Frais de notaire LMNP : Déduction 2026

Composition des frais de notaire

Les "frais de notaire" regroupent en réalité plusieurs éléments :

Composante	Part approximative	Bénéficiaire
Droits de mutation	5,80% (ancien)	Département + Commune
Émoluments notaire	~1%	Notaire
Frais et débours	~0,5%	Divers (cadastre, etc.)
Contribution sécurité immo.	0,10%	État
Total ancien	~7-8%
Total neuf	~2-3%

Simulateur officiel : Frais de notaire - Service-Public.fr

Les deux options fiscales

En LMNP au régime réel, vous avez le choix pour le traitement des frais d'acquisition :

Option 1 : Déduction immédiate en charges

Les frais sont déduits intégralement l'année d'acquisition.

Avantage	Inconvénient
Effet fiscal immédiat	Peut créer un gros déficit la 1ère année
Déficit LMNP reportable 10 ans	Déficit non imputable sur le revenu global
Simplicité

Option 2 : Intégration au prix et amortissement

Les frais sont ajoutés au prix d'acquisition et amortis sur la durée du bien.

Avantage	Inconvénient
Lissage de l'avantage fiscal	Amortissement plafonné au bénéfice
Cohérence comptable	Effet différé dans le temps

Source : BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-10

Simulation comparative

Situation : Achat d'un bien ancien à 200 000€ avec 15 000€ de frais de notaire. Loyers : 12 000€/an, Charges courantes : 4 000€/an, Amortissement bien : 5 000€/an.

Option 1 : Déduction immédiate

Année 1 :

Élément	Montant
Loyers	12 000€
Charges courantes	-4 000€
Frais de notaire	-15 000€
Amortissement	-5 000€ (plafonné à 0)
Résultat	-7 000€ (déficit)

Le déficit de 7 000€ est reportable sur les années suivantes. L'amortissement de 5 000€ est également reporté (réputé différé).

Années suivantes :

Élément	Montant
Loyers	12 000€
Charges	-4 000€
Amortissement	-5 000€
Imputation déficit antérieur	-3 000€
Résultat	0€

Option 2 : Amortissement des frais

Les frais sont intégrés au prix : 200 000€ + 15 000€ = 215 000€

Nouvel amortissement annuel : ~5 400€/an (vs 5 000€)

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Année 1 :

Élément	Montant
Loyers	12 000€
Charges	-4 000€
Amortissement (majoré)	-5 400€
Résultat	2 600€ (bénéfice)

→ Vous payez de l'impôt dès l'année 1.

Comparaison sur 5 ans

Année	Option 1 (déduction)	Option 2 (amortissement)
1	0€ imposable	2 600€ imposable
2	0€ imposable	2 600€ imposable
3	0€ imposable	2 600€ imposable
4	1 000€ imposable	2 600€ imposable
5	3 000€ imposable	2 600€ imposable
Total	4 000€	13 000€

Conclusion : La déduction immédiate génère 9 000€ de base imposable en moins sur 5 ans.

Quand choisir l'amortissement ?

L'amortissement peut être préférable si :

Vous avez d'autres BIC déficitaires : Évite d'accumuler trop de déficits
Vous prévoyez de vendre rapidement : Le déficit non utilisé serait perdu
Cohérence comptable : Certains experts-comptables préfèrent cette méthode

Autres frais d'acquisition déductibles

Outre les frais de notaire, d'autres frais sont déductibles ou amortissables :

Frais	Traitement
Frais d'agence (acheteur)	Déduction ou amortissement
Frais de dossier bancaire	Charge déductible
Frais de garantie (cautionnement)	Charge déductible
Honoraires courtier	Charge déductible
Frais de négociation	Déduction ou amortissement

Frais d'agence immobilière

Si vous payez des frais d'agence en tant qu'acheteur :

Frais d'agence	Traitement identique aux frais de notaire
10 000€	Déduction immédiate OU amortissement

Cas particuliers

Achat en VEFA (neuf)

Les frais de notaire réduits (2-3%) peuvent être :

Déduits immédiatement
Ou intégrés au prix d'acquisition

Attention : En VEFA, les appels de fonds échelonnés compliquent le calcul. Commencez l'amortissement à la livraison du bien.

Note : En VEFA dans une résidence services, vous pouvez également récupérer la TVA sur l'acquisition.

Achat en indivision

Chaque indivisaire déduit ou amortit sa quote-part des frais de notaire.

Exemple (50/50) :

Frais totaux : 15 000€
Indivisaire A : 7 500€
Indivisaire B : 7 500€

Bien ancien avec travaux

Si vous réalisez des travaux importants avant la mise en location :

Élément	Traitement
Prix d'achat	Base amortissement
Frais de notaire	Déduction OU amortissement
Travaux d'amélioration	Amortissement (10-15 ans)
Travaux d'entretien	Charge déductible

Impact sur la plus-value

En cas de déduction immédiate

Les frais de notaire déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Vous bénéficiez toujours du forfait de 7,5% pour les frais d'acquisition.

En cas d'amortissement

Les frais intégrés au prix d'acquisition majorent le prix de revient, ce qui réduit la plus-value imposable.

Méthode	Prix de revient pour PV
Déduction	200 000€ + 7,5% forfait
Amortissement	215 000€ (frais inclus)

Note : Depuis la LF 2025 (art. 84), les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Les amortissements mobilier et ARD restent exclus.

Erreurs fréquentes

Oublier de déduire les frais : Beaucoup de LMNP ignorent cette possibilité
Mélanger les deux options : Choisissez l'une OU l'autre, pas un mix
Déduire les frais en micro-BIC : Impossible, le micro-BIC a un abattement forfaitaire
Confondre avec les frais de notaire récupérables : Les droits de mutation ne sont jamais récupérables
Oublier les frais d'agence : Ils sont aussi déductibles

En résumé

Critère	Déduction immédiate	Amortissement
Effet fiscal	Année 1	Étalé sur 20-50 ans
Crée un déficit	✅ Oui	❌ Non
Report du déficit	10 ans	N/A (amortissement différé sans limite de durée)
Simplicité	✅ Simple	⚠️ Plus complexe
Recommandation générale	✅ Privilégier	Cas spécifiques

Notre recommandation : LMNP Facile vous permet de choisir le traitement de vos frais de notaire et calcule automatiquement l'impact sur votre résultat fiscal. Simulez les deux options pour voir laquelle est la plus avantageuse dans votre situation.

Sources officielles

Vérifiées le 26 juillet 2026. Les règles fiscales peuvent évoluer : ces liens font foi.

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LMNP à Paris

≈ 3.7% brut · ≈ 10 500€/m²

LMNP à Lyon

≈ 3.7% brut · ≈ 5 200€/m²

LMNP à Bordeaux

≈ 3.8% brut · ≈ 4 800€/m²

LMNP à Toulouse

≈ 4.1% brut · ≈ 3 800€/m²

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, au régime réel, les frais de notaire peuvent être déduits. Vous avez le choix entre les déduire immédiatement en charges l'année d'acquisition ou les ajouter au prix du bien et les amortir sur plusieurs années.

Vaut-il mieux amortir ou déduire les frais de notaire ?

La déduction immédiate peut créer ou augmenter un déficit LMNP hors amortissement, reportable dix ans. L'immobilisation étale la charge via l'amortissement, plafonné par l'article 39 C. Le meilleur choix dépend du dossier et doit rester cohérent dans le temps.

Quel est le montant des frais de notaire pour un LMNP ?

Les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Pour un bien ancien de 200 000€, comptez environ 15 000€ de frais de notaire.

Les frais d'agence sont-ils aussi déductibles en LMNP ?

Oui, les frais d'agence immobilière payés lors de l'acquisition suivent le même traitement que les frais de notaire : déduction immédiate ou intégration au prix d'acquisition amorti.

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