Tout bien meublé (appartement, maison, chambre) peut être loué en LMNP. Les petites surfaces en centre-ville offrent les meilleurs rendements.
Presque tous les types de biens immobiliers peuvent être loués en LMNP, à condition qu'ils soient meublés conformément au décret du 31 juillet 2015 (11 éléments obligatoires). Les plus courants sont les appartements (studio, T1, T2) qui représentent la majorité des LMNP, mais les maisons, les chambres dans une habitation principale et même les emplacements de parking (avec un minimum d'équipement) sont éligibles.
Les biens les plus rentables en LMNP sont généralement les petites surfaces (studios, T1) en centre-ville ou à proximité des universités. Le ratio loyer/prix d'achat y est plus favorable. Un studio acheté 80 000 € loué 450 €/mois offre un rendement brut de 6,75 %, contre 4-5 % pour un T3 ou plus.
Les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) sont aussi éligibles au LMNP. Elles offrent l'avantage d'un bail commercial avec l'exploitant et une gestion entièrement déléguée. En contrepartie, les rendements sont plus faibles (3-4 %) et tu es dépendant de l'exploitant. La revente peut aussi être plus complexe.
Les meublés de tourisme (Airbnb, locations saisonnières) relèvent également du LMNP. Attention cependant aux réglementations locales : de nombreuses villes imposent des autorisations préalables, des limites de nuitées (120 jours/an pour les résidences principales) et des obligations de déclaration en mairie. La loi Le Meur de 2024 a renforcé ces contraintes.
Les zones tendues sont des communes où la demande de logements dépasse l'offre. Elles impactent la quote-part terrain (amortissements), l'encadrement des loyers et le préavis locataire.
Le rendement brut moyen d'un LMNP varie de 3 à 8 % selon la ville. Grâce aux amortissements du régime réel, le rendement net-net (après impôt) est souvent égal au rendement net.
La location saisonnière est compatible avec le LMNP. Depuis la loi Le Meur 2024, les règles se sont durcies : limite de 120 nuits pour les résidences principales et abattement micro-BIC réduit à 50 %.