

Option 2 — Vendre le bien

Les héritiers peuvent vendre le bien. La plus-value est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale au décès (pas le prix d'achat initial). Les abattements pour durée de détention partent de la date du décès.

Option 3 — Mettre en location nue

Les héritiers ne sont pas obligés de continuer en meublé. Ils peuvent louer en nu (revenus fonciers). Dans ce cas, pas de LMNP, pas d'amortissements, pas de liasse 2031.

Indivision successorale

Si plusieurs héritiers héritent du bien en indivision :

• Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus dans sa propre déclaration
• La liasse 2031 est déposée au nom de l'indivision
• Les amortissements sont répartis au prorata des parts

Pour un guide détaillé, consulte notre page sur l'indivision LMNP.

Anticiper la succession

Pour les stratégies de démembrement, consulte notre guide sur le démembrement LMNP.

Checklist décès LMNP

• Dépôt liasse 2031 + 2033 (période courte) → 60 jours
• Dépôt formulaire P4 (cessation) → 60 jours
• Déclaration de revenus du défunt → 6 mois
• Radiation du SIRET
• Paiement CFE de l'année en cours (au prorata si demande de dégrèvement)
• Choix des héritiers : continuer, vendre, ou louer en nu
• Si continuation : P0i + nouveau SIRET + 1447-C-SD

En résumé

La dernière déclaration du défunt reste une liasse 2031/2033 classique, même sur une période courte. LMNP Facile gère les exercices de durée inférieure à 12 mois — les amortissements sont proratisés automatiquement.