Lyon est le deuxième marché locatif de France. La métropole concentre 150 000 étudiants, un tissu économique diversifié (pharma, tech, industrie) et un bassin d'emploi de 1,4 million d'actifs. L'encadrement des loyers est en vigueur depuis 2021, mais les plafonds restent favorables rapportés au prix d'achat. La Presqu'île et le 6e restent très chers, mais les 7e, 8e et 3e offrent un bon compromis rendement/sécurité. Le marché s'est stabilisé en 2025 après une légère correction.
Bien recommandé : T2 de 30-45 m² dans le 7e ou 8e — compromis rendement et diversité de locataires
Quartier en mutation avec l'écoquartier Gerland. Clientèle jeunes actifs et étudiants Lyon 2/ENS. Tramway T1
Premier quartier d'affaires hors Paris, gare TGV. Forte demande de cadres en mobilité
Résidentiel calme, métro D. Clientèle étudiante (campus santé) et familles. Bon rapport qualité-prix
Campus La Doua (30 000 étudiants), métro A. Prix 15-20% sous Lyon intra-muros
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Lyon. Quote-part terrain : 25%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Évitez les quartiers premium (Presqu'île, 6e) où le rendement est trop faible. Les 7e et 8e offrent 4-5% brut avec une demande solide. Villeurbanne est sous-estimée : mêmes locataires, prix 20% inférieurs.
Oui, depuis novembre 2021 sur Lyon et Villeurbanne. Les meublés bénéficient d'une majoration de 10-15% par rapport aux logements nus. Un studio meublé dans le 7e peut se louer 15-20€/m². Vérifiez le loyer de référence sur le site de la Métropole de Lyon.
Villeurbanne offre un rendement supérieur de 0,5 à 1 point grâce à des prix d'achat 15-20% inférieurs pour des loyers quasi identiques. Le campus La Doua (30 000 étudiants) garantit une demande constante. Lyon intra-muros offre une meilleure valorisation patrimoniale. Pour du pur rendement LMNP, Villeurbanne est souvent le meilleur choix.
Avec un prix d'achat moyen de 150 000-200 000€ pour un T2, le régime réel est presque toujours plus avantageux. L'amortissement + les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire de 50% du micro-BIC. Notre simulateur vous montre la différence exacte.