Les zones tendues sont des communes où la demande de logements dépasse l'offre. Elles impactent la quote-part terrain (amortissements), l'encadrement des loyers et le préavis locataire.
Une zone tendue est une commune où la demande de logements est nettement supérieure à l'offre disponible. La liste des zones tendues est fixée par décret et comprend 1 149 communes, principalement dans les grandes agglomérations : Paris et petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Montpellier, etc. Cette classification a plusieurs impacts sur ton activité LMNP.
Le premier impact concerne la quote-part terrain dans le calcul des amortissements. En zone tendue, le terrain représente une part plus importante de la valeur du bien (20-30 %) qu'en zone standard (10-15 %). Puisque le terrain n'est pas amortissable, ta base amortissable est réduite. Pour un bien de 200 000 €, la différence entre 15 % et 25 % de terrain représente 20 000 € de base amortissable en moins, soit environ 500 €/an d'amortissement.
Deuxième impact : l'encadrement des loyers. Dans les communes ayant mis en place l'encadrement (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond s'applique aussi aux locations meublées, avec une majoration possible pour les meublés.
Troisième impact : le préavis du locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois en zone non tendue) pour les baux meublés d'habitation classiques. Ce délai plus court augmente le risque de vacance locative, à anticiper dans ton calcul de rentabilité.
Tout bien meublé (appartement, maison, chambre) peut être loué en LMNP. Les petites surfaces en centre-ville offrent les meilleurs rendements.
Le rendement brut moyen d'un LMNP varie de 3 à 8 % selon la ville. Grâce aux amortissements du régime réel, le rendement net-net (après impôt) est souvent égal au rendement net.
L'amortissement LMNP se calcule par composants : gros œuvre, toiture, installations, aménagements, chacun amorti sur une durée différente. Le terrain n'est jamais amortissable.