Article 39C LMNP — Amortissement réputé différé

Le plafonnement de l'article 39C

En LMNP au régime réel, tu déduis chaque année des amortissements sur ton bien immobilier et ton mobilier. Mais l'article 39C du Code Général des Impôts pose une limite : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal.

La règle :

Amortissement déductible = MAX(0, Recettes – Charges déductibles)

Si tes charges (hors amortissements) sont supérieures à tes recettes, aucun amortissement n'est déductible cette année-là. Tout est reporté.

Exemple concret

Situation : Bien acheté 200 000€, loyers de 8 400€/an.

Application du plafonnement

• Amortissement déduit : 2 200€ (plafonné)
• Excédent reporté (ARD) : 7 800€ – 2 200€ = 5 600€
• Résultat fiscal : 0€ (ni impôt, ni PS)

L'excédent de 5 600€ n'est pas perdu : il rejoint le stock d'ARD et pourra être déduit les années suivantes.

Le stock d'ARD — Suivi pluriannuel

L'intérêt de l'ARD apparaît dans le temps. Prenons 4 années :

En année N+2, les intérêts d'emprunt ont baissé (c'est normal avec un crédit amortissable), la marge augmente, et l'amortissement théorique passe enfin en totalité. Mais le stock d'ARD accumulé (8 600€) reste utilisable — il se déduira les années où la marge le permet.

Attention : L'ARD ne se déduit pas automatiquement. Il faut le reprendre explicitement dans la comptabilité. C'est là que beaucoup de LMNP autonomes perdent de l'argent.

Le tableau SUIV39C

L'administration peut demander un tableau de suivi des amortissements différés. Ce tableau (souvent appelé SUIV39C) doit figurer en annexe de la liasse et montrer :

1. Le stock d'ARD en début d'exercice
2. L'ARD généré dans l'exercice (si le plafonnement s'applique)
3. L'ARD consommé dans l'exercice (si la marge le permet)
4. Le stock d'ARD en fin d'exercice

Ce tableau doit être cohérent avec le formulaire 2033-C (tableau des amortissements) de la liasse fiscale.

ARD et réforme LF 2025 (réintégration à la revente)

Depuis la Loi de Finances 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cette règle change l'arbitrage entre déduire l'amortissement maintenant ou le différer.

Implication : Il peut être stratégiquement intéressant de ne pas déduire certains amortissements immobiliers si tu envisages une revente à court terme — ils ne seront pas réintégrés dans la plus-value.

Mais cette stratégie est complexe et dépend de ta tranche marginale, de la durée de détention, et de la quote-part terrain. Consulte notre simulateur de plus-value pour chiffrer l'impact.

Distinction immobilier / mobilier

Depuis la réforme 2025, la séparation entre amortissements immobiliers et mobiliers est devenue critique, pas seulement pour le calcul mais aussi pour la plus-value future.

Ton suivi d'ARD doit distinguer :

• ARD immobilier : sera réintégré si déduit, pas réintégré si resté en stock
• ARD mobilier : jamais réintégré, quelle que soit la situation

Un tableur qui ne fait pas cette distinction expose à un surcoût fiscal à la revente.

LMNP Facile sépare automatiquement les ARD immobiliers et mobiliers dans le tableau SUIV39C, et répercute cette distinction dans le simulateur de plus-value pour te donner une vision complète.

Erreurs courantes sur l'article 39C

En résumé

Le suivi de l'article 39C est l'un des points les plus techniques de la comptabilité LMNP. C'est aussi l'un des 114 contrôles de conformité exécutés par LMNP Facile — le plafonnement, le stock d'ARD, la distinction immo/mobilier, et la cohérence avec les liasses antérieures sont vérifiés automatiquement.

Génère ta liasse fiscale avec suivi automatique des ARD →