Amortissement LMNP 2026 : Calcul, Règles et Nouveautés

L'amortissement LMNP est une charge comptable qui répartit le coût amortissable d'un bien sur sa durée d'utilisation. Au régime réel, il peut réduire le résultat fiscal, dans la limite fixée par l'article 39 C du CGI.

Si tu loues en meublé, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire dont le taux dépend du type de location, tandis que le régime réel prend en compte les charges justifiées et les amortissements. Le régime le plus favorable dépend donc de tes recettes, de tes charges, du bien et de la durée de détention.

La ventilation par composants : la règle de base

Tu n'amortis pas un appartement de 150 000 € en un seul bloc sur 50 ans. L'administration fiscale exige une ventilation par composants. Le principe est simple : la toiture s'use plus vite que les murs, et les meubles s'usent plus vite que la toiture. Tu dois donc découper ton prix d'achat en plusieurs catégories, chacune ayant sa propre durée de vie.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-BIC-AMT-10-40-10) encadre la décomposition et retient la durée normale d'utilisation de chaque composant. Le tableau suivant est une illustration, pas un barème automatique : les valeurs et durées doivent rester cohérentes avec le bien et les justificatifs disponibles.

Le terrain n'est pas amortissable. Sa valeur doit être isolée selon une méthode justifiable ; une quote-part générique de 15 à 20 % peut servir d'ordre de grandeur dans un exemple, mais elle ne remplace pas l'analyse du prix du terrain, de l'acte et du marché local.

Le calcul exact : exemple chiffré

Prenons un cas concret. Tu achètes un appartement 150 000 €, frais d'agence inclus. Tu achètes pour 5 000 € de meubles.

1. On isole le terrain (20 % du prix) : 30 000 €.
2. Reste 120 000 € de base amortissable pour le bâti.
3. On ventile ces 120 000 € selon les composants :

• Gros œuvre (45 %) : 54 000 € / 50 ans = 1 080 € par an.
• Toiture (10 %) : 12 000 € / 25 ans = 480 € par an.
• Électricité/Plomberie (15 %) : 18 000 € / 15 ans = 1 200 € par an.
• Agencement (30 %) : 36 000 € / 10 ans = 3 600 € par an.
• Meubles : 5 000 € / 5 ans = 1 000 € par an.

Total de ton amortissement annuel pendant les 5 premières années : 7 360 €.

Imaginons que tes loyers annuels s'élèvent à 7 000 €. Tes autres charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance PNO) atteignent 2 500 €.

Avant plafonnement, le calcul comptable donne 7 000 € de loyers - 2 500 € de charges - 7 360 € d'amortissement = -2 860 €. Fiscalement, l'article 39 C limite toutefois l'amortissement déductible à 4 500 € : le résultat fiscal est donc ramené à 0 €, sans déficit créé par l'amortissement.

Tu déclares un bénéfice de 0 €. Tu ne paies ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux (18,6 %) sur tes loyers.

La règle du prorata temporis

L'amortissement commence à la date de mise en service du bien, généralement sa mise en location lorsqu'il n'était pas déjà exploité. La première annuité est calculée au prorata de la durée d'utilisation pendant l'exercice, selon la méthode comptable retenue de façon cohérente.

Si tu mets un appartement en location le 1er octobre et que ton exercice clôture le 31 décembre, tu ne peux pas comptabiliser une annuité entière : seule la période d'octobre à décembre est prise en compte.

En reprenant l'exemple précédent (7 360 € d'amortissement annuel), une approximation sur trois mois donne : 7 360 × (3 / 12) = 1 840 €. Le calcul définitif doit suivre les dates et la méthode retenues dans ta comptabilité.

Frais de notaire : déduction immédiate ou amortissement ?

Lors de ton achat, tu as payé environ 8 % de frais de notaire. Le Code Général des Impôts t'offre un choix irrévocable sur le traitement de ces frais d'acquisition.

Option 1 : Tu les passes en charges déductibles l'année de l'achat. Option 2 : Tu les incorpores au prix de revient du bien et tu les amortis sur la même durée que les composants.

Le meilleur choix dépend de ta situation. La comptabilisation en charges peut augmenter un déficit reportable, tandis que l'incorporation au coût d'acquisition étale l'effet dans le temps. Le traitement doit être cohérent, documenté et appliqué selon les règles comptables dès l'entrée du bien à l'actif.

La limite fiscale : l'article 39 C du CGI

L'amortissement possède un super pouvoir, mais il est bridé par une règle stricte : il ne peut pas générer ou creuser un déficit fiscal. L'article 39 C du Code Général des Impôts est formel. Tu utilises l'amortissement uniquement pour ramener ton bénéfice à zéro.

Dans notre exemple, ton bénéfice avant amortissement est de 4 500 € (7 000 € de loyers - 2 500 € de charges). Tu as 7 360 € d'amortissement disponible.

Tu vas consommer 4 500 € d'amortissement pour tomber à 0 € d'impôt. Les 2 860 € restants ne s'évaporent pas. Ils sont mis en réserve et deviennent des Amortissements Réputés Différés (ARD). Cette réserve est reportable indéfiniment. Tu l'utiliseras dans 10 ou 15 ans, quand tes composants courts (meubles, agencement) seront totalement amortis et que ton amortissement annuel naturel ne suffira plus à effacer tes loyers.

Plus-value LMNP depuis le 15 février 2025

Le LMNP non professionnel relève toujours, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Lorsque le logement a été exploité au régime réel, les amortissements immobiliers admis en déduction sont désormais retranchés du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Cela augmente donc la plus-value brute par rapport à l'ancienne règle. Des exceptions existent pour certaines résidences services visées par la loi ; vérifie le cas exact du bien avant une vente.

Les abattements pour durée de détention continuent ensuite de s'appliquer selon les règles des plus-values des particuliers. Une simulation de revente doit donc intégrer les amortissements effectivement déduits, la durée de détention et les éventuelles exceptions.

Déclarer ses amortissements : Liasse fiscale et Cerfas

Bénéficier de l'amortissement impose de passer au régime réel simplifié. Tu oublies la simple case sur ta déclaration de revenus personnelle (la 2042). Tu dois produire une liasse fiscale complète et la transmettre aux impôts par téléprocédure, en EFI ou en EDI.

Le suivi des amortissements se passe sur l'annexe 2033-C. C'est le tableau des immobilisations et des amortissements. Tu dois y inscrire la valeur d'origine, les amortissements antérieurs, la dotation de l'année et la valeur nette comptable. Le report des amortissements non utilisés (la fameuse réserve de l'article 39 C) se gère sur le formulaire 2033-B.

Calculer des composants au prorata temporis et suivre des reports déficitaires sur un fichier Excel est le meilleur moyen de faire une erreur et de déclencher un contrôle fiscal. Inutile pour autant de payer un expert-comptable 600 € par an pour une saisie basique. LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Le logiciel calcule automatiquement tes dotations aux amortissements, remplit la 2033-C, gère tes reports d'une année sur l'autre, et fournit un guide EFI pour la saisie sur impots.gouv.

Les 3 actions immédiates pour ta fiscalité

1. Vérifie ton numéro SIRET. Sans inscription préalable sur le guichet unique de l'INPI (via l'équivalent de l'ancien formulaire P0i), tu n'existes pas en tant que loueur meublé et tu ne peux pas déposer de liasse fiscale.
2. Fais l'inventaire précis de tes factures de meubles, de travaux et de frais de notaire. Conserve la date d'achat, mais fais partir l'amortissement à la date de mise en service effective de chaque actif.
3. Compare l'abattement micro-BIC applicable à ta location avec tes charges et amortissements estimés. Si tu envisages le réel, vérifie le délai d'option correspondant à ton année de début ou à une activité existante sur la page officielle des régimes d'imposition.