Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (LF 2025, article 84). Sur un bien de 200 000 € amorti pendant 10 ans, LMNP Facile estime que cette réintégration représente 50 000 à 80 000 € de base imposable supplémentaire, selon la ventilation des composants.
Le régime de plus-value en LMNP
Lors de la revente de ton bien LMNP, tu relèves du régime des plus-values des particuliers. Tu bénéficies d'abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans).
Attention — Réforme LF 2025 (article 84) : Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les amortissements mobilier et les ARD ne sont pas concernés. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exonérées de cette réintégration.
Source : Article 150 VB du CGI modifié par LF 2025, art. 84. Portée confirmée par réponse ministérielle n°10097 du 24/03/2026.
Calcul de la plus-value brute
Formule de base (depuis LF 2025)
Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition corrigé + Amortissements immobiliers réintégrés
Les amortissements mobilier et ARD ne sont pas réintégrés. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exonérées de la réintégration.
Prix de cession
Le prix de cession comprend :
- Le prix de vente figurant dans l'acte
- Moins : frais de cession (commission agence, diagnostics obligatoires)
| Élément | Traitement |
|---|---|
| Prix de vente | + |
| Commission agence (si vendeur) | - |
| Diagnostics obligatoires | - |
Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition est majoré de :
| Élément | Option |
|---|---|
| Frais d'acquisition | Réels ou forfait 7,5% |
| Travaux d'amélioration | Réels ou forfait 15% (après 5 ans) |
Important : Le forfait de 15% pour travaux est très avantageux car il s'applique même si vous n'avez pas fait de travaux.
Exemple de calcul
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 250 000€ |
| Commission agence | -12 500€ |
| Prix de cession | 237 500€ |
| Prix d'achat | 180 000€ |
| Frais d'acquisition (7,5%) | +13 500€ |
| Forfait travaux (15%) | +27 000€ |
| Prix d'acquisition corrigé | 220 500€ |
| Plus-value brute | 17 000€ |
Abattements pour durée de détention
Abattement pour l'impôt sur le revenu (19%)
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 6% à 96% |
| 22ème année | 4% | 100% |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 100% |
Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2%)
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 1,65% par an | 1,65% à 26,4% |
| 22ème année | 1,60% | 28% |
| De 23 à 30 ans | 9% par an | 37% à 100% |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | 100% |
Tableau récapitulatif des abattements
| Années de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,5% |
| 20 ans | 90% | 24,75% |
| 22 ans | 100% | 28% |
| 25 ans | 100% | 55% |
| 30 ans | 100% | 100% |
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Exemple complet avec imposition
Situation : Vente d'un LMNP après 15 ans de détention
| Élément | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 50 000€ |
| Abattement IR (60%) | -30 000€ |
| Plus-value imposable IR | 20 000€ |
| Impôt sur le revenu (19%) | 3 800€ |
| Abattement PS (16,5%) | -8 250€ |
| Plus-value imposable PS | 41 750€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 7 181€ |
| Total imposition | 10 981€ |
Taux effectif : 10 981€ / 50 000€ = 21,96% (vs 36,2% sans abattement)
LMNP vs LMP : la réintégration des amortissements
En LMNP (régime des particuliers, post-réforme LF 2025)
Les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans la plus-value, mais :
- Les amortissements mobilier et ARD sont exclus
- Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la totalité (y compris la part réintégrée)
- Les résidences services sont exonérées
En LMP (régime professionnel)
Les amortissements sont réintégrés en plus-value à court terme, taxée à la TMI + cotisations sociales URSSAF. Pas d'abattement pour durée de détention sur cette part. Le coût est généralement bien plus élevé qu'en LMNP.
Exemple (60 000€ d'amortissements immobiliers, 15 ans de détention) :
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Réintégration | 60 000€ | 60 000€ |
| Abattement | Oui (60% IR, 16,5% PS à 15 ans) | Non (court terme) |
| Taux applicable | 19% IR + 17,2% PS | TMI (ex: 30%) + URSSAF (~40%) |
| Impôt sur la part réintégrée | ~12 800€ | ~24 000€+ |
Le LMNP reste nettement plus favorable que le LMP à la revente, même après la réforme.
Cas d'exonération
Exonération pour durée de détention
- IR : Exonération totale après 22 ans
- PS : Exonération totale après 30 ans
Exonération en cas de moins-value
Si vous vendez moins cher que le prix d'acquisition corrigé, il n'y a pas d'imposition. La moins-value n'est cependant pas imputable sur d'autres revenus.
Pas d'exonération pour résidence principale
⚠️ L'exonération pour vente de résidence principale ne s'applique pas aux LMNP. Votre bien est un investissement locatif, pas votre résidence.
Surtaxe pour les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique aux plus-values imposables (après abattements) supérieures à 50 000€ :
| Plus-value imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001€ à 60 000€ | 2% |
| 60 001€ à 100 000€ | 2% à 3% progressif |
| 100 001€ à 110 000€ | 3% à 4% progressif |
| 110 001€ à 150 000€ | 4% à 5% progressif |
| 150 001€ à 260 000€ | 5% à 6% progressif |
| > 260 000€ | 6% |
Source : Article 1609 nonies G du CGI
Déclaration de la plus-value
Qui déclare ?
Le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente. C'est lui qui effectue la déclaration (formulaire 2048-IMM).
Votre rôle
Vous n'avez pas de démarche particulière à faire, mais :
- Vérifiez le calcul du notaire avant la signature — LMNP Facile permet de simuler le montant attendu en amont
- Fournissez les justificatifs de travaux si vous optez pour les frais réels
- Déclarez la plus-value sur votre déclaration de revenus (case 3VZ de la 2042)
Optimisation avant la vente
Attendre les seuils d'exonération
| Stratégie | Économie |
|---|---|
| Attendre 22 ans | Exonération IR (19%) |
| Attendre 30 ans | Exonération totale |
Utiliser le forfait travaux
Même sans travaux, le forfait de 15% après 5 ans de détention réduit mécaniquement la plus-value imposable.
Vérifier le statut LMNP/LMP
Avant de vendre, assurez-vous de ne pas avoir basculé en LMP (seuils de 23 000€ et 50% des revenus). Le régime LMP est moins favorable pour la plus-value.
En résumé
| Critère | LMNP |
|---|---|
| Régime applicable | Plus-values des particuliers |
| Amortissements immobiliers réintégrés | Oui (LF 2025, art. 84) |
| Amortissements mobilier / ARD | Non réintégrés |
| Résidences services | Exonérées de réintégration |
| Taux d'imposition | 19% + 17,2% = 36,2% |
| Exonération IR | Après 22 ans |
| Exonération PS | Après 30 ans |
| Forfait travaux | 15% après 5 ans |
Notre recommandation : Conservez tous les justificatifs de travaux réalisés pendant la détention. Même si le forfait est souvent plus avantageux, les frais réels peuvent l'être pour des rénovations importantes. Utilisez LMNP Facile pour optimiser votre fiscalité pendant la détention et maximiser votre rentabilité globale.
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Questions fréquentes
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Après combien d'années la plus-value LMNP est-elle exonérée ?
Quel est le taux d'imposition de la plus-value LMNP ?
Puis-je être exonéré de plus-value si je vends pour acheter ma résidence principale ?
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