LMNP en indivision : fiscalité et déclaration 2026

Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?

L'indivision est la situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune possédant une quote-part (fraction) de la propriété.

Cas fréquents d'indivision LMNP :

• Couple non marié achetant ensemble
• Couple marié sous séparation de biens
• Héritage entre frères et sœurs
• Investissement entre amis ou associés

Il existe deux situations distinctes : l'indivision volontaire (achat en commun) et l'indivision successorale (héritage). Les obligations déclaratives diffèrent.

Source : Articles 815 et suivants du Code civil

Principe fiscal : une déclaration par indivisaire

Contrairement à une SCI, l'indivision n'a pas de personnalité juridique. Chaque indivisaire :

• Déclare individuellement sa quote-part des revenus
• A son propre numéro SIRET
• Dépose sa propre liasse fiscale 2031/2033
• Choisit son propre régime fiscal (micro ou réel)

Étape 1 : inscription au Greffe

Chaque indivisaire doit s'inscrire

Rendez-vous sur le Guichet Unique INPI pour créer votre activité LMNP.

Informations à fournir :

Vous recevrez

• Un numéro SIRET personnel
• Un avis de situation INSEE

Important : Les deux conjoints doivent s'inscrire séparément, même s'ils vivent ensemble.

Étape 2 : répartition des revenus et charges

Principe de la quote-part

Chaque indivisaire déclare les revenus et charges au prorata de ses droits.

Exemple : indivision 50/50

Quotes-parts inégales

Les quotes-parts peuvent être différentes (ex: 70/30, 60/40).

Exemple : indivision 60/40

La répartition doit correspondre aux droits réels de propriété figurant dans l'acte d'acquisition.

Étape 3 : choix du régime fiscal

Chaque indivisaire choisit librement

Cas fréquent : Un conjoint avec d'autres revenus BIC peut préférer le micro-BIC, tandis que l'autre opte pour le réel pour bénéficier des amortissements.

Conditions du micro-BIC en indivision

Le seuil de 77 700 € s'apprécie par indivisaire :

Si l'indivision génère 160 000 € de loyers en 50/50, chaque indivisaire perçoit 80 000 € et dépasse le seuil : le régime réel devient obligatoire.

Étape 4 : déclaration fiscale

Liasse 2031/2033 (régime réel)

Chaque indivisaire au régime réel dépose sa propre liasse fiscale :

Sur le formulaire 2031 :

• Case « Exploitation en indivision » : Oui
• Quote-part : XX%
• Noms des autres indivisaires

Sur les annexes 2033 :

• Tous les montants correspondent à votre quote-part
• Bilan et compte de résultat à votre quote-part

Déclaration 2042-C-PRO

Chaque indivisaire reporte son résultat personnel sur sa déclaration de revenus :

Cas particulier : couple marié ou pacsé

Régime de communauté

Si le bien est un bien commun (acquis pendant le mariage sous communauté), les revenus sont déclarés sur la déclaration commune mais chaque époux peut avoir son régime fiscal propre.

Régime de séparation de biens

Si le bien est acquis en indivision (séparation de biens, avant mariage, etc.), chaque conjoint :

• A son propre SIRET
• Dépose sa propre liasse 2031 (si régime réel)
• Déclare sa quote-part

Source : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20

Indivision successorale LMNP

Quand plusieurs héritiers héritent d'un bien meublé en indivision, les règles diffèrent de l'indivision volontaire. C'est une situation courante : un parent décède, deux enfants héritent d'un appartement meublé, aucun ne veut racheter la part de l'autre, le bien reste en indivision et continue d'être loué.

Cesser l'activité du défunt

Avant toute chose, les héritiers doivent :

1. Déposer la dernière liasse 2031/2033 du défunt (période du 1er janvier au jour du décès)
2. Déposer le formulaire P4 (cessation d'activité) dans les 60 jours
3. Radier le SIRET du défunt

Pour le détail complet des obligations au décès, consulte notre guide sur la succession LMNP.

Créer l'activité de l'indivision

L'indivision successorale constitue une entité fiscale distincte. Les héritiers doivent :

Attention : Contrairement à l'indivision volontaire, l'indivision successorale dispose d'un seul SIRET et dépose une seule liasse 2031/2033. Le résultat fiscal est ensuite réparti entre les indivisaires.

Déclaration en indivision successorale

Une seule liasse 2031/2033 est déposée pour l'indivision. Elle contient :

• La totalité des loyers perçus
• La totalité des charges (taxe foncière, CFE, assurance, intérêts)
• La totalité des amortissements
• Le résultat fiscal global

Chaque indivisaire reporte sa quote-part du résultat fiscal sur son propre formulaire 2042 C PRO.

Exemple : indivision 50/50 entre deux frères. Résultat fiscal de l'indivision : 2 000 € (bénéfice).

Si le résultat est un déficit : chacun reporte sa quote-part en case 5NY.

Amortissements en indivision successorale

Les héritiers repartent sur une base d'amortissement neuve = valeur vénale du bien au jour du décès.

Exemple : Appartement estimé à 180 000 € au décès. Quote-part terrain : 15%.

Base amortissable = 180 000 € x 85% = 153 000 €

Répartition par composants : amortissement annuel d'environ 4 900 € pour l'indivision. Chaque indivisaire déduit sa quote-part : 4 900 € x 50% = 2 450 € sur son résultat.

Le mobilier du défunt est généralement inclus dans la succession à une valeur résiduelle. Les héritiers peuvent reprendre le mobilier existant à sa valeur estimée (et l'amortir sur la durée restante) ou acheter du nouveau mobilier (amortissable sur 5-10 ans).

Gérant et convention d'indivision successorale

Les indivisaires désignent généralement un gérant de l'indivision qui perçoit les loyers, paie les charges et coordonne la déclaration fiscale. Une convention d'indivision notariée fixe les parts de chacun, les règles de gestion, la durée (renouvelable, max 5 ans) et les conditions de sortie.

Gestion pratique de l'indivision

Compte bancaire

Recommandé : Ouvrir un compte bancaire joint dédié à l'indivision pour :

• Recevoir les loyers
• Payer les charges communes
• Simplifier la comptabilité

Convention d'indivision

Facultative mais fortement conseillée, elle précise :

• Les quotes-parts de chacun
• Les règles de gestion (travaux, location, vente)
• La répartition des charges
• Les modalités de sortie

Peut être rédigée par un notaire ou sous seing privé.

Emprunt en indivision

Si l'emprunt est commun, les intérêts sont répartis selon les quotes-parts, pas selon qui rembourse effectivement.

Sortir de l'indivision

L'indivision n'est pas éternelle. Trois sorties possibles :

Erreurs fréquentes

1. Un seul SIRET pour le couple : En indivision volontaire, chaque indivisaire doit avoir son propre SIRET.
2. Confondre les deux types d'indivision : En indivision successorale, un seul SIRET et une seule liasse. En indivision volontaire, un SIRET et une liasse par indivisaire.
3. Répartition arbitraire : La répartition doit suivre les quotes-parts réelles.
4. Oublier de cocher « indivision » : Case obligatoire sur le 2031.
5. Reprendre les amortissements du défunt : En indivision successorale, les amortissements sont purgés au décès. La base repart de la valeur vénale.
6. Ne pas séparer les flux financiers : Sans compte dédié, la traçabilité est un cauchemar en cas de contrôle.
7. Confondre indivision et SCI : L'indivision est un état de fait (pas de formalisme). La SCI est une société (statuts, assemblées, comptabilité distincte). En LMNP, l'indivision est souvent plus simple et moins coûteuse.

Exemple complet

Situation : Marie et Paul achètent un appartement en indivision 50/50 pour le louer meublé.

Déclaration de Marie (50%)

Déclaration de Paul (50%)

Chacun déclare 500 € de bénéfice sur sa 2042-C-PRO (case 5NK).

En résumé

Notre recommandation : LMNP Facile gère les déclarations en indivision. Indiquez votre quote-part et nous calculons automatiquement votre part de revenus, charges et amortissements. Chaque indivisaire peut générer sa propre liasse en quelques clics.

Déclarer les revenus de mon indivision LMNP