Bayonne est la capitale du Pays Basque français, avec un attrait touristique et culturel fort (fêtes de Bayonne, jambon, chocolat). Le marché immobilier est en forte tension, dopé par la demande résidentielle, touristique et la proximité de Biarritz. Les prix ont bondi de 30% en 5 ans (4 000€/m²) mais les loyers suivent. Le potentiel de location saisonnière (été + fêtes de Bayonne) complète le LMNP classique.
Bien recommandé : T2 de 35-45 m² Grand ou Petit Bayonne — charme basque + double potentiel LMNP/saisonnier
Centre historique, cathédrale, commerces sous arcades. Charme basque, forte demande
Rive droite, bars, vie nocturne. Clientèle jeunes actifs et étudiants
Rive Adour, gare TGV. Prix plus bas, quartier en mutation
Plages, BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz). Clientèle surf et jeunes actifs
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Bayonne. Quote-part terrain : 25%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Bayonne est le joyau du Pays Basque pour le LMNP. Le Petit Bayonne offre le meilleur compromis : vie nocturne, charme, prix encore accessibles. Le Grand Bayonne est premium. Saint-Esprit est le quartier de la dernière chance avant que les prix ne rattrapent Biarritz.
Si vous faites du saisonnier pendant les fêtes (5 jours fin juillet), un T2 se loue 200-400€/nuit. Cela représente un mois de loyer classique en 5 jours. Mais la réglementation de la location touristique se durcit. En LMNP classique pur, les fêtes n'ont pas d'impact direct.
Oui, Bayonne est classée en zone tendue. Quote-part terrain de 20%, préavis d'un mois. L'encadrement des loyers n'est pas en vigueur mais la tension locative est bien réelle — le taux de vacance est parmi les plus bas de Nouvelle-Aquitaine.
Biarritz est la plus chère (7 500€/m²) avec le rendement le plus faible. Anglet offre les plages et un bon compromis. Bayonne est la moins chère des trois avec le charme patrimonial et le meilleur rendement. Pour du LMNP, Bayonne est le choix optimal dans la BAB.