LMNP : Forfait ou Amortissement ? Le Guide Fiscal

Le "forfait d'amortissement" n'existe pas en droit fiscal LMNP : tu dois choisir entre l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC et l'amortissement comptable au régime réel.

Beaucoup d'investisseurs confondent ces deux notions. En location meublée, tes revenus sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le fisc te propose deux routes diamétralement opposées pour calculer ton impôt. Soit tu prends un forfait global qui couvre tout, soit tu déduis tes charges au centime près et tu amortis ton bien.

Voici les règles exactes pour optimiser ta fiscalité immobilière.

Le mythe du forfait d'amortissement

Si tu cherches un pourcentage fixe à appliquer sur le prix de ton appartement pour l'amortir simplement, tu fais fausse route. L'article 39 du Code Général des Impôts (CGI) interdit l'amortissement forfaitaire d'un bien immobilier.

La loi t'impose une alternative stricte :

1. Le régime micro-BIC : tu bénéficies d'un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement remplace absolument toutes tes charges, y compris l'usure de ton bien.
2. Le régime réel simplifié : tu déduis tes charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance) et tu calcules un amortissement précis, découpé par composants.

L'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 %)

Le régime micro-BIC s'applique par défaut si tes revenus locatifs meublés sont inférieurs à 77 700 € par an (seuil 2024).

Le fonctionnement est basique : tu déclares tes loyers bruts, charges comprises, sur la 2042 C PRO. Pour une location meublée longue durée, le millésime 2026 utilise la case 5NI. L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %.

Si tu as encaissé 10 000 € de loyers, le fisc considère que tu as eu 5 000 € de charges et d'amortissement. Tu seras imposé sur 5 000 €.

L'abattement forfaitaire peut être intéressant lorsque tes charges et l'amortissement déductible resteraient inférieurs à l'abattement. Seule une comparaison sur tes chiffres permet de trancher.

L'amortissement au régime réel : la méthode par composants

Dès que tu optes pour le régime réel, tu as le droit de déduire fiscalement la perte de valeur de ton bien liée au temps. C'est l'amortissement.

Puisque le forfait n'existe pas, tu dois utiliser la "méthode par composants" exigée par l'administration fiscale (BOI-BIC-AMT-10-40-10). Tu dois diviser ton bien immobilier en plusieurs parties, car la toiture s'use plus vite que les murs porteurs.

Avant de ventiler ces composants, tu dois extraire la valeur du terrain. Le terrain ne s'use pas, il ne s'amortit donc jamais (0 %). La valeur du terrain représente généralement entre 15 % et 20 % du prix d'achat, selon la localisation (plus la ville est dense, plus le terrain vaut cher).

Tableau des composants LMNP et durées d'amortissement

Voici la grille de ventilation classique acceptée par les impôts pour un appartement standard :

Les meubles que tu achètes pour équiper le logement s'amortissent à part, sur une durée de 5 à 10 ans (soit 10 % à 20 % par an).

Match chiffré : Forfait 50 % contre Amortissement réel

Prenons un appartement acheté 200 000 € (frais de notaire inclus). Tu l'équipes avec 5 000 € de meubles. Tu encaisses 12 000 € de loyers annuels. Tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, CFE, charges de copropriété) s'élèvent à 4 500 €. Ta Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30 %. Avec les prélèvements sociaux (18,6 %), ton taux d'imposition global est de 48,6 %.

Scénario 1 : Le forfait micro-BIC

• Loyers : 12 000 €
• Abattement forfaitaire 50 % : - 6 000 €
• Base imposable : 6 000 €
• Impôt à payer : 6 000 € × 48,6 % = 2 916 € d'impôts par an.

Scénario 2 : L'amortissement au régime réel

• Valeur du terrain (20 %) : 40 000 € (non amortissable)
• Base amortissable du bâti : 160 000 €
• Amortissement annuel moyen du bâti (environ 3,5 %) : 5 600 €
• Amortissement des meubles (sur 5 ans) : 1 000 €
• Total des amortissements : 6 600 €
• Charges réelles déductibles : 4 500 €
• Total des déductions : 11 100 €
• Base imposable : 12 000 € - 11 100 € = 900 €
• Impôt à payer : 900 € × 48,6 % = 437 € d'impôts par an.

Tu économises environ 2 479 € dès la première année en abandonnant le forfait du micro-BIC pour l'amortissement réel.

La règle du déficit et l'article 39 C

L'amortissement possède un super-pouvoir encadré par l'article 39 C du CGI : il ne peut pas créer ou creuser un déficit foncier.

Si tes loyers sont de 10 000 €, que tes charges sont de 6 000 € et que ton amortissement est de 5 000 €, ton résultat avant amortissement est de + 4 000 €. Tu ne peux utiliser que 4 000 € d'amortissement pour ramener ton résultat fiscal à zéro. Les 1 000 € d'amortissement restants ne sont pas perdus. Ils sont mis en réserve et reportables indéfiniment. Tu pourras les utiliser dans 10 ou 15 ans quand ton crédit sera remboursé et que tes charges baisseront.

L'objectif du régime réel est clair : générer 0 € d'impôt sur tes loyers pendant 10 à 20 ans.

Remplir ta liasse fiscale sans payer un expert-comptable 500 €

L'inconvénient du régime réel, c'est la paperasse. Tu dois produire une liasse fiscale complète à transmettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Tu dois remplir :

• Le formulaire 2031 (le résultat de ton activité).
• L'annexe 2033-B (le compte de résultat avec tes charges).
• L'annexe 2033-C (le tableau des immobilisations et des amortissements). C'est ici que tu inscris la valeur de tes composants et le montant amorti chaque année.
• L'annexe 2033-D (les provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables).
• Un état séparé du stock d'amortissements non déduits en application de l'article 39 C.

Faire appel à un expert-comptable coûte entre 400 € et 600 € par an. Si tu veux maximiser ta rentabilité, LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Tu rentres tes chiffres, le logiciel calcule tes composants, édite tes formulaires 2031/2033 et fournit un guide EFI pour impots.gouv.

Le bonus à la revente : la plus-value des particuliers

En comptabilité d'entreprise classique, quand tu amortis un bien, sa valeur comptable baisse. À la revente, la plus-value est calculée sur cette valeur diminuée, ce qui génère un impôt massif.

Depuis la loi de finances 2025 (article 84), le LMNP n'échappe plus totalement à cette règle. Les amortissements immobiliers déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour toute vente après le 15/02/2025. Les amortissements mobilier et ARD restent exclus.

Tu achètes 200 000 €. Tu amortis 50 000 € d'immobilier sur 10 ans. Tu revends 220 000 €. Ta plus-value brute est : 220 000 − 200 000 + 50 000 = 70 000 €. Mais les abattements pour durée de détention viennent réduire significativement l'impôt, surtout après 15 ans. Et l'économie réalisée pendant 10 ans de déduction reste supérieure au surcoût à la revente.

L'action immédiate pour activer le régime réel

Si tu es actuellement au micro-BIC et que tu as compris que l'abattement forfaitaire te fait perdre de l'argent, tu dois agir avant la prochaine déclaration.

Tu dois formuler une option pour le régime réel simplifié. Concrètement : envoie un message via la messagerie sécurisée de ton espace professionnel sur impots.gouv.fr (celui avec ton SIRET, pas ton espace personnel).

Indique simplement : "Je soussigné [Nom], loueur en meublé non professionnel sous le SIRET [Numéro], lève l'option pour le régime réel simplifié d'imposition pour les revenus de l'année [Année en cours]."

Pour une activité existante, cette option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année précédant son application. Une fois validée, elle est valable un an et se reconduit tacitement. Prépare tes factures et calcule tes composants pour mesurer le résultat fiscal réel.