Bail LMNP gratuit : modèle et clauses obligatoires (2024)

Tu peux rédiger et signer ton bail LMNP 100 % gratuitement en utilisant le contrat type obligatoire défini par le décret n° 2015-587 de la loi Alur. Pas besoin de payer un avocat ou une plateforme en ligne pour générer ce document. Le gouvernement fournit un modèle standard applicable à toutes les locations meublées à titre de résidence principale.

Le contrat type Loi Alur : la seule norme légale

Oublie les modèles de baux obscurs trouvés sur des forums datant de 2012. Depuis le 1er août 2015, la rédaction d'un bail pour un logement meublé est strictement encadrée.

Tu dois utiliser le contrat type réglementaire. Tu le trouves gratuitement sur le site du Service Public. Ce document de plusieurs pages contient des clauses obligatoires que tu ne peux ni supprimer ni altérer. Il encadre la durée, les conditions de renouvellement, le montant du loyer et les modalités de récupération des charges.

Si tu rédiges un bail qui ne respecte pas ce formalisme, le locataire peut exiger la mise en conformité du contrat à tout moment. En cas de litige, les clauses contraires à la loi Alur seront réputées non écrites par le juge.

Les 3 types de baux en LMNP

La location meublée t'offre une flexibilité que la location nue ne permet pas. Tu as le choix entre trois formats de contrats gratuits, selon le profil de ton locataire.

Le bail meublé classique

C'est le standard. Il dure un an. Si aucune des parties ne se manifeste, il se renouvelle automatiquement. Pour donner congé à ton locataire (pour vente ou reprise), tu dois respecter un préavis de 3 mois avant la date d'échéance du bail.

Le bail étudiant

Réservé aux locataires pouvant justifier de leur statut étudiant à la signature. Il dure 9 mois, ce qui correspond à l'année universitaire. À la fin des 9 mois, le bail prend fin automatiquement. Tu n'as pas besoin de donner congé. C'est idéal si tu veux récupérer ton bien l'été pour faire de la location courte durée.

Le bail mobilité

Créé par la loi Élan, ce bail cible les locataires en situation transitoire (formation professionnelle, stage, mission temporaire). Sa durée totale ne peut excéder 10 mois. La grande spécificité : tu n'as pas le droit d'exiger un dépôt de garantie. En contrepartie, tu peux t'appuyer sur la garantie Visale d'Action Logement pour couvrir les impayés et les dégradations.

L'inventaire des meubles : la frontière entre BIC et revenus fonciers

Un bail LMNP gratuit sans inventaire des meubles ne vaut rien sur le plan fiscal.

Pour que l'administration fiscale accepte ton statut de Loueur Meublé Non Professionnel et l'imposition de tes loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le logement doit être habitable en l'état. Le locataire doit pouvoir y vivre en n'apportant que ses effets personnels.

Le décret n° 2015-981 du 5 août 2015 fixe la liste exhaustive du mobilier obligatoire :

• Une literie avec couette ou couverture
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, stores ou rideaux épais)
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur (ou un congélateur séparé)
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)

Tu annexes cet inventaire au bail. Fais-le signer par le locataire à la remise des clés, en même temps que l'état des lieux d'entrée.

Si tu oublies la couette ou le four micro-ondes, le fisc peut requalifier ta location meublée en location nue. Conséquence directe : tes loyers basculent de la catégorie des BIC vers les revenus fonciers. Tu perds le droit d'amortir la valeur de ton bien immobilier et tu subis une imposition massive sur tes loyers encaissés.

Fixation du loyer et dépôt de garantie : les chiffres à connaître

Le bail gratuit prévoit des encarts spécifiques pour les aspects financiers. Ne te trompe pas dans les montants.

Le dépôt de garantie

En location nue, il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. En location meublée classique ou étudiante, la loi t'autorise à demander jusqu'à 2 mois de loyer hors charges.

Exemple concret : Tu loues un appartement 750 € par mois, dont 50 € de provisions pour charges. Le loyer de base est de 700 €. Tu peux exiger un dépôt de garantie de 1 400 € à la signature du bail.

L'encadrement des loyers

Si ton bien se situe dans une zone tendue appliquant l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier...), ton bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré fixés par arrêté préfectoral. Tu ne peux pas dépasser le loyer majoré, sauf si ton bien justifie d'un complément de loyer (vue exceptionnelle, terrasse immense).

L'impact de la date du bail sur ta déclaration fiscale (2031/2033)

La date de signature de ton premier bail LMNP déclenche tes obligations comptables et fiscales.

Dès que tu signes ce contrat, tu as 15 jours pour déclarer le début de ton activité auprès de l'INPI via le Guichet Unique (formulaire P0i). C'est cette démarche qui te permet d'obtenir ton numéro SIRET, indispensable pour remplir ta liasse fiscale l'année suivante.

La date d'effet du bail détermine également le calcul de tes amortissements au régime réel simplifié. En comptabilité d'engagement, on amortit un bien prorata temporis.

Exemple chiffré : Tu signes un bail meublé qui prend effet le 18 octobre. L'année compte 365 jours. Ton bien sera exploité et amorti sur 75 jours pour cette première année comptable (du 18 octobre au 31 décembre).

Calculer ces jours exacts, ventiler la valeur de ton bien par composants (gros œuvre, toiture, électricité) et remplir les annexes 2033-C pour les amortissements demande une précision chirurgicale. Une erreur sur la liasse entraîne le rejet de la déclaration par le centre des impôts. Pour éviter de payer un expert-comptable 600 € par an, LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. L'outil calcule automatiquement les proratas liés à la date de ton bail et télétransmet ta liasse 2031/2033 directement aux impôts.

Les annexes obligatoires au bail (DDT)

Ton contrat de location gratuit n'est complet que s'il est accompagné du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Tu dois fournir ces documents au locataire au moment de la signature :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Valable 10 ans. Attention aux passoires thermiques. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025.
• L'État des Risques et Pollutions (ERP) : Valable 6 mois. Il indique si le logement est en zone inondable ou sismique. Tu peux le générer gratuitement en ligne sur le site de l'État.
• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) : Obligatoire uniquement si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs : Un document PDF standard de 18 pages, défini par arrêté, à joindre obligatoirement au bail.

Imprime ton bail type Alur en deux exemplaires. Paraphe chaque page avec ton locataire, signe la dernière page, et conserve précieusement ton exemplaire original avec l'inventaire des meubles. Ce dossier est ton bouclier juridique en cas d'impayé et ta preuve absolue en cas de contrôle fiscal sur ton activité BIC.