Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
L'amortissement est une charge comptable qui représente la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier au fil du temps. En LMNP au régime réel, cette charge réduit votre bénéfice imposable sans sortie de trésorerie.
Chiffre clé : Sur un bien de 200 000€, LMNP Facile calcule environ 6 000€ de charges déductibles par an en amortissements, soit une économie d'impôt de 1 800€ à 2 700€ selon votre tranche marginale (30% à 45%).
La méthode des composants
Depuis 2005, l'amortissement doit être calculé par composants. Chaque élément du bien a sa propre durée d'amortissement.
Répartition standard d'un bien immobilier
| Composant | Part du bien | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 50% | 50 ans | 1% |
| Toiture | 10% | 25 ans | 0,4% |
| Installations techniques | 15% | 15 ans | 1% |
| Agencements intérieurs | 15% | 10 ans | 1,5% |
| Terrain | 10% | Non amortissable | 0% |
Important : Le terrain n'est jamais amortissable. Sa valeur (généralement 10-20% du prix total) doit être exclue de la base d'amortissement.
Amortissement du mobilier
| Élément | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Électroménager | 5 ans | 20% |
| Literie, canapé | 7 ans | 14% |
| Mobilier courant | 10 ans | 10% |
Exemple de calcul complet
Situation : Appartement acheté 200 000€ avec 10 000€ de mobilier.
Étape 1 : Exclure le terrain (15%)
- Base amortissable immeuble : 200 000€ × 85% = 170 000€
Étape 2 : Répartir par composants
| Composant | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure (50%) | 85 000€ | 50 ans | 1 700€ |
| Toiture (10%) | 17 000€ | 25 ans | 680€ |
| Installations (15%) | 25 500€ | 15 ans | 1 700€ |
| Agencements (15%) | 25 500€ | 10 ans | 2 550€ |
| Mobilier | 10 000€ | 7 ans | 1 428€ |
| TOTAL | 8 058€/an |
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Voir la déclaration en ligneRésultat : LMNP Facile génère automatiquement ce tableau — 8 058€ de charges déductibles chaque année, sans décaissement.
La règle du plafonnement
L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Il est plafonné à :
Amortissement déductible = Recettes - Charges déductibles
Exemple :
- Loyers perçus : 12 000€
- Charges (intérêts, taxe foncière, assurance) : 5 000€
- Amortissement calculé : 8 058€
Amortissement déductible = 12 000€ - 5 000€ = 7 000€
L'excédent (1 058€) est reporté sur les années suivantes sans limite de durée. LMNP Facile suit automatiquement ce stock d'amortissements réputés différés (ARD) d'année en année.
Les travaux : amortissement ou charge ?
| Type de travaux | Traitement |
|---|---|
| Entretien, réparation | Charge déductible immédiatement |
| Amélioration, agrandissement | Amortissement (10-15 ans) |
| Reconstruction | Amortissement (composants) |
Astuce : Les petits travaux (< 500€) peuvent être passés en charges directement. LMNP Facile classifie automatiquement chaque dépense en charge immédiate ou en amortissement selon les règles du CGI.
Erreurs fréquentes à éviter
Le calcul d'amortissement LMNP comporte 8 sources d'erreur courantes qui peuvent entraîner un redressement fiscal ou une perte d'économie. Un tableur Excel ne détecte aucune de ces erreurs.
| Erreur | Conséquence | Fréquence |
|---|---|---|
| Oublier d'exclure le terrain | Redressement fiscal : l'administration réintègre les amortissements indus + intérêts de retard (0,2%/mois) | Très fréquente |
| Amortir en linéaire simple au lieu des composants | Non-conforme depuis le PCG 2005. Risque de rejet de la liasse | Fréquente |
| Mauvaise répartition des composants | Sous-estimation ou sur-estimation de la charge annuelle de 20 à 40% | Fréquente |
| Oublier le plafonnement (art. 39C du CGI) | L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Erreur détectée lors d'un contrôle | Très fréquente sur Excel |
| Ne pas reporter les excédents (ARD) | Perte définitive d'économie d'impôt — jusqu'à 1 000-2 000€/an non récupérés | Fréquente |
| Mauvais taux PS | 18,6% en 2026 (et non 17,2%). Erreur sur le résultat fiscal de 1,4 point | Courante (taux mis à jour en 2026) |
| Ignorer la réintégration à la revente | Depuis la LF 2025, les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la plus-value. Le mobilier et l'ARD sont exclus — cette distinction doit être tracée | Nouvelle erreur |
| Confondre charges et amortissements pour les travaux | Un ravalement (charge) et une extension (amortissement) n'ont pas le même traitement | Fréquente |
Un tableur Excel ne vérifie ni la cohérence des composants, ni le plafonnement, ni les reports, ni la conformité avec les articles du CGI. Une erreur non détectée sur les amortissements peut coûter 2 000 à 5 000€ lors d'un contrôle fiscal (redressement + majorations + intérêts de retard).
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Pourquoi automatiser le calcul
Un calcul d'amortissement LMNP conforme nécessite de vérifier la cohérence entre les composants, le plafonnement annuel, les reports d'excédents, les taux de PS en vigueur, et depuis 2025, la séparation immobilier/mobilier pour la future plus-value.
LMNP Facile exécute 114 points de contrôle sur ta liasse fiscale, chacun documenté avec sa référence légale (CGI, BOFiP, PCG). Parmi les vérifications liées aux amortissements :
- Exclusion automatique du terrain (estimé via DVF)
- Répartition par composants conforme au PCG
- Plafonnement art. 39C et report automatique des excédents
- Séparation immobilier/mobilier (pour la réintégration LF 2025)
- Taux PS à jour (18,6% en 2026)
49€/an — soit 4 à 12 fois moins qu'un expert-comptable (200-600€), avec une traçabilité complète des vérifications.
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Questions fréquentes
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP ?
Peut-on amortir un bien ancien en LMNP ?
L'amortissement LMNP crée-t-il un déficit imputable ?
Faut-il un expert-comptable pour calculer les amortissements ?
Peut-on calculer les amortissements LMNP sur Excel ?
Quel est le taux de prélèvements sociaux sur les amortissements LMNP en 2026 ?
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