Amortissement LMNP 2026 : Calcul, Règles et Nouveautés

L'amortissement LMNP 2025 est une charge comptable fictive qui permet de déduire la perte de valeur de ton bien de tes loyers, effaçant ainsi tes impôts au régime réel sans sortir un seul euro de ta poche.

Si tu loues en meublé, tu as un choix fiscal à faire. Le micro-BIC t'offre un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % selon le type de location. Le régime réel te permet de déduire tes charges réelles. Le réel gagne presque toujours le match, et l'amortissement en est l'unique responsable. Tu vas pouvoir déduire le prix d'achat de ton bien, de tes travaux et de tes meubles en l'étalant sur plusieurs années.

La ventilation par composants : la règle de base

Tu n'amortis pas un appartement de 150 000 € en un seul bloc sur 50 ans. L'administration fiscale exige une ventilation par composants. Le principe est simple : la toiture s'use plus vite que les murs, et les meubles s'usent plus vite que la toiture. Tu dois donc découper ton prix d'achat en plusieurs catégories, chacune ayant sa propre durée de vie.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-BIC-AMT-10-40-10) encadre ces durées. Voici la grille de référence pour ventiler ton achat immobilier.

Le terrain ne s'amortit jamais. La terre ne perd pas de valeur avec le temps. Tu dois obligatoirement soustraire 15 à 20 % du prix d'achat global avant de commencer à répartir le reste sur les autres composants. Si tu zappes cette étape, l'administration fiscale redressera ta liasse.

Le calcul exact : exemple chiffré

Prenons un cas concret. Tu achètes un appartement 150 000 €, frais d'agence inclus. Tu achètes pour 5 000 € de meubles.

1. On isole le terrain (20 % du prix) : 30 000 €.
2. Reste 120 000 € de base amortissable pour le bâti.
3. On ventile ces 120 000 € selon les composants :

• Gros œuvre (45 %) : 54 000 € / 50 ans = 1 080 € par an.
• Toiture (10 %) : 12 000 € / 25 ans = 480 € par an.
• Électricité/Plomberie (15 %) : 18 000 € / 15 ans = 1 200 € par an.
• Agencement (30 %) : 36 000 € / 10 ans = 3 600 € par an.
• Meubles : 5 000 € / 5 ans = 1 000 € par an.

Total de ton amortissement annuel pendant les 5 premières années : 7 360 €.

Imaginons que tes loyers annuels s'élèvent à 7 000 €. Tes autres charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance PNO) atteignent 2 500 €.

Ton résultat fiscal se calcule ainsi : 7 000 € (loyers) - 2 500 € (charges) - 7 360 € (amortissement) = - 2 860 €.

Tu déclares un bénéfice de 0 €. Tu ne paies ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux (17,2 %) sur tes loyers.

La règle du prorata temporis

L'amortissement démarre au jour de la mise en location de ton bien ou au jour de son acquisition s'il est déjà loué. L'administration utilise une base de 360 jours par an (30 jours par mois).

Si tu achètes et mets en location un appartement le 1er octobre, tu ne peux pas déduire une année entière d'amortissement sur ta déclaration fiscale de cette année-là. Tu as exploité le bien pendant 3 mois, soit 90 jours.

En reprenant l'exemple précédent (7 360 € d'amortissement annuel), ta dotation pour la première année sera de : 7 360 × (90 / 360) = 1 840 €. Le solde sera repoussé à la fin de la période d'amortissement de chaque composant.

Frais de notaire : déduction immédiate ou amortissement ?

Lors de ton achat, tu as payé environ 8 % de frais de notaire. Le Code Général des Impôts t'offre un choix irrévocable sur le traitement de ces frais d'acquisition.

Option 1 : Tu les passes en charges déductibles l'année de l'achat. Option 2 : Tu les incorpores au prix de revient du bien et tu les amortis sur la même durée que les composants.

La déduction immédiate est mathématiquement la meilleure stratégie. Elle permet de créer un gros déficit classique dès la première année. Ce déficit (hors amortissement) est reportable sur tes bénéfices LMNP pendant 10 ans. Cela te donne un matelas fiscal supplémentaire avant même de commencer à consommer tes réserves d'amortissement.

La limite fiscale : l'article 39 C du CGI

L'amortissement possède un super pouvoir, mais il est bridé par une règle stricte : il ne peut pas générer ou creuser un déficit fiscal. L'article 39 C du Code Général des Impôts est formel. Tu utilises l'amortissement uniquement pour ramener ton bénéfice à zéro.

Dans notre exemple, ton bénéfice avant amortissement est de 4 500 € (7 000 € de loyers - 2 500 € de charges). Tu as 7 360 € d'amortissement disponible.

Tu vas consommer 4 500 € d'amortissement pour tomber à 0 € d'impôt. Les 2 860 € restants ne s'évaporent pas. Ils sont mis en réserve et deviennent des Amortissements Réputés Différés (ARD). Cette réserve est reportable indéfiniment. Tu l'utiliseras dans 10 ou 15 ans, quand tes composants courts (meubles, agencement) seront totalement amortis et que ton amortissement annuel naturel ne suffira plus à effacer tes loyers.

Plus-value LMNP en 2025 : l'avantage fiscal survit

Le gouvernement cherche régulièrement à raboter cette niche fiscale. Des amendements sont déposés chaque année lors du vote de la loi de finances pour durcir les règles. Pour les revenus 2024 déclarés en 2025, la règle d'or tient bon : le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (Article 150 U du CGI).

Concrètement, quand tu revends ton bien, l'administration fiscale ne soustrait pas les amortissements que tu as déduits de ton prix d'acquisition.

Si tu as acheté 150 000 €, déduit 50 000 € d'amortissements sur 10 ans, et revendu 170 000 €. Ta plus-value imposable est de 20 000 € (170 000 - 150 000). Au régime professionnel (LMP) ou en société à l'IS, l'administration aurait considéré que ton bien valait comptablement 100 000 € (150 000 - 50 000). Ta plus-value aurait été de 70 000 €. C'est ce mécanisme unique qui rend le statut LMNP si rentable pour les investisseurs particuliers.

Déclarer ses amortissements : Liasse fiscale et Cerfas

Bénéficier de l'amortissement impose de passer au régime réel simplifié. Tu oublies la simple case sur ta déclaration de revenus personnelle (la 2042). Tu dois produire une liasse fiscale complète et la transmettre aux impôts via la procédure EDI (Échange de Données Informatisé).

Le suivi des amortissements se passe sur l'annexe 2033-C. C'est le tableau des immobilisations et des amortissements. Tu dois y inscrire la valeur d'origine, les amortissements antérieurs, la dotation de l'année et la valeur nette comptable. Le report des amortissements non utilisés (la fameuse réserve de l'article 39 C) se gère sur le formulaire 2033-B.

Calculer des composants au prorata temporis et suivre des reports déficitaires sur un fichier Excel est le meilleur moyen de faire une erreur et de déclencher un contrôle fiscal. Inutile pour autant de payer un expert-comptable 600 € par an pour une saisie basique. LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Le logiciel calcule automatiquement tes dotations aux amortissements, remplit la 2033-C, gère tes reports d'une année sur l'autre, et télétransmet ta liasse aux impôts de manière sécurisée.

Les 3 actions immédiates pour ta fiscalité

1. Vérifie ton numéro SIRET. Sans inscription préalable sur le guichet unique de l'INPI (via l'équivalent de l'ancien formulaire P0i), tu n'existes pas en tant que loueur meublé et tu ne peux pas déposer de liasse fiscale.
2. Fais l'inventaire précis de tes factures de meubles, de travaux et de frais de notaire. La date d'achat figurant sur la facture détermine le point de départ de l'amortissement au jour près.
3. Compare ton abattement micro-BIC avec tes charges réelles cumulées à tes amortissements calculés. Si la somme dépasse 30 % ou 50 % de tes loyers (selon ton type de location), lève l'option pour le régime réel avant la date limite de mai en envoyant un message à ton Service des Impôts des Entreprises (SIE) sur ton espace professionnel impots.gouv.fr.