Qu'est-ce que la CFE ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs meublés non professionnels.
Si tu te demandes si les LMNP paient la CFE, la réponse est oui sauf cas d'exonération, notamment la première année d'activité et lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.
C'est l'un des deux composants de la CET (Contribution Économique Territoriale), avec la CVAE (qui ne concerne pas les LMNP car elle s'applique aux entreprises de plus de 500 000€ de CA).
Point clé : La CFE s'ajoute à la taxe foncière. Ce sont deux impôts distincts. La taxe foncière est due en tant que propriétaire, la CFE en tant qu'exploitant d'une activité de location meublée.
La CFE depuis quand en LMNP ?
La CFE s'applique aux loueurs en meublé non professionnels depuis le 1er janvier 2010, date à laquelle elle a officiellement remplacé l'ancienne taxe professionnelle. L'article 1447 du Code Général des Impôts stipule que la location meublée est une activité commerciale par nature.
Dès l'instant où tu obtiens ton SIRET via le guichet unique de l'INPI pour déclarer ton début d'activité, tu entres dans le radar de l'administration fiscale pour la CFE. La distinction est importante :
- Location meublée → génère des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) → CFE due
- Location nue → génère des revenus fonciers → pas de CFE
Aux yeux des impôts, un loueur meublé exploite une entreprise. Tu es donc redevable de cette taxe locale, au même titre qu'un artisan ou un commerçant.
Qui est redevable de la CFE en LMNP ?
| Situation | CFE due ? |
|---|---|
| Location meublée longue durée | Oui |
| Location saisonnière (Airbnb, Booking) | Oui |
| Première année d'activité | Exonéré |
| Recettes de la période de référence ≤ 5 000 € | Exonéré de cotisation minimum |
| Location nue (non meublée) | Non |
| Micro-BIC ou régime réel | Oui (les deux régimes) |
| Recettes annuelles < 5 000€ | Exonéré |
Une activité déclarée n'entraîne donc pas automatiquement une cotisation à payer : l'année de création et l'exonération liée aux recettes doivent être vérifiées avant de conclure.
CFE et taxe foncière : deux impôts distincts
Beaucoup de loueurs découvrent avec surprise qu'ils doivent payer la CFE en plus de la taxe foncière. Ce n'est pas une erreur de l'administration.
- La taxe foncière frappe la propriété du bien. Tu la paies parce que tu es propriétaire.
- La CFE frappe l'exploitation du bien. Tu la paies parce que tu exerces une activité commerciale (BIC).
En tant que LMNP, tu portes la double casquette : propriétaire et exploitant. Tu paies donc les deux taxes. C'est une donnée incontournable à intégrer dans ton plan de financement initial.
Montant de la CFE : combien ça coûte ?
Le calcul
La CFE est calculée selon la formule :
CFE = Valeur locative cadastrale × Taux communal
- Valeur locative cadastrale : Déterminée par l'administration fiscale (la même que celle utilisée pour la taxe foncière)
- Taux communal : Voté chaque année par la commune (variable de 10% à 40% selon les villes)
La cotisation minimale
Si la valeur locative de ton bien est faible, l'administration fiscale applique un système de cotisation forfaitaire minimum, basé sur ton chiffre d'affaires (tes recettes locatives) de l'année N-2.
| Chiffre d'affaires (recettes N-2) | Cotisation minimale |
|---|---|
| Jusqu'à 10 000€ | 237€ à 573€ |
| De 10 001€ à 32 600€ | 237€ à 1 145€ |
| De 32 601€ à 100 000€ | 237€ à 2 401€ |
| Plus de 100 000€ | 237€ à 3 943€ |
Barèmes 2026. Source : article 1647 D du CGI.
Chaque commune choisit un montant précis à l'intérieur de ces fourchettes légales. C'est pour cela que la CFE d'un studio à Paris n'a rien à voir avec celle d'un studio identique à Limoges.
Exemples concrets
| Ville | CFE moyenne LMNP | Commentaire |
|---|---|---|
| Paris | 400€ - 800€ | Taux modéré, valeur locative élevée |
| Lyon | 300€ - 600€ | Variable selon arrondissement |
| Bordeaux | 300€ - 700€ | Taux moyen |
| Toulouse | ~150€ | Exemple : base minimale 500€ × taux 30% |
| Petite commune rurale | 200€ - 400€ | Cotisation minimale souvent appliquée |
Exemple chiffré : Tu exploites un T2 meublé à Toulouse. Tes loyers annuels s'élèvent à 8 500€. Tu te trouves dans la première tranche (jusqu'à 10 000€). Le conseil municipal de Toulouse a fixé la base minimum pour cette tranche à 500€. Le taux de CFE de la commune est de 30%. Le calcul est direct : 500€ × 30% = 150€ de CFE en décembre.
Les 4 cas d'exonération de CFE en LMNP
1. Exonération automatique : première année
Tu es automatiquement exonéré de CFE l'année de création de ton activité LMNP. Aucune démarche nécessaire (à condition d'avoir déposé le formulaire 1447-C-SD).
Exemple : Si tu déclares ton activité en mars 2026, tu ne paies pas de CFE en 2026. Ta première CFE sera due en décembre 2027, avec une base réduite de 50%.
2. Exonération pour recettes inférieures à 5 000€
C'est la règle la plus protectrice pour les petits investisseurs. L'article 1647 D du CGI stipule que si le montant brut de tes loyers annuels (charges comprises) est inférieur ou égal à 5 000€, tu es totalement exonéré de la cotisation minimum de CFE.
Cette limite s'apprécie sur la base des recettes de l'année N-2. Pour la CFE 2026, les impôts regardent tes encaissements de 2024.
Tu veux intégrer la CFE sans rien oublier ?
On prend en compte la CFE dans tes charges, le calendrier fiscal et l'impact sur ton résultat LMNP.
Voir la déclaration en ligneExemple : Tu loues une chambre étudiante 400€ par mois (4 800€/an). Tu ne paieras pas de CFE.
3. Location d'une partie de ta résidence principale
L'article 1459 du CGI exonère les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, à deux conditions cumulatives :
- Les pièces louées doivent faire partie intégrante de ta résidence principale (et constituer la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire)
- Le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables : pour 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 215 €/m² en Île-de-France et 159 €/m² dans les autres régions.
4. Location de ton habitation personnelle (sous condition locale)
La location totale ou partielle de ton habitation personnelle, notamment comme meublé de tourisme, peut être exonérée de CFE. Cette exonération facultative disparaît si la commune ou l'EPCI a voté une délibération contraire. Il faut donc vérifier la règle locale ; elle ne dépend pas seulement du classement touristique ni d'une zone rurale.
Le calendrier CFE : les 3 premières années
L'administration fiscale applique un calendrier progressif pour le paiement de ta CFE. Tu ne paies pas plein pot dès le premier jour.
Année 1 (Année N) : L'exonération totale
L'année civile du début de ta location meublée, ta CFE est de 0€. Si tu mets ton premier locataire en place le 15 février 2026, tu ne paieras aucune CFE en 2026.
Tu as cependant une obligation déclarative : tu dois envoyer le formulaire 1447-C-SD au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend ton bien, avant le 31 décembre de l'année de création.
Année 2 (Année N+1) : La réduction de 50%
La deuxième année, les impôts calculent ta base d'imposition et appliquent une décote de 50%. En 2027, tu paieras la moitié de la CFE normale.
Année 3 (Année N+2) : Le taux plein
À partir de la troisième année, le régime de croisière s'installe. En 2028, tu paieras 100% de ta CFE. Le montant sera exigible chaque année au 15 décembre.
Calendrier et paiement
Dates clés
| Échéance | Date |
|---|---|
| Déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) | Avant le 31 décembre de l'année de création |
| Réception de l'avis de CFE | Novembre (en ligne uniquement) |
| Acompte (si CFE > 3 000€) | 15 juin |
| Paiement de la CFE | 15 décembre |
Dans 99% des cas en LMNP, le montant est inférieur à 3 000€ et tu paies en une seule fois en décembre.
Comment payer
- Connecte-toi à ton espace professionnel sur impots.gouv.fr
- Va dans « Mes services » > « Consulter » > « Avis CFE »
- Paie en ligne par prélèvement
Attention : La CFE ne se consulte que sur l'espace professionnel (pas l'espace particulier). Aucun avis d'imposition n'arrivera par courrier. Tu dois créer un compte professionnel avec ton numéro SIRET si ce n'est pas déjà fait.
Le piège du mandat SEPA B2B
C'est l'erreur numéro un des investisseurs LMNP au moment de payer leur première CFE.
La CFE est un impôt professionnel. Le prélèvement utilise la norme SEPA B2B (Business to Business), différente du prélèvement SEPA classique (Core) utilisé pour ton abonnement Netflix ou ton électricité.
Pour que le prélèvement passe, tu dois :
- Déclarer ton compte bancaire dans ton espace pro impots.gouv.fr
- Imprimer le mandat SEPA B2B généré par le site
- Signer ce mandat et l'envoyer à ta banque avant de valider le paiement
Si ta banque n'a pas enregistré ce mandat spécifique, elle bloquera le prélèvement du Trésor Public. Tu te retrouves avec un paiement rejeté et une majoration automatique de 5%.
Paiement en retard
Une majoration de 5% s'applique dès le lendemain de la date limite, plus des intérêts de retard de 0,20% par mois.
La CFE est-elle déductible ?
Oui, à 100%. La CFE fait partie des charges déductibles en LMNP au régime réel.
| Régime | Traitement de la CFE |
|---|---|
| Régime réel | Déduite intégralement en charge (2033-C, ligne 224) |
| Micro-BIC | Couverte par l'abattement de 50% (non déductible en sus) |
Au régime réel, la CFE se déduit dans les charges d'exploitation, parmi les impôts et taxes du compte de résultat 2033-B.
Concrètement : si tu encaisses 10 000 € de loyers et paies 400 € de CFE, cette CFE est une charge du régime réel. Avec les autres charges, elle réduit le résultat et peut contribuer à un déficit hors amortissement. L'amortissement ne peut ensuite que ramener un bénéfice résiduel à zéro.
Si tu es au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%), tu paies ta CFE de ta poche. L'abattement est censé couvrir toutes tes charges, y compris la CFE. Tu ne peux rien déduire de plus. C'est une perte sèche.
Déclaration initiale : formulaire 1447-C-SD
Lors de la création de ton activité LMNP, tu dois déposer une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD, Cerfa n° 14187) auprès du SIE dont dépend ton bien.
Informations à renseigner
- Ton identité et SIRET
- L'adresse du bien loué
- La nature de l'activité (« location meublée non professionnelle »)
- La surface du bien
- La date de début d'activité
Délai : Avant le 31 décembre de l'année de création. Si tu oublies, l'administration peut te taxer d'office sur des bases défavorables et tu perds l'exonération de la première année.
Piège courant : Beaucoup de LMNP déposent le formulaire P0i auprès du Guichet Unique (INPI) pour l'immatriculation, mais oublient le 1447-C-SD auprès du SIE. Ce sont deux démarches distinctes auprès de deux administrations différentes.
Pour le détail case par case, consulte notre guide dédié au formulaire 1447-C-SD.
Ton plan d'action immédiat
Dès que tu reçois ton numéro SIRET suite à ton immatriculation sur le guichet unique de l'INPI :
- Rends-toi sur impots.gouv.fr, rubrique « Espace Professionnel »
- Clique sur « Créer mon espace ». Renseigne ton SIRET
- Patiente environ 15 jours pour recevoir ton code d'activation par courrier postal
- Active ton espace, enregistre ton compte bancaire et envoie le mandat SEPA B2B à ta banque
- Remplis le formulaire 1447-C-SD et envoie-le via la messagerie sécurisée de ton espace pro avant le 31 décembre
L'année suivante, tu n'auras plus qu'à te connecter début décembre pour cliquer sur « Payer ».
Erreurs fréquentes
| Erreur | Conséquence | Comment l'éviter |
|---|---|---|
| Ne pas créer d'espace professionnel | Aucun courrier postal n'est envoyé — tu ne vois jamais l'avis et tu paies en retard (+5% + intérêts) | Créer son espace pro dès le dépôt du P0i |
| Confondre CFE et taxe foncière | Tu oublies de payer l'un des deux. Ce sont deux impôts distincts, dus tous les deux | La CFE se paie sur l'espace pro, la TF sur l'espace particulier |
| Oublier le formulaire 1447-C-SD | Taxation d'office et perte de l'exonération première année | Déposer le 1447-C-SD avant le 31 décembre |
| Ne pas valider le mandat SEPA B2B | Prélèvement rejeté par la banque → majoration 5% | Envoyer le mandat signé à ta banque dès la création de l'espace pro |
| Confondre P0i et 1447-C-SD | L'immatriculation (P0i/INPI) et la déclaration CFE (1447-C-SD/SIE) sont deux démarches distinctes | Faire les deux dans les 3 mois suivant le début d'activité |
| Ne pas déduire la CFE | Tu perds 200-700€ de charge déductible par an et par bien | Intégrer la CFE dans la liasse 2033-C, ligne 224 |
| Ne pas vérifier l'exonération < 5 000€ | Tu paies la cotisation minimale alors que tu es exonéré | Vérifier tes recettes N-2 avant de payer |
Un logiciel de déclaration LMNP comme LMNP Facile intègre automatiquement la CFE dans les charges déductibles et vérifie la cohérence avec les 113 autres points de contrôle de ta liasse — plafonnement des amortissements, report des déficits, taux de PS à jour (18,6% en 2026). 49€/an, soit moins que le montant de la CFE elle-même.
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Qui paie la CFE ? | Les loueurs meublés en principe, sous réserve des exonérations |
| Depuis quand ? | 1er janvier 2010 (remplace la taxe professionnelle) |
| Combien ? | 200€ à 2 000€ selon la commune |
| Quand ? | Avant le 15 décembre (avis disponible en novembre) |
| Déductible ? | Oui, à 100% au régime réel (2033-C, ligne 224) |
| Exonérations ? | Année de création, recettes de référence ≤ 5 000 € pour la cotisation minimum et certains cas liés à l'habitation personnelle |
| Formulaire initial ? | 1447-C-SD avant le 31 décembre |
Pour aller plus loin
- Formulaire 1447-C-SD : guide pas à pas — remplir ta déclaration initiale de CFE
- Charges déductibles LMNP — la liste complète des charges
- Première déclaration LMNP — comment démarrer ton activité
- Formulaire 2042-C-PRO — remplir ta déclaration de revenus
- Cotisations sociales LMNP — prélèvements sociaux et SSI
Voir la déclaration LMNP en ligne → — la CFE est automatiquement prise en compte dans tes charges déductibles.
Sources officielles
Vérifiées le 26 juillet 2026. Les règles fiscales peuvent évoluer : ces liens font foi.
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Questions fréquentes
Les LMNP doivent-ils payer la CFE ?
Depuis quand la CFE existe-t-elle pour le LMNP ?
Quel est le montant de la CFE pour un LMNP ?
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Comment est calculée la CFE LMNP ?
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