Simulateur de frais de notaire LMNP
Calcule les frais de notaire pour l'achat de ton bien LMNP. Ancien ou neuf, avec le détail de chaque poste et l'impact fiscal en régime réel.
Ton acquisition
Prix net vendeur (hors frais d'agence)
Droits de mutation : 5,81%
Impact fiscal LMNP
Au régime réel, les frais de notaire sont déductibles en charges (année 1) ou amortissables sur la durée du bien. Cela réduit ton résultat fiscal et donc tes impôts.
Frais de notaire estimés
15 414 €
% du prix d'achat
7.7%
Coût total acquisition
215 414 €
Droits de mutation (DMTO)
5,81% du prix
11 620 €
Émoluments du notaire
Barème proportionnel dégressif TTC
2 394 €
Contribution sécurité immobilière
0,10% du prix
200 €
Débours et formalités
Documents, cadastre, hypothèque
1 200 €
Impact fiscal LMNP (régime réel)
Option 1 : Charge déductible
15 414 €
Déduit intégralement l'année 1
Option 2 : Amortissement
771 €/an
Étalé sur ~20 ans
En LMNP au régime réel, tu peux choisir de déduire les frais de notaire en charges l'année d'acquisition, ou de les amortir sur la durée du bien. La déduction en charges est généralement plus avantageuse la première année.
Comment sont calculés les frais de notaire LMNP ?
Les droits de mutation (DMTO)
C'est le poste principal. Dans l'ancien, les droits de mutation représentent 5,81% du prix (dont 4,5% de taxe départementale, 1,20% de taxe communale et 0,107% de frais d'assiette). Dans le neuf, seulement 0,71% car la TVA à 20% est déjà incluse dans le prix du promoteur.
Les émoluments du notaire
Les honoraires du notaire suivent un barème proportionnel dégressif fixé par décret (arrêté du 28/02/2020). Plus le prix est élevé, plus le taux marginal baisse. Sur un bien à 200 000€, les émoluments représentent environ 0,8% du prix TTC.
Déduction fiscale en LMNP
Au régime réel, les frais de notaire sont intégralement déductibles. Tu peux les passer en charges l'année 1 (réduction immédiate du résultat fiscal) ou les immobiliser et les amortir sur la durée du bien. La première option génère souvent un déficit fiscal reportable sur 10 ans.
Ancien vs Neuf
Un bien ancien à 200 000€ génère environ 15 600€ de frais (7,8%) contre 3 600€ dans le neuf (1,8%). Mais dans le neuf, la TVA à 20% est récupérable uniquement si le bien est en résidence de services avec bail commercial.
Questions fréquentes
Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?
Oui, intégralement au régime réel. Tu as deux options : les passer en charges déductibles l'année d'acquisition (ce qui crée souvent un déficit reportable sur 10 ans), ou les amortir sur la durée du bien (~20 ans). La déduction en charges est généralement plus avantageuse fiscalement.
Pourquoi les frais sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Dans le neuf (VEFA), la TVA à 20% est payée au promoteur et non au notaire. Les droits de mutation sont donc réduits à 0,71% au lieu de 5,81%. Résultat : environ 2-3% de frais au total contre 7-8% dans l'ancien.
Les frais d'agence sont-ils inclus dans le calcul ?
Non. Les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur, hors frais d'agence. Si l'acte mentionne que les frais d'agence sont à charge de l'acquéreur (mandat acquéreur), ils ne sont pas inclus dans l'assiette des droits de mutation.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Le notaire peut accorder une remise de 20% maximum sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000€ (décret n°2016-230). Mais les droits de mutation (le poste principal) sont fixés par la loi et ne sont pas négociables.