LMNP en indivision : SIRET et déclaration 2026

La réponse courte

Pour une location meublée détenue et exploitée en indivision, la règle habituelle est la suivante :

La page officielle des impôts indique expressément qu'un logement détenu en indivision ne peut normalement pas bénéficier du micro-BIC et doit être déclaré au réel.

Source : Les régimes d'imposition de la location meublée — impots.gouv.fr

Il existe néanmoins un cas particulier récent lorsque l'un des indivisaires exploite réellement seul l'activité. Cette nuance est importante : elle interdit de répondre automatiquement « réel obligatoire » sans examiner les faits.

Un SIRET commun, pas un SIRET par indivisaire

Lorsque plusieurs propriétaires exploitent ensemble le logement, la déclaration de début d'activité est effectuée sur le Guichet unique des formalités d'entreprises en choisissant l'exploitation en commun ou l'indivision entre personnes physiques.

La formalité doit notamment identifier :

• l'activité de location meublée ;
• l'adresse de l'établissement ;
• les membres de l'indivision ;
• la personne désignée comme interlocuteur de l'administration.

L'identifiant obtenu appartient à l'activité exercée en commun. Chaque indivisaire n'a donc pas à créer une entreprise individuelle séparée pour le même logement.

Cette règle vaut aussi bien pour une indivision volontaire que pour une indivision issue d'une succession. La succession peut nécessiter la cessation de l'activité du défunt puis une nouvelle immatriculation, mais elle ne crée pas une règle générale « un SIRET par héritier ».

Le guichet unique remplace depuis 2023 les anciens formulaires papier P0i et FCMB.

Régime réel : la règle administrative générale

Dans une exploitation commune, l'indivision est normalement exclue du régime micro-BIC. Le montant des recettes ne change pas cette exclusion : même sous le seuil du micro, le résultat est déterminé selon un régime réel.

Au réel, l'activité doit tenir une comptabilité et déposer :

• le formulaire 2031-SD ;
• les annexes 2033-A à 2033-G au réel simplifié ;
• les éventuels tableaux complémentaires nécessaires à la répartition du résultat.

Le choix fiscal ne s'effectue pas séparément par indivisaire. Il n'est donc pas possible d'avoir, pour le même logement et la même activité, un propriétaire au micro-BIC et l'autre au réel.

La FAQ officielle LMNP publiée en mars 2026 résume cette position par la formule : les indivisions sont imposées au réel, sauf cas particuliers.

L'exception ouverte par le Conseil d'État en novembre 2025

Dans une décision du 14 novembre 2025, le Conseil d'État a jugé que la seule affectation d'un bien indivis à une activité de location meublée ne suffit pas à prouver l'existence d'une société de fait entre les copropriétaires.

Pour caractériser une société de fait, il faut également établir la participation de chacun :

• à la direction et au contrôle de l'activité ;
• ainsi qu'aux bénéfices ou aux pertes.

Si un seul indivisaire exploite réellement l'activité et que l'autre ne participe pas à ces éléments, l'exclusion automatique du micro-BIC au titre d'une société de fait peut être contestée. Dans ce cas particulier, le seuil du micro-BIC s'apprécie toutefois sur la totalité des recettes de l'entreprise, et non sur la quote-part de chaque propriétaire.

Source : Conseil d'État, 14 novembre 2025, n° 495516

Cette décision ne permet donc pas à chaque indivisaire de choisir son régime. Elle conduit au contraire à examiner s'il existe une exploitation réellement commune ou une seule entreprise exploitée par une personne.

Un indivisaire peut-il laisser tous les bénéfices à l'autre ?

Il faut distinguer deux situations.

1. Il ne reçoit simplement pas l'argent

Le fait qu'un indivisaire laisse les loyers sur le compte de l'autre ou renonce oralement à les retirer ne suffit pas nécessairement à supprimer son revenu imposable. S'il conserve un droit sur les bénéfices, l'administration peut lui attribuer la quote-part correspondant à ses droits, même sans versement effectif.

2. La répartition différente est juridiquement organisée

Le BOFiP admet que les indivisaires puissent prévoir une répartition des bénéfices différente de leurs droits de propriété. Pour les BIC, la convention doit avoir acquis date certaine avant la clôture de l'exercice concerné pour être prise en compte.

Source : BOFiP — Imposition des indivisions, § 50 à 90

Une répartition à 100/0 ne doit donc pas reposer uniquement sur le compte bancaire utilisé. Il faut vérifier :

• qui signe le bail ;
• qui encaisse les loyers ;
• qui décide des travaux et du choix des locataires ;
• qui paie les charges et supporte les pertes ;
• ce que prévoit l'acte d'acquisition ;
• l'existence d'un mandat ou d'une convention d'indivision.

Dans cette situation, demande une réponse écrite au SIE en exposant exactement les faits. Si l'enjeu est important, une demande de rescrit permet de sécuriser la position avant la déclaration.

Comment déclarer le résultat au régime réel ?

La comptabilité est tenue au niveau de l'activité en indivision :

1. les loyers et charges sont comptabilisés pour leur montant total ;
2. les amortissements sont calculés dans la comptabilité de l'activité ;
3. une seule liasse fiscale détermine le bénéfice ou le déficit global ;
4. le résultat est réparti entre les indivisaires ;
5. chacun reporte la part qui lui revient sur la déclaration 2042-C-PRO de son foyer fiscal.

Exemple d'une exploitation commune à 60/40

L'activité dégage un bénéfice fiscal de 2 000 €.

Il ne faut pas produire deux bilans ni deux liasses fiscales. La répartition intervient après la détermination du résultat global.

Cas des résidents fiscaux espagnols

La résidence fiscale en Espagne ne change ni la qualification civile de l'indivision ni la procédure française d'immatriculation.

En revanche, elle entraîne des obligations personnelles dans les deux pays :

• les revenus du logement situé en France restent imposables en France dans la catégorie des BIC ;
• la quote-part imposable est reportée sur une déclaration française 2042 et 2042-C-PRO de non-résident ;
• le résident espagnol déclare également ses revenus mondiaux en Espagne ;
• l'Espagne accorde, dans les limites prévues par la convention, une déduction correspondant à l'impôt payé en France.

Sources : Obligations des non-résidents louant un meublé — impots.gouv.fr et convention fiscale franco-espagnole

Si le contribuable est affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale espagnol et non au régime français, il est en principe exonéré de CSG et de CRDS sur ces revenus, mais reste soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Il faut alors compléter les cases appropriées de la déclaration et conserver le justificatif d'affiliation.

Enfin, pour les revenus perçus à compter de 2026, les revenus professionnels imposés en Espagne sont pris en compte pour comparer les recettes de location meublée aux autres revenus d'activité et déterminer si le loueur reste LMNP ou devient LMP.

Deux exemples pour ne pas confondre

Marie et Paul gèrent ensemble le logement

Ils signent tous les deux le bail, décident ensemble des travaux et se partagent le résultat.

• exploitation en commun ;
• un SIRET pour l'activité ;
• régime réel ;
• une seule liasse 2031/2033 ;
• répartition du résultat entre leurs foyers fiscaux.

Marie exploite seule, Paul reste totalement à l'écart

Marie signe les contrats, perçoit les loyers, décide de la gestion et supporte les pertes. Paul ne reçoit aucun bénéfice et une convention formalise la situation.

Ce cas peut relever de l'exception issue de la décision du Conseil d'État. Il ne faut cependant pas choisir le micro-BIC ou supprimer toute déclaration pour Paul sans avoir fait valider les faits et les documents par écrit par le SIE.

Les erreurs à éviter

1. Créer automatiquement un SIRET personnel pour chaque indivisaire.
2. Diviser les recettes pour appliquer séparément le seuil du micro-BIC.
3. Déposer une liasse fiscale complète par propriétaire.
4. Confondre l'absence de virement bancaire avec l'absence de revenu imposable.
5. Appliquer l'exception du Conseil d'État sans preuve de l'exploitation réellement individuelle.
6. Oublier la déclaration française parce que les propriétaires résident à l'étranger.

Ce que gère LMNP Facile

LMNP Facile gère le cas habituel de l'indivision soumise au régime réel : saisie des données globales, calcul du résultat de l'activité, génération d'une liasse 2031/2033 unique et répartition entre les indivisaires.

Si tu souhaites retenir le micro-BIC au motif qu'un seul indivisaire exploite réellement le bien, ou attribuer 100 % du résultat à une seule personne, fais d'abord confirmer cette qualification par écrit par ton SIE. La déclaration espagnole reste également à vérifier avec un professionnel connaissant la fiscalité franco-espagnole.

Générer la liasse réelle de mon indivision