LMNP avec occupation : règles fiscales et calcul du prorata

Tu peux cumuler LMNP et occupation personnelle, mais tu dois appliquer un prorata strict : seules les charges et amortissements correspondant aux jours de mise en location sont déductibles de tes impôts. Le fisc ne tolère aucune approximation sur ce point.

Si tu loues ta résidence secondaire sur Airbnb l'été et que tu y passes tes hivers, la comptabilité de ton activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adapte à cette double utilisation. L'administration fiscale a prévu des règles claires, encadrées par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-BIC-CHAMP-40-20), pour éviter que les contribuables ne déduisent les frais de leurs vacances sur leurs revenus locatifs.

La règle d'or : le prorata temporis

Dès lors que tu occupes ton bien immobilier meublé une partie de l'année, tu sors du cadre classique de l'investissement locatif à 100 %. Ton bien a un usage mixte.

La mécanique est simple : tu dois calculer le ratio entre le nombre de jours où le bien est offert à la location et le nombre total de jours dans l'année (365 ou 366).

Attention à la nuance sémantique du fisc : on parle de jours de "mise en location" et non de jours "loués". Si ton appartement est vide mais que ton annonce est active sur Le Bon Coin, avec un calendrier ouvert et disponible pour un locataire, ces jours comptent dans la période de location. À l'inverse, si tu bloques ton calendrier Airbnb pendant 3 mois pour t'y installer ou y loger de la famille gratuitement, ces 90 jours sont considérés comme de l'occupation personnelle.

Ce prorata s'applique à deux éléments majeurs de ta liasse fiscale :

1. Les charges déductibles (taxe foncière, assurance, internet, charges de copropriété).
2. Les amortissements comptables (le bâti, les travaux, les meubles).

Résidence secondaire : exemple chiffré du prorata

Prenons un appartement à la mer acheté 200 000 € (hors terrain). Tu l'utilises pour tes vacances 60 jours par an (calendrier bloqué). Le reste du temps, soit 305 jours, l'annonce est en ligne et tu accueilles des locataires saisonniers.

Ton prorata de déductibilité est de : 305 / 365 = 83,56 %.

Voici l'impact direct sur ta déclaration au régime réel simplifié :

Au lieu de créer un déficit LMNP de 7 810 €, tu ne pourras inscrire que 6 523 € de charges sur ton formulaire 2031. Les 1 287 € restants sont à ta charge exclusive.

Charges fixes vs Charges variables

Le tableau ci-dessus s'applique aux charges fixes. Pour les charges variables (eau, électricité, chauffage), la logique diffère.

Si tu as des compteurs individuels ou des factures claires correspondant exactement à tes périodes de présence, tu isoles ces factures et tu ne les déduis pas. Si tu n'as qu'une facture annuelle de régularisation d'électricité, tu appliques le prorata temporis de 83,56 %. En cas de contrôle, le contrôleur fiscal regardera si ta consommation électrique lors de tes 60 jours de présence ne représente pas, en réalité, 50 % de la facture annuelle (par exemple si tu chauffes à 25°C tout l'hiver alors que le bien est vide l'été). Reste cohérent.

Le cas particulier de la résidence principale

L'occupation personnelle prend une autre dimension quand il s'agit de ta résidence principale. Deux scénarios existent, avec un traitement fiscal radicalement différent.

1. Louer une chambre à un étudiant ou un travailleur

L'article 35 bis du Code Général des Impôts (CGI) te fait un cadeau rare : une exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour en bénéficier, trois conditions cumulatives :

• La chambre louée fait partie de ta résidence principale.
• Elle constitue la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il a un contrat saisonnier).
• Le loyer respecte des plafonds stricts. Pour 2024, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (hors charges) ne doit pas dépasser 205 € en Île-de-France et 147 € dans les autres régions.

Si tu loues une chambre de 15 m² à Bordeaux (province) pour 150 € par mois (1 800 €/an), ton ratio est de 120 €/m²/an. Tu es sous le plafond de 147 €. Tu ne déclares absolument rien aux impôts. Zéro BIC.

2. Louer sa résidence principale sur Airbnb

Tu pars en week-end et tu loues ton appartement entier en courte durée. Ici, l'article 35 bis ne s'applique pas. L'exonération saute.

Tes revenus sont imposables dès le premier euro. Tu as le choix entre :

• Le micro-BIC (abattement de 50 % ou 30 % selon le classement du bien).
• Le régime réel simplifié.

Si tu optes pour le réel pour amortir ton appartement, le prorata est violent. Si tu loues ton appartement 30 jours par an sur Airbnb, tu ne pourras déduire que 8,2 % (30/365) de tes amortissements et de ta taxe foncière. Le régime réel est rarement intéressant pour de la location très occasionnelle de résidence principale. Le micro-BIC est souvent plus adapté.

Déclaration fiscale : comment remplir ta liasse ?

Si tu exploites une résidence secondaire en LMNP au régime réel avec occupation partielle, la paperasse se complique. Tu dois générer une liasse fiscale composée du formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E.

Tu ne peux pas envoyer aux impôts un tableau Excel avec tes calculs de prorata. Tout doit être intégré dans ton tableau d'amortissement et tes écritures comptables. Chaque dépense saisie doit être amputée de la quote-part liée à ton occupation personnelle avant d'atterrir dans la case 242 (Charges externes) de l'annexe 2033-B.

Faire ces calculs à la main est le meilleur moyen de déclencher une demande d'informations du fisc. LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Le logiciel te demande simplement tes dates de location et d'occupation personnelle, et calcule automatiquement tous les proratas sur tes amortissements et tes charges pour produire une liasse fiscale parfaite.

CFE et Taxe d'habitation : la double peine ?

L'occupation mixte d'un bien soulève souvent des incompréhensions sur les impôts locaux.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tous les loueurs en meublé. Si tes recettes locatives annuelles sont inférieures à 5 000 €, tu es exonéré de la cotisation minimum. Au-delà, tu paies.

La Taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste en vigueur pour les résidences secondaires.

Si tu te réserves la jouissance de ton bien meublé une partie de l'année (même seulement quelques semaines), l'administration fiscale considère que tu en as la disposition au 1er janvier. Tu devras donc payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Tu vas donc payer la CFE pour ton activité de loueur, ET la taxe d'habitation pour ton usage personnel. Il n'y a pas de prorata sur ces deux impôts locaux : tu paies les deux à 100 %.

La seule exception concerne les zones de revitalisation rurale (ZRR) où des délibérations locales peuvent t'exonérer sous certaines conditions, ou si tu confies un mandat de gestion exclusif à une agence sans te réserver aucune période d'occupation.

Protège-toi en cas de contrôle

L'administration fiscale cible régulièrement les LMNP avec occupation. Le redressement typique consiste à requalifier des jours "disponibles à la location" en "jours d'occupation personnelle" pour diminuer tes charges déductibles et augmenter ton impôt.

Sauvegarde systématiquement l'historique de tes calendriers Airbnb, Abritel ou Booking à la fin de chaque année. Fais des captures d'écran montrant que les dates hivernales (même sans réservation) étaient bien ouvertes et proposées au public. Sans cette preuve, le contrôleur considérera que les périodes sans locataire étaient des périodes où tu profitais de ton bien.