À Hyères, le marché locatif meublé se caractérise par une forte tension, la ville étant classée en zone tendue. Avec un prix d'achat moyen de 4 500 €/m² et des loyers autour de 15 €/m², le rendement brut moyen s'établit à 4 %. Ce marché attire principalement une clientèle mixte : étudiants de l'IFPM ou de l'Institut de Formation en Soins Infirmiers, actifs locaux, militaires de la base aéronavale et une énorme demande touristique estivale. L'investissement LMNP y est donc avant tout patrimonial, visant la sécurité et la valorisation à long terme grâce au dynamisme du littoral varois, tout en offrant la possibilité de coupler location étudiante sur neuf mois et location saisonnière l'été.
Premièrement, à Hyères, l'offre et la demande locative sont fortement influencées par la géographie littorale et le tissu économique local. La demande est soutenue tout au long de l'année par une population diversifiée : le personnel du centre hospitalier, les étudiants, ainsi que les militaires rattachés à la Base Aéronavale (BAN) d'Hyères-Le Palyvestre. À cela s'ajoute une pression touristique exceptionnelle d'avril à octobre. Face à cette demande plurielle, l'offre de petites surfaces meublées à l'année reste structurellement déficitaire, de nombreux propriétaires préférant se tourner exclusivement vers le Airbnb. Le statut LMNP avec un bail étudiant complété par du saisonnier est ici une stratégie redoutable. Deuxièmement, concernant l'évolution des prix immobiliers, Hyères a connu une forte valorisation atteignant aujourd'hui une moyenne de 4 500 €/m². Pour la période 2024-2026, la tendance s'oriente vers une stabilisation des prix hauts. La rareté du foncier disponible, bloqué entre les collines et la mer Méditerranée, empêche la construction massive de logements neufs, ce qui protège la valeur de l'ancien. Le rendement de 4 % confirme qu'il s'agit d'un marché de report de valeur plus que de cash-flow immédiat. Les biens avec extérieur continuent de voir leur cote grimper. Troisièmement, les perspectives urbaines d'Hyères viennent consolider son attractivité. La municipalité investit dans la requalification de son centre avec le Parcours des Arts qui redynamise le cœur historique. Parallèlement, les projets liés au label Grand Site de France pour la presqu'île de Giens visent à promouvoir un tourisme durable. Enfin, le développement du réseau de bus Mistral renforce la connectivité vers la gare et l'aéroport, élargissant les zones propices à l'investissement.
Bien recommandé : T2 de 35 à 45 m² avec extérieur et parking — idéal pour capter les jeunes actifs, les militaires ou offrir un confort premium en saisonnier.
Le cœur historique, très prisé des jeunes actifs et des étudiants pour sa vie de quartier et ses commerces. Investir ici permet de cibler la location à l'année tout en bénéficiant de prix légèrement inférieurs à la frange littorale.
Secteur extrêmement recherché situé face aux îles d'Or. La demande locative y est écrasante. Les petites surfaces bénéficient d'une rentabilité optimisée grâce à la très forte demande touristique et la proximité immédiate des plages et des restaurants.
Secteur stratégique en plein renouveau, parfait pour les étudiants et actifs effectuant la navette vers Toulon. La proximité du parc Olbius Riquier et des transports offre un excellent compromis entre qualité de vie, accessibilité et prix d'achat raisonnables.
Quartier résidentiel verdoyant, stratégiquement situé entre le centre-ville, les plages de l'Almanarre et la Base Aéronavale. C'est le secteur idéal pour cibler les militaires mutés à Hyères garantissant une vacance locative quasi nulle tout au long de l'année.
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Hyères. Quote-part terrain : 25%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
À Hyères, la stratégie reine en LMNP est le bail mobilité ou étudiant de neuf mois couplé à trois mois de location saisonnière. Cela te permet de répondre à la pénurie de logements pour les militaires mutés, tout en boostant ton rendement grâce aux tarifs estivaux. Cible le quartier de la Gare avec impérativement une place de parking.
Pour commencer, l'investissement à Hyères s'adresse avant tout à un profil d'investisseur patrimonial. Avec un prix moyen de 4 500 €/m² et un rendement brut de 4 %, tu ne dois pas chercher ici le cash-flow positif immédiat. Hyères est une valeur refuge, une ville balnéaire prisée où la demande locative ne faiblit jamais. L'objectif est de te constituer un patrimoine solide de grande qualité sur la Côte d'Azur et de générer des revenus défiscalisés grâce à l'amortissement comptable permis par le régime LMNP au réel. Ensuite, la stratégie d'exploitation la plus performante à Hyères est sans conteste la location mixte. En louant ton bien en bail étudiant pour les élèves infirmiers de septembre à mai, tu t'assures une stabilité hivernale. De juin à août, tu bascules en location courte durée pour capter la manne touristique. Pour réussir cette stratégie, privilégie un T2 avec impérativement un extérieur et une place de parking. Le stationnement est très complexe en été à Hyères, un bien avec garage se louera beaucoup plus vite. Enfin, il y a plusieurs erreurs fréquentes à éviter sur ce marché. La première est de se focaliser uniquement sur l'hyper-littoral si tu souhaites louer à l'année, car ces zones sont désertes en hiver et saturées en été. La deuxième erreur est de négliger le DPE lors de l'achat dans le centre historique où les bâtiments sont anciens. Si tu optes pour du saisonnier, ne sous-estime pas la réglementation locale imposant un numéro d'enregistrement.
À Hyères, la fiscalité locale est un élément crucial à intégrer dans ton plan de financement LMNP. Le taux de la taxe foncière s'établit dans une fourchette moyenne-haute, typique des communes littorales du Var. Tu dois anticiper une taxe foncière moyenne comprise entre 750 € et 1 000 € pour un T2 classique, selon le quartier et les prestations du bien. En tant que loueur meublé non professionnel, tu seras également assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Si ton chiffre d'affaires annuel dépasse 5 000 €, la base minimum de CFE à Hyères te coûtera généralement entre 150 € et 300 € par an. Il n'y a pas d'abattements locaux spécifiques ou de zones franches urbaines applicables à la location meublée classique sur la commune. Toutefois, le régime réel du LMNP te permettra d'amortir la valeur de ton bien et de déduire ces impôts locaux de tes recettes locatives.
En matière de réglementation, la commune d'Hyères est classée en zone tendue. Il est très important de noter qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers au sens strict, contrairement à Paris ou Lille. Les loyers ne sont pas plafonnés par un arrêté. En revanche, le décret d'encadrement à la relocation s'applique : tu ne peux pas augmenter le loyer librement entre deux locataires, la hausse est limitée à l'Indice de Référence des Loyers, sauf travaux majeurs. Concernant la location saisonnière de type Airbnb, la réglementation est stricte sous l'impulsion de la métropole Toulon Provence Méditerranée. L'enregistrement en mairie est obligatoire pour obtenir un numéro à 13 chiffres à faire figurer sur tes annonces. De plus, pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, tu dois déposer une demande d'autorisation de changement d'usage auprès des services de l'urbanisme. Enfin, la loi Climat et Résilience s'applique rigoureusement concernant les passoires thermiques.
Hyères offre un cadre de vie beaucoup plus balnéaire et sécurisant, attirant une clientèle touristique et patrimoniale plus haut de gamme.
Toulon propose un prix au mètre carré beaucoup plus accessible (3200 €) et un rendement brut moyen supérieur (4.9 %).
Hyères bénéficie de la présence de la base aéronavale garantissant un bassin d'emploi plus diversifié et stable à l'année.
Fréjus présente un dynamisme estival équivalent mais s'avère légèrement moins chère à l'achat avec 4200 € le mètre carré.
Hyères garantit une excellente sécurité et un cadre de vie apaisé, sans les risques de vacance ou d'impayés de certains quartiers marseillais.
Marseille dispose d'un marché étudiant massif, d'un rendement plus élevé (4.8 %) et d'un prix d'entrée bien plus bas (3500 €).
Les deux sont d'excellents profils pour ton investissement LMNP. Les militaires offrent une grande sécurité financière et restent souvent plusieurs années. Les étudiants de l'IFSI ou de l'IFPM libèrent le bien fin mai, ce qui est la configuration parfaite si tu souhaites faire de la location saisonnière très rentable pendant la saison estivale.
Non, l'Almanarre est un secteur exceptionnel pour la location saisonnière estivale car c'est un spot de kitesurf mondialement connu, mais il est trop excentré et manque de commerces de proximité pour attirer facilement des locataires à l'année. Préfère le quartier de la Gare ou Costebelle pour de la longue durée.
Hyères faisant partie de la métropole TPM et étant située en zone tendue, tu dois obligatoirement obtenir une autorisation préalable de changement d'usage auprès de la mairie pour louer un bien qui n'est pas ta résidence principale en courte durée, en plus de l'obtention du numéro d'enregistrement touristique.
Ce label valorise énormément le patrimoine naturel local et restreint drastiquement les nouvelles constructions immobilières. La conséquence directe est que les biens existants sur la presqu'île ou à proximité immédiate voient leur valeur patrimoniale grimper, sécurisant fortement ton investissement LMNP sur le long terme.
Oui, c'est un critère quasi obligatoire pour optimiser ton investissement. Le centre-ville et les abords des plages sont très rapidement saturés en véhicules, tout particulièrement d'avril à octobre. Un bien LMNP avec une place de parking ou un garage se louera plus cher et subira beaucoup moins de rotation locative.
Non, la commune d'Hyères n'applique pas le dispositif d'encadrement des loyers avec des plafonds fixés par la préfecture. Cependant, la ville étant en zone tendue, tu es soumis à l'encadrement à la relocation. Cela signifie que tu ne peux pas augmenter librement le loyer au-delà de l'indice IRL lors d'un changement de locataire.