LMNP ancien : travaux, fiscalité et amortissement

Investir en LMNP dans l'ancien consiste à louer meublé un logement existant. Son prix, ses travaux et son rendement dépendent du marché local : l'ancien n'est pas systématiquement plus rentable que le neuf.

Sources officielles

• Amortissement par composants — BOFiP
• Limite de déduction de l'amortissement — article 39 C du CGI
• Calcul de la plus-value d'un logement loué meublé — impots.gouv.fr
• Déclaration de début d'activité LMNP — impots.gouv.fr

Ancien ou neuf : comparer le projet complet

Un logement ancien peut être moins cher qu'un programme neuf comparable, mais l'écart dépend de la ville, de l'emplacement, de l'état du bien, de sa performance énergétique et du programme neuf retenu. Un prix d'achat inférieur n'entraîne donc pas automatiquement une meilleure rentabilité.

Le neuf peut intégrer une prime liée aux normes récentes, aux garanties et aux frais de commercialisation. L'ancien peut offrir davantage de marge de négociation, mais les travaux, la performance énergétique et le délai réel de remise en location doivent être intégrés au calcul.

Voici les principaux postes à comparer :

Les frais d'acquisition plus élevés dans l'ancien peuvent être compensés par un prix plus bas ou une mise en location plus rapide, mais ce n'est pas systématique. Compare le coût total, le calendrier, les travaux, la vacance probable et le loyer prudent avant de choisir.

Régime réel : comparer les charges et l'amortissement

Par défaut, l'administration fiscale te place au régime micro-BIC si tes revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes loyers (Article 50-0 du Code Général des Impôts). Tu es donc imposé sur la moitié de tes recettes.

Le régime réel permet de déduire les charges justifiées et d'amortir les éléments éligibles. Il n'est pas automatiquement préférable : compare son résultat au micro-BIC avec les règles de l'année.

Un exemple chiffré implacable

Tu achètes un appartement ancien à rénover.

• Prix d'achat + frais de notaire + agence : 165 000 €
• Travaux de rénovation : 25 000 €
• Meubles : 8 000 €
• Loyers annuels encaissés : 10 000 €
• Charges annuelles (intérêts, assurance, copro, taxe foncière) : 4 500 €

Option 1 : Le micro-BIC Tu déclares 10 000 €. L'État applique 50 % d'abattement. Tu es imposé sur 5 000 €. Si ta Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30 %, tu paies 30 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux (soit 48,6 %). Impôt et prélèvements sociaux théoriques : 2 430 € par an.

Option 2 : Le régime réel Tu encaisses 10 000 €. Tu déduis tes charges : - 4 500 €. Tu déduis l'amortissement du bien (environ 3 % de la valeur du bâti par an) : - 4 000 €. Tu déduis l'amortissement des travaux (sur 15 ans) : - 1 666 €. Tu déduis l'amortissement des meubles (sur 5 ans) : - 1 600 €. Avant plafonnement de l'amortissement, le calcul comptable donne -1 766 €. Fiscalement, seuls 5 500 € d'amortissements peuvent être déduits pour ramener le résultat à 0 € ; le surplus d'amortissement est reporté.

Tu as un résultat fiscal nul dans cet exemple, pas un déficit créé par l'amortissement. Tu ne paies pas d'impôt sur ce résultat cette année, et l'amortissement non déduit reste disponible pour les exercices suivants.

La gestion des travaux : déduction ou amortissement ?

L'achat dans l'ancien implique souvent un passage par la case travaux. Fiscalement, la nature de ces travaux dicte leur traitement comptable.

Les dépenses d'entretien et de réparation Elles remettent le bien en bon état sans en modifier la structure. Exemples : peinture, changement d'un chauffe-eau à l'identique, remplacement de quelques tuiles. Ces dépenses sont déduites intégralement l'année de leur paiement. Elles créent un déficit immédiat.

Les dépenses d'amélioration Elles apportent un équipement ou un confort nouveau. Exemples : installation d'une cuisine équipée, création d'une salle de bain supplémentaire, remplacement de fenêtres simple vitrage par du double vitrage. Ces dépenses sont immobilisées et amorties sur leur durée d'usage (généralement 10 à 15 ans).

Les dépenses de construction ou d'agrandissement Elles modifient le volume ou la surface habitable. Exemple : transformation d'un garage en studio. Ces dépenses sont ajoutées à la valeur du gros œuvre et amorties sur une très longue durée (30 à 50 ans).

Amortissement par composants : les règles comptables

L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur de ton bien à cause du temps et de l'usure. Pour un LMNP dans l'ancien, tu ne peux pas amortir la totalité du prix d'achat d'un seul bloc.

Tu dois utiliser la méthode de l'amortissement par composants (Article 214-9 du Plan Comptable Général). Le prix d'achat est ventilé en plusieurs éléments, chacun ayant sa propre durée de vie :

• Le terrain : il n'est pas amortissable ; sa valeur doit être estimée avec une méthode justifiable, sans appliquer automatiquement un pourcentage standard.
• Le gros œuvre : 40 à 50 % de la valeur. Amorti sur 50 ans.
• La toiture : 10 % de la valeur. Amortie sur 25 ans.
• L'électricité et la plomberie : 10 % de la valeur. Amorties sur 15 ans.
• L'agencement intérieur : 10 % de la valeur. Amorti sur 10 ans.

C'est cette mécanique précise qui te permet de générer une charge fictive chaque année et d'annuler la fiscalité de tes loyers.

Revente et plus-value depuis 2025

Le LMNP non professionnel relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour les cessions concernées réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers admis en déduction sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value brute. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Il faut donc intégrer la fiscalité de sortie dans la simulation globale.

Les démarches pour lancer ton LMNP dans l'ancien

Le passage à l'action demande de la rigueur sur les formalités administratives.

1. La formalité de début d'activité : dans les 15 jours suivant le premier jour de location, déclare l'activité sur le guichet unique afin d'obtenir un numéro SIRET.
2. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : L'année suivant la création de ton activité, tu devras payer cette taxe locale. Tu dois remplir une déclaration initiale (formulaire 1447-C) avant le 31 décembre de l'année de création.
3. La liasse fiscale : En mai de chaque année, tu dois transmettre aux impôts la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033. C'est ici que tu déclares tes loyers, tes charges et que tu calcules tes amortissements.

Remplir la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 demande de la précision. Tu as deux options : payer un expert-comptable 500 € par an, ou générer ta déclaration toi-même en 10 minutes pour 49 € avec LMNP Facile. Le logiciel calcule automatiquement tes amortissements et fournit les PDF 2031/2033 avec le guide EFI.

Conserve absolument toutes tes factures liées à cet investissement. Le moindre ticket de caisse de 15 € chez Leroy Merlin pour un pot de peinture, les frais de notaire, les factures des artisans et les tickets d'ameublement doivent être scannés et stockés. C'est la matière première qui te servira à justifier tes charges en cas de contrôle de l'administration fiscale.