Simulateur de rentabilité locative LMNP
Calcule le rendement brut, net et net-net de ton investissement LMNP. Intègre les amortissements, l'impôt réel (IR + PS 18,6%) et le cash-flow mensuel.
Acquisition
~8% dans l'ancien, ~3% dans le neuf
Revenus
Charges
Crédit
0€ si achat cash
Consulte ton tableau d'amortissement bancaire
Situation fiscale
Rendement net-net LMNP
3.4%
Après impôts, amortissements et charges
Brut
4.4%
Net de charges
3.4%
Net-net LMNP
3.4%
Cash-flow
Mensuel
-295 €
Annuel
-3 540 €
Cash-flow négatif : tu dois compléter 295 €/mois de ta poche. C'est courant les premières années grâce au remboursement du capital.
0€ d'impôt grâce aux amortissements LMNP
L'amortissement efface ton résultat fiscal sans sortie de trésorerie (article 39C du CGI).
Comment calculer la rentabilité d'un investissement LMNP ?
Rendement brut
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix total acquisition) × 100. C'est le calcul le plus simple, utilisé pour comparer rapidement des biens. Un rendement brut de 5-7% est considéré correct en LMNP. Au-dessus de 8%, c'est excellent mais vérifie les risques (vacance, quartier).
Rendement net
Rendement net = ((Loyer - Charges - Taxe foncière) / Prix total) × 100. Plus réaliste : il intègre les charges de copropriété, la taxe foncière et l'assurance PNO. Passer de brut à net fait perdre en moyenne 1,5 à 2,5 points.
Rendement net-net (après impôts)
Le seul qui compte vraiment. Il intègre l'impôt réel après amortissements LMNP. Grâce au régime réel, les amortissements effacent souvent la totalité du résultat fiscal les premières années → rendement net-net = rendement net (0€ d'impôt). C'est l'avantage massif du LMNP sur la location nue.
Cash-flow : le vrai indicateur
Le cash-flow mensuel montre ce qui reste dans ta poche après crédit, charges et impôts. Un cash-flow négatif n'est pas forcément mauvais : tu rembourses du capital (enrichissement patrimonial). Mais au-delà de -200€/mois, reconsidère le projet.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement pour un investissement LMNP ?
En rendement brut : 5-7% est correct, 7-10% est excellent. En net-net LMNP (après amortissements), la plupart des investissements affichent un rendement supérieur au net classique grâce à l'effet fiscal des amortissements. Les villes étudiantes (Lille, Toulouse, Saint-Étienne) offrent les meilleurs rendements bruts.
Pourquoi le rendement LMNP est-il meilleur qu'en location nue ?
Grâce aux amortissements. En LMNP régime réel, tu déduis chaque année 2-3% de la valeur du bien comme charge fictive. Cela réduit (souvent à zéro) ton résultat fiscal, donc ton impôt. En location nue, pas d'amortissement : tu paies l'IR + PS sur l'intégralité du revenu net.
Un cash-flow négatif, c'est grave ?
Pas forcément. Un cash-flow légèrement négatif (-100 à -200€/mois) est courant et signifie que tu rembourses du capital plus vite que tes loyers ne couvrent la mensualité. C'est de l'enrichissement patrimonial. En revanche, au-delà de -300€/mois, vérifie que l'opération reste viable à long terme.
Comment le simulateur calcule-t-il l'amortissement ?
Le simulateur utilise une durée moyenne pondérée de 30 ans sur la base amortissable (prix d'achat moins quote-part terrain). Pour un calcul détaillé par composants (gros œuvre, toiture, installations, mobilier), utilise notre simulateur d'amortissement dédié.