En LMNP au régime réel, les charges déductibles représentent en moyenne 25 à 40 % des loyers encaissés — avant même de compter les amortissements. Sur un appartement générant 12 000 € de loyers annuels, LMNP Facile estime les charges déductibles entre 3 000 et 4 800 € (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété). En ajoutant les amortissements (~6 000 €/an pour un bien de 200 000 €), le résultat imposable tombe souvent à zéro.
Le principe de déductibilité
Une charge est déductible si elle remplit trois conditions :
- Elle est engagée dans l'intérêt de l'activité
- Elle est justifiée par une facture ou un document
- Elle se rattache à l'exercice concerné
Les charges financières
Intérêts d'emprunt
Déductibilité : 100% des intérêts (pas le capital remboursé)
| Élément | Déductible |
|---|---|
| Intérêts du prêt immobilier | ✅ Oui |
| Intérêts du prêt travaux | ✅ Oui |
| Capital remboursé | ❌ Non |
| Assurance emprunteur | ✅ Oui |
| Frais de dossier bancaire | ✅ Oui (année de souscription) |
| Pénalités de remboursement anticipé | ✅ Oui |
Justificatif : Tableau d'amortissement du prêt + relevé annuel de la banque.
Chiffre clé : Sur un prêt de 200 000€ à 3,5% sur 20 ans, les intérêts représentent environ 5 000€/an les premières années.
Frais de garantie
- Hypothèque : frais déductibles l'année du prêt
- Caution bancaire (Crédit Logement) : commission déductible
Les charges de propriété
Taxe foncière
Déductibilité : 100% (y compris TEOM)
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable auprès du locataire mais reste déductible si vous ne la récupérez pas.
Montant moyen : 500€ à 2 000€/an selon la commune et la surface.
Charges de copropriété
| Type | Déductible |
|---|---|
| Charges courantes (entretien parties communes) | ✅ Oui |
| Appels de fonds travaux | ✅ Oui (amortissement si amélioration) |
| Charges récupérables non récupérées | ✅ Oui |
Justificatif : Décompte annuel du syndic.
Assurance PNO
L'assurance Propriétaire Non Occupant est obligatoire et intégralement déductible.
Coût moyen : 150€ à 300€/an pour un appartement.
Les charges d'exploitation
Frais de gestion
| Mode de gestion | Déductible |
|---|---|
| Agence immobilière (honoraires) | ✅ Oui (8-10% des loyers) |
| Gestion en direct | Forfait de 20€/an par bien |
| Logiciel de gestion locative | ✅ Oui |
Frais de comptabilité
- Expert-comptable : 200€ à 600€/an (déductible)
- Outils comme LMNP Facile : 49€/an (déductible)
- Adhésion CGA/OGA : ~150€/an (déductible)
Bon à savoir : L'adhésion à un CGA n'est plus obligatoire depuis 2023 pour éviter la majoration de 15% (supprimée).
Tu fais ta déclaration LMNP cette année ?
Prépare ta liasse fiscale en ligne en 15 minutes : formulaires 2031, annexes 2033 et report 2042-C-PRO.
Voir la déclaration en ligneCFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Déductibilité : 100%
| Situation | CFE |
|---|---|
| Première année d'activité | Exonération |
| Années suivantes | 200€ à 2 000€ selon commune |
Attention : Vous devez déclarer votre activité avant le 1er janvier pour l'exonération de première année.
Les travaux et réparations
Travaux déductibles immédiatement
- Réparations (plomberie, électricité)
- Remplacement à l'identique (chauffe-eau, volets)
- Entretien courant (peinture, nettoyage)
- Petits équipements (< 500€)
Travaux à amortir
| Type | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Amélioration (nouvelle cuisine) | 10 ans |
| Gros travaux (toiture, façade) | 15-25 ans |
| Agrandissement | 50 ans (structure) |
Règle pratique : Si le travail augmente la valeur du bien ou prolonge sa durée de vie → amortissement. Sinon → charge immédiate.
Les charges diverses
Frais de déplacement
Déductibles pour la gestion du bien :
- Visites du bien
- Rendez-vous avec artisans
- Assemblées générales de copropriété
Barème kilométrique 2026 : 0,603€/km pour une voiture de 5 CV.
Frais de communication
- Téléphone (quote-part professionnelle)
- Internet (si gestion en ligne)
- Courriers recommandés
Honoraires divers
- Diagnostics immobiliers (DPE, amiante, etc.)
- Frais d'huissier (si impayés)
- Honoraires d'avocat (litiges)
Récapitulatif des charges type
Pour un appartement T2 loué 800€/mois :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 3 500€ |
| Taxe foncière | 1 200€ |
| Charges copropriété | 1 800€ |
| Assurance PNO | 200€ |
| CFE | 400€ |
| Frais de gestion | 800€ |
| Entretien courant | 300€ |
| Comptabilité (LMNP Facile) | 49€ |
| Total charges | 8 249€ |
| Ratio charges/loyers | 86% |
Ajoutez l'amortissement (~4 000€/an) et le bénéfice imposable peut être quasi nul les premières années.
Le régime réel est-il plus avantageux pour toi ?
Avec un ratio charges/loyers de 86% + amortissements, le régime réel est largement plus intéressant que le micro-BIC (abattement 50%).
👉 Utilise notre comparateur Micro-BIC vs Réel pour calculer ton économie d'impôt exacte.
Erreurs frequentes
Oublier une charge deductible = surpayer l'impot. La liste des postes deductibles depasse 20 lignes, et les oublis les plus courants portent sur des charges que l'on ne pense pas a declarer.
| Charge oubliee | Montant annuel type | Impact si oubliee |
|---|---|---|
| CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises) | 200 a 2 000 EUR | Manque a deduire direct |
| Frais de comptabilite / logiciel | 49 a 600 EUR | Non deduit = benefice surestime |
| Amortissement du mobilier | 500 a 2 000 EUR/an | Perte d'amortissement sur 5-10 ans |
| Interets intercalaires (periode de construction) | Variable | Souvent ignores car anterieurs a la location |
| Assurance emprunteur | 300 a 1 500 EUR/an | Confondue avec le capital rembourse |
| Frais de deplacement (visites, AG copro) | 100 a 500 EUR/an | Pas de reflexe de deduction |
| Charges de copropriete non recuperees | Variable | Oubliees si le syndic ne les detaille pas |
Le risque principal : un tableur ou une saisie manuelle ne rappelle pas les postes manquants. Si une charge n'est pas saisie, elle n'est pas deduite.
Un logiciel de declaration LMNP guide la saisie poste par poste. LMNP Facile execute 114 points de controle incluant la verification de chaque poste deductible (CFE, assurances, interets, mobilier) pour qu'aucune charge ne soit oubliee. 49 EUR/an.
Justificatifs à conserver
Durée de conservation : 6 ans minimum (3 ans de prescription + 3 ans de reprise exceptionnelle).
| Document | Conservation |
|---|---|
| Factures | Original ou scan |
| Relevés bancaires | PDF ou papier |
| Contrats (assurance, prêt) | Toute la durée + 6 ans |
| Quittances de loyer | 6 ans |
| Diagnostics | Durée de validité + 6 ans |
Conseil : Scannez tous vos documents et stockez-les dans un dossier cloud sécurisé (Google Drive, Dropbox). En cas de contrôle, vous aurez tout à portée de main.
Pour aller plus loin
- Déficit LMNP : comprendre et reporter — quand les charges dépassent les revenus
- Amortissement des travaux LMNP — déductible vs amortissable
- CFE et LMNP — tout savoir sur la Cotisation Foncière des Entreprises
- Micro-BIC vs Régime Réel — quel régime est le plus avantageux ?
- Expert-comptable vs logiciel — faut-il un comptable pour déduire tes charges ?
Outil gratuit pour aller plus loin
Où investir en LMNP ?
Découvre nos analyses détaillées par ville : rendement, prix, quartiers recommandés.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?
Peut-on déduire les travaux en LMNP ?
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Peut-on déduire les frais de déplacement LMNP ?
Guides à lire aussi
Tu fais ta déclaration LMNP cette année ?
Prépare ta liasse fiscale en ligne en 15 minutes : formulaires 2031, annexes 2033 et report 2042-C-PRO.
Voir la déclaration en ligne