Saint-Denis de La Réunion est le chef-lieu du département le plus dynamique d'outre-mer. Avec 157 000 habitants, un CHU majeur, une université (15 000 étudiants) et un flux constant de fonctionnaires métropolitains, la demande locative est forte et solvable. Les prix (2 800€/m²) sont accessibles pour une ville de cette taille avec un tel dynamisme démographique. Les rendements de 5-6% sont solides, portés par les loyers majorés des fonctionnaires d'État.
Bien recommandé : T2 de 40-50 m² centre ou campus — fonctionnaires majorés + étudiants réunionnais
Front de mer, préfecture, commerces. Clientèle fonctionnaires et cadres
Campus universitaire, CHU Félix Guyon. Étudiants et internes
Commune limitrophe, résidentiel. Familles et actifs, prix modérés
Quartier résidentiel en altitude, vue mer. Cadres et familles aisées
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Saint-Denis (Réunion). Quote-part terrain : 25%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Saint-Denis de La Réunion est le meilleur marché LMNP d'outre-mer. La majoration de 53% des fonctionnaires crée une clientèle ultra-solvable. Le campus et le CHU complètent la demande. Le Barachois (front de mer) est l'adresse premium. Le rapport rendement/sécurité est le meilleur des DOM.
C'est le pilier du marché. Tous les fonctionnaires d'État à La Réunion touchent 53% de majoration. Un enseignant certifié gagne 3 000-3 500€ nets/mois au lieu de 2 000-2 300€. Cette sursolvabilité permet des loyers meublés de 700-1 100€/mois pour un T2, bien supérieurs à ce que les prix d'achat laisseraient penser.
Oui, Saint-Denis est en zone tendue. Quote-part terrain de 20%, préavis d'un mois. Le marché réunionnais est structurellement tendu : croissance démographique + flux de fonctionnaires. Le taux de vacance est faible sur les biens de qualité.
Non, si vous choisissez des biens aux normes. La Réunion a les normes de construction les plus exigeantes de France (parasismique + paracyclonique). L'assurance multirisque coûte 400-700€/an pour un T2. Ce surcoût est déductible en LMNP réel. Les cyclones sont un risque géré, pas un facteur bloquant.