CFE LMNP 2026 : montant, exonération, date et formulaire 1447-C

Qu'est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs meublés non professionnels.

Si tu te demandes si les LMNP paient la CFE, la réponse est oui sauf cas d'exonération, notamment la première année d'activité et lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.

C'est l'un des deux composants de la CET (Contribution Économique Territoriale), avec la CVAE (qui ne concerne pas les LMNP car elle s'applique aux entreprises de plus de 500 000€ de CA).

Point clé : La CFE s'ajoute à la taxe foncière. Ce sont deux impôts distincts. La taxe foncière est due en tant que propriétaire, la CFE en tant qu'exploitant d'une activité de location meublée.

La CFE depuis quand en LMNP ?

La CFE s'applique aux loueurs en meublé non professionnels depuis le 1er janvier 2010, date à laquelle elle a officiellement remplacé l'ancienne taxe professionnelle. L'article 1447 du Code Général des Impôts stipule que la location meublée est une activité commerciale par nature.

Dès l'instant où tu obtiens ton SIRET via le guichet unique de l'INPI pour déclarer ton début d'activité, tu entres dans le radar de l'administration fiscale pour la CFE. La distinction est importante :

• Location meublée → génère des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) → CFE due
• Location nue → génère des revenus fonciers → pas de CFE

Aux yeux des impôts, un loueur meublé exploite une entreprise. Tu es donc redevable de cette taxe locale, au même titre qu'un artisan ou un commerçant.

Qui est redevable de la CFE en LMNP ?

Même si tu n'as perçu aucun loyer, la CFE est due dès lors que tu as déclaré une activité LMNP (formulaire P0i déposé).

CFE et taxe foncière : deux impôts distincts

Beaucoup de loueurs découvrent avec surprise qu'ils doivent payer la CFE en plus de la taxe foncière. Ce n'est pas une erreur de l'administration.

• La taxe foncière frappe la propriété du bien. Tu la paies parce que tu es propriétaire.
• La CFE frappe l'exploitation du bien. Tu la paies parce que tu exerces une activité commerciale (BIC).

En tant que LMNP, tu portes la double casquette : propriétaire et exploitant. Tu paies donc les deux taxes. C'est une donnée incontournable à intégrer dans ton plan de financement initial.

Montant de la CFE : combien ça coûte ?

Le calcul

La CFE est calculée selon la formule :

CFE = Valeur locative cadastrale × Taux communal

• Valeur locative cadastrale : Déterminée par l'administration fiscale (la même que celle utilisée pour la taxe foncière)
• Taux communal : Voté chaque année par la commune (variable de 10% à 40% selon les villes)

La cotisation minimale

Si la valeur locative de ton bien est faible, l'administration fiscale applique un système de cotisation forfaitaire minimum, basé sur ton chiffre d'affaires (tes recettes locatives) de l'année N-2.

Barèmes 2026. Source : article 1647 D du CGI.

Chaque commune choisit un montant précis à l'intérieur de ces fourchettes légales. C'est pour cela que la CFE d'un studio à Paris n'a rien à voir avec celle d'un studio identique à Limoges.

Exemples concrets

Exemple chiffré : Tu exploites un T2 meublé à Toulouse. Tes loyers annuels s'élèvent à 8 500€. Tu te trouves dans la première tranche (jusqu'à 10 000€). Le conseil municipal de Toulouse a fixé la base minimum pour cette tranche à 500€. Le taux de CFE de la commune est de 30%. Le calcul est direct : 500€ × 30% = 150€ de CFE en décembre.

Les 4 cas d'exonération de CFE en LMNP

1. Exonération automatique : première année

Tu es automatiquement exonéré de CFE l'année de création de ton activité LMNP. Aucune démarche nécessaire (à condition d'avoir déposé le formulaire 1447-C-SD).

Exemple : Si tu déclares ton activité en mars 2026, tu ne paies pas de CFE en 2026. Ta première CFE sera due en décembre 2027, avec une base réduite de 50%.

2. Exonération pour recettes inférieures à 5 000€

C'est la règle la plus protectrice pour les petits investisseurs. L'article 1647 D du CGI stipule que si le montant brut de tes loyers annuels (charges comprises) est inférieur ou égal à 5 000€, tu es totalement exonéré de la cotisation minimum de CFE.

Cette limite s'apprécie sur la base des recettes de l'année N-2. Pour la CFE 2026, les impôts regardent tes encaissements de 2024.

Exemple : Tu loues une chambre étudiante 400€ par mois (4 800€/an). Tu ne paieras pas de CFE.

3. Location d'une partie de ta résidence principale

L'article 1459 du CGI exonère les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, à deux conditions cumulatives :

1. Les pièces louées doivent faire partie intégrante de ta résidence principale (et constituer la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire)
2. Le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables (plafonds publiés chaque année par l'administration : environ 200€/m² par an en Île-de-France et 147€/m² dans les autres régions)

4. Meublés de tourisme classés (sous condition locale)

Si tu exploites un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, tu peux être exonéré de CFE. Attention : ce n'est pas automatique. L'exonération s'applique uniquement si la commune n'a pas voté de délibération contraire. Seules les communes en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) maintiennent généralement cette exonération. Ne compte pas dessus si tu loues un Airbnb en plein centre de Bordeaux ou de Lyon.

Le calendrier CFE : les 3 premières années

L'administration fiscale applique un calendrier progressif pour le paiement de ta CFE. Tu ne paies pas plein pot dès le premier jour.

Année 1 (Année N) : L'exonération totale

L'année civile du début de ta location meublée, ta CFE est de 0€. Si tu mets ton premier locataire en place le 15 février 2026, tu ne paieras aucune CFE en 2026.

Tu as cependant une obligation déclarative : tu dois envoyer le formulaire 1447-C-SD au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend ton bien, avant le 31 décembre de l'année de création.

Année 2 (Année N+1) : La réduction de 50%

La deuxième année, les impôts calculent ta base d'imposition et appliquent une décote de 50%. En 2027, tu paieras la moitié de la CFE normale.

Année 3 (Année N+2) : Le taux plein

À partir de la troisième année, le régime de croisière s'installe. En 2028, tu paieras 100% de ta CFE. Le montant sera exigible chaque année au 15 décembre.

Calendrier et paiement

Dates clés

Dans 99% des cas en LMNP, le montant est inférieur à 3 000€ et tu paies en une seule fois en décembre.

Comment payer

1. Connecte-toi à ton espace professionnel sur impots.gouv.fr
2. Va dans « Mes services » > « Consulter » > « Avis CFE »
3. Paie en ligne par prélèvement

Attention : La CFE ne se consulte que sur l'espace professionnel (pas l'espace particulier). Aucun avis d'imposition n'arrivera par courrier. Tu dois créer un compte professionnel avec ton numéro SIRET si ce n'est pas déjà fait.

Le piège du mandat SEPA B2B

C'est l'erreur numéro un des investisseurs LMNP au moment de payer leur première CFE.

La CFE est un impôt professionnel. Le prélèvement utilise la norme SEPA B2B (Business to Business), différente du prélèvement SEPA classique (Core) utilisé pour ton abonnement Netflix ou ton électricité.

Pour que le prélèvement passe, tu dois :

1. Déclarer ton compte bancaire dans ton espace pro impots.gouv.fr
2. Imprimer le mandat SEPA B2B généré par le site
3. Signer ce mandat et l'envoyer à ta banque avant de valider le paiement

Si ta banque n'a pas enregistré ce mandat spécifique, elle bloquera le prélèvement du Trésor Public. Tu te retrouves avec un paiement rejeté et une majoration automatique de 5%.

Paiement en retard

Une majoration de 5% s'applique dès le lendemain de la date limite, plus des intérêts de retard de 0,20% par mois.

La CFE est-elle déductible ?

Oui, à 100%. La CFE fait partie des charges déductibles en LMNP au régime réel.

Au régime réel, la CFE se déduit dans les charges d'exploitation. Le montant de la CFE se déclare sur l'annexe 2033-C (ligne 224 : Impôts, taxes et versements assimilés) et impacte le compte de résultat sur la 2033-B.

Concrètement : tu encaisses 10 000€ de loyers. Tu paies 400€ de CFE. Au régime réel, ces 400€ s'ajoutent à tes amortissements comptables, tes intérêts d'emprunt et ta taxe foncière pour créer un déficit LMNP. Résultat : tu ramènes ton impôt sur les loyers à zéro.

Si tu es au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%), tu paies ta CFE de ta poche. L'abattement est censé couvrir toutes tes charges, y compris la CFE. Tu ne peux rien déduire de plus. C'est une perte sèche.

Déclaration initiale : formulaire 1447-C-SD

Lors de la création de ton activité LMNP, tu dois déposer une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD, Cerfa n° 14187) auprès du SIE dont dépend ton bien.

Informations à renseigner

• Ton identité et SIRET
• L'adresse du bien loué
• La nature de l'activité (« location meublée non professionnelle »)
• La surface du bien
• La date de début d'activité

Délai : Avant le 31 décembre de l'année de création. Si tu oublies, l'administration peut te taxer d'office sur des bases défavorables et tu perds l'exonération de la première année.

Piège courant : Beaucoup de LMNP déposent le formulaire P0i auprès du Guichet Unique (INPI) pour l'immatriculation, mais oublient le 1447-C-SD auprès du SIE. Ce sont deux démarches distinctes auprès de deux administrations différentes.

Pour le détail case par case, consulte notre guide dédié au formulaire 1447-C-SD.

Ton plan d'action immédiat

Dès que tu reçois ton numéro SIRET suite à ton immatriculation sur le guichet unique de l'INPI :

1. Rends-toi sur impots.gouv.fr, rubrique « Espace Professionnel »
2. Clique sur « Créer mon espace ». Renseigne ton SIRET
3. Patiente environ 15 jours pour recevoir ton code d'activation par courrier postal
4. Active ton espace, enregistre ton compte bancaire et envoie le mandat SEPA B2B à ta banque
5. Remplis le formulaire 1447-C-SD et envoie-le via la messagerie sécurisée de ton espace pro avant le 31 décembre

L'année suivante, tu n'auras plus qu'à te connecter début décembre pour cliquer sur « Payer ».

Erreurs fréquentes

Un logiciel de déclaration LMNP comme LMNP Facile intègre automatiquement la CFE dans les charges déductibles et vérifie la cohérence avec les 113 autres points de contrôle de ta liasse — plafonnement des amortissements, report des déficits, taux de PS à jour (18,6% en 2026). 49€/an, soit moins que le montant de la CFE elle-même.

En résumé

Pour aller plus loin

• Formulaire 1447-C-SD : guide pas à pas — remplir ta déclaration initiale de CFE
• Charges déductibles LMNP — la liste complète des charges
• Première déclaration LMNP — comment démarrer ton activité
• Formulaire 2042-C-PRO — remplir ta déclaration de revenus
• Cotisations sociales LMNP — prélèvements sociaux et SSI

Voir la déclaration LMNP en ligne → — la CFE est automatiquement prise en compte dans tes charges déductibles.