Qu'est-ce que le démembrement de propriété en LMNP ?
Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). En LMNP, cette séparation a des conséquences fiscales majeures sur la déclaration des revenus, l'amortissement et la transmission.
| Droit | Titulaire | Prérogatives | Obligations |
|---|---|---|---|
| Usufruit | Usufruitier | Percevoir les loyers, jouir du bien | Entretien courant, charges locatives, impôts sur les revenus |
| Nue-propriété | Nu-propriétaire | Vendre la nue-propriété, récupérer la pleine propriété à l'extinction | Grosses réparations (article 606 du Code civil) |
Le démembrement peut résulter de :
- Une donation : tu donnes la nue-propriété à tes enfants et conserves l'usufruit
- Une succession : le conjoint survivant conserve l'usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété
- Un achat démembré : tu achètes l'usufruit temporaire d'un bien déjà démembré
- Une convention : les parties organisent le démembrement par acte notarié
Comment le barème fiscal de l'usufruit fonctionne-t-il ?
L'article 669 du CGI fixe le barème de valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété. Ce barème est utilisé pour le calcul des droits de donation, de succession et de l'IFI.
Usufruit viager (lié à la vie de l'usufruitier)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire (durée fixe)
L'usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir excéder la valeur de l'usufruit viager.
| Durée de l'usufruit temporaire | Valeur de l'usufruit |
|---|---|
| Jusqu'à 10 ans | 23 % |
| De 10 à 20 ans | 46 % |
| De 20 à 30 ans | 69 % |
Qui déclare les revenus et qui amortit ?
L'article 13-5 du CGI attribue les revenus des biens démembrés à l'usufruitier. C'est donc l'usufruitier qui a la qualité de loueur en meublé.
Répartition fiscale
| Élément fiscal | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Déclaration des loyers | Oui (BIC) | Non |
| Statut LMNP/LMP | Oui | Non |
| Option régime réel | Oui | Non |
| Amortissement du bien | Oui (sur la valeur de l'usufruit) | Non |
| Déduction des charges courantes | Oui | Non |
| Grosses réparations (art. 606) | Non (sauf convention contraire) | Oui (non déductible) |
| Prélèvements sociaux 17,2% | Oui (sur le bénéfice) | Non |
| IFI | Oui (déclare la pleine propriété) | Non |
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Commencer ma déclarationL'amortissement en usufruit : comment ça marche ?
L'usufruitier inscrit la valeur de son usufruit à l'actif de son bilan LMNP. Il amortit cette valeur sur la durée restante de l'usufruit.
Usufruit viager : l'amortissement se fait sur l'espérance de vie de l'usufruitier (tables de mortalité INSEE).
Usufruit temporaire : l'amortissement se fait sur la durée restante du démembrement.
Exemple chiffré : usufruit viager
Situation : Après le décès de son conjoint, Marie (65 ans) conserve l'usufruit d'un appartement meublé d'une valeur de 300 000 € en pleine propriété. Ses enfants reçoivent la nue-propriété.
- Valeur de l'usufruit (40 % à 65 ans) : 120 000 €
- Espérance de vie à 65 ans (table INSEE) : ~23 ans
- Amortissement annuel de l'usufruit : 120 000 / 23 = 5 217 €/an
Marie déclare les loyers en BIC, déduit les charges courantes et amortit 5 217 € par an. Ses enfants (nus-propriétaires) ne déclarent rien.
Exemple chiffré : usufruit temporaire
Situation : Pierre (55 ans) achète l'usufruit temporaire de 15 ans d'un bien de 250 000 € en pleine propriété pour le louer en meublé.
- Valeur de l'usufruit temporaire (15 ans → 46 %) : 115 000 €
- Prix payé pour l'usufruit : 115 000 €
- Amortissement annuel : 115 000 / 15 = 7 667 €/an
Pierre déclare les loyers en BIC et amortit 7 667 € par an pendant 15 ans. À la fin du démembrement, il perd tout droit sur le bien.
Quels sont les cas de démembrement les plus fréquents en LMNP ?
Cas 1 : donation de la nue-propriété aux enfants
C'est le cas le plus courant. Tu donnes la nue-propriété de ton bien LMNP à tes enfants et tu conserves l'usufruit. Tu continues à percevoir les loyers et à déclarer en LMNP. Tes enfants récupèrent la pleine propriété à ton décès, sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit.
Avantage fiscal : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (40 à 70 % de la valeur totale selon ton âge).
Cas 2 : succession du conjoint survivant
Le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession (article 757 du Code civil). Il conserve l'usufruit du bien LMNP, continue à percevoir les loyers et à déclarer en BIC. Les enfants reçoivent la nue-propriété.
Avantage : le conjoint survivant conserve ses revenus locatifs sans interruption.
Cas 3 : achat d'usufruit temporaire (investissement)
Tu achètes l'usufruit temporaire (10-20 ans) d'un bien détenu par un bailleur institutionnel ou un autre investisseur. Tu perçois les loyers pendant la durée du démembrement et amortis l'usufruit. L'investissement initial est inférieur à la pleine propriété (23 à 46 % pour 10 à 20 ans).
Avantage : rendement locatif plus élevé (loyers perçus sur un investissement réduit) et amortissement intégral sur la durée.
Cas 4 : démembrement via SCI familiale
Tu apportes ton bien à une SCI familiale, puis tu démembres les parts de la SCI. L'usufruit des parts te revient, la nue-propriété aux enfants. La SCI ajoute une souplesse de gestion et une décote d'illiquidité (10-15 %) sur la valeur des parts.
Quels sont les pièges à éviter ?
Piège 1 : l'IFI pour l'usufruitier
L'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la pleine propriété du bien à l'IFI, et non seulement la valeur de son usufruit. C'est une règle défavorable : l'usufruitier supporte l'IFI sur un patrimoine qu'il ne possède pas en totalité.
Exception : en cas de démembrement issu d'une succession (article 757 du Code civil), chacun déclare la valeur de son droit (usufruit ou nue-propriété).
Piège 2 : le bail et l'accord du nu-propriétaire
L'usufruitier peut conclure des baux de 9 ans maximum sans l'accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). Au-delà, l'accord du nu-propriétaire est nécessaire. En location meublée, le bail classique d'un an (ou 9 mois pour étudiants) ne pose pas de problème.
Piège 3 : la fin du démembrement temporaire
À l'expiration de l'usufruit temporaire, le bien revient automatiquement au nu-propriétaire. L'usufruitier perd tout droit. Si tu as acheté un usufruit temporaire, c'est un investissement à durée limitée : ton capital investi s'amortit à zéro.
Piège 4 : les travaux et la répartition des charges
| Type de travaux | Qui paie ? | Déductible en LMNP ? |
|---|---|---|
| Entretien courant (article 605 du Code civil) | Usufruitier | Oui |
| Grosses réparations (article 606 du Code civil) | Nu-propriétaire | Non (mais augmente le prix de revient) |
| Travaux d'amélioration | À définir par convention | Selon qui les supporte |
La qualification entre « entretien » et « grosses réparations » est souvent source de litiges. Une convention de démembrement notariée qui précise cette répartition est fortement recommandée.
En résumé
Le démembrement en LMNP est un outil puissant pour transmettre, optimiser l'IFI ou investir à moindre coût. L'usufruitier déclare les revenus, amortit la valeur de son usufruit et paie les prélèvements sociaux. Le nu-propriétaire attend la reconstitution de la pleine propriété sans charge fiscale courante. La clé est de bien comprendre la répartition des droits et obligations entre les deux parties, et de formaliser le tout par un acte notarié.
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Questions fréquentes
Qui déclare les revenus locatifs en cas de démembrement LMNP ?
L'usufruitier peut-il amortir le bien en LMNP ?
Le nu-propriétaire peut-il déduire les travaux du bien LMNP ?
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
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