Quand faut-il cesser son activité LMNP ?
La cessation d'activité LMNP intervient lorsque tu arrêtes définitivement de louer ton bien en meublé. Les cas les plus courants :
| Situation | Cessation nécessaire ? |
|---|---|
| Vente du bien meublé | Oui, cessation obligatoire |
| Passage en location nue | Oui, fin de l'activité BIC |
| Bien retiré de la location (usage personnel) | Oui |
| Passage en LMP (changement de statut) | Non, l'activité continue |
| Décès du loueur | Cessation automatique (héritiers gèrent) |
| Changement de locataire | Non |
L'obligation légale est prévue à l'article 201 du CGI : tout contribuable qui cesse d'exercer une activité relevant des BIC doit en informer l'administration dans les 30 jours.
Quelle est la procédure de radiation INPI ?
La radiation se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). C'est gratuit et la procédure prend environ 15 minutes.
Étape par étape
- Connecter-toi sur formalites.entreprises.gouv.fr avec ton identifiant INPI
- Sélectionner « Cesser une activité » dans le menu
- Renseigner ton numéro SIRET (celui de ton activité LMNP)
- Indiquer la date de cessation : c'est la date du dernier jour d'activité (dernier loyer perçu, ou date de la vente)
- Valider la déclaration
Délais
| Formalité | Délai |
|---|---|
| Déclaration de cessation INPI | 30 jours après l'arrêt |
| Dernière liasse 2031/2033 | 60 jours après la cessation |
| Dernière 2042-C-PRO | Déclaration annuelle de l'année de cessation |
L'INPI transmet automatiquement l'information au centre de formalités des entreprises (CFE) et à l'administration fiscale. Tu recevras un certificat de radiation.
Comment remplir la dernière liasse fiscale ?
L'article 201 du CGI impose le dépôt d'une dernière liasse fiscale dans les 60 jours suivant la cessation. Cette liasse couvre la période du 1er janvier à la date de cessation.
Ce qui change sur la dernière liasse
| Élément | Traitement sur la dernière liasse |
|---|---|
| Loyers | Proratisés jusqu'à la date de cessation |
| Charges déductibles | Proratisées (assurance, taxe foncière, intérêts) |
| Amortissements | Calculés au prorata temporis (base 360 jours) |
| Déficits reportés | Imputés en priorité sur le dernier résultat |
| Stock d'amortissements différés | Perdu si non imputé |
Exemple chiffré
Situation : Tu cesses ton activité LMNP le 30 juin 2026 (vente du bien). Tes loyers annuels sont de 9 600 €.
- Loyers du 1er janvier au 30 juin : 9 600 × 6/12 = 4 800 €
- Charges proratisées : 2 400 × 6/12 = 1 200 €
- Amortissement proratisé : 7 000 × 180/360 = 3 500 €
- Résultat fiscal : 4 800 − 1 200 − 3 500 = 100 €
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Que deviennent les déficits et amortissements reportés ?
Déficits BIC non professionnels reportés
Les déficits LMNP non imputés sont définitivement perdus à la cessation. En LMNP, les déficits BIC non professionnels ne sont imputables que sur les revenus BIC non professionnels des 10 années suivantes (article 156, I, 1° bis du CGI). À la cessation, il n'y a plus de revenus BIC futurs.
| Situation | Sort du déficit |
|---|---|
| Cessation avec déficit reporté | Perdu définitivement |
| Cessation avec bénéfice suffisant | Imputer le déficit sur la dernière liasse |
Conseil : Si tu as un stock de déficits reportés important, il peut être judicieux de retarder la cessation d'un ou deux exercices pour absorber ces déficits avec les derniers loyers perçus.
Stock d'amortissements différés (réputés différés)
L'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit. La part excédentaire est « mise en réserve » et reportable indéfiniment. Ce stock est perdu à la cessation. Il ne peut être imputé sur aucun autre revenu.
Exemple
Situation : Tu as un stock d'amortissements différés de 15 000 € et un déficit reportable de 3 000 €. Tu cesses ton activité.
- Stock d'amortissements différés : perdu (15 000 €)
- Déficit reporté : perdu (3 000 €)
- Perte fiscale totale : 18 000 € de déductions futures non utilisées
Quelle est la fiscalité de la plus-value à la cessation ?
Cessation avec vente du bien
La plus-value sur la vente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI). Ce régime prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Réintégration des amortissements (réforme 2025)
Depuis le 1er février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué des amortissements déduits.
Exemple :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Amortissements déduits sur 10 ans : 50 000 €
- Prix de vente : 250 000 €
Avant la réforme : Plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000 €
Après la réforme : Plus-value = 250 000 − (200 000 − 50 000) = 100 000 €
Cette règle impacte significativement la fiscalité de sortie pour les LMNP ayant fortement amorti leur bien.
Cessation sans vente (retrait du bien)
Si tu retires simplement le bien de la location (pour usage personnel ou mise en location nue), il n'y a pas de plus-value immédiate. La plus-value ne sera calculée que le jour de la vente effective, selon le régime des plus-values des particuliers.
Cessation et passage en location nue
Si tu passes de la location meublée à la location nue, tu dois cesser ton activité LMNP. Les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers (et non des BIC).
| Location meublée (LMNP) | Location nue | |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Amortissement | Oui (régime réel) | Non |
| Déclaration | 2031 + 2042-C-PRO | 2044 + 2042 |
| Déficit | Imputable sur BIC non pro uniquement | Imputable sur revenu global (10 700 €/an) |
La transition implique :
- Cessation LMNP sur le guichet unique INPI
- Dépôt de la dernière liasse 2031
- Nouveau bail de location nue
- Déclaration en revenus fonciers l'année suivante
En pratique : le calendrier de cessation
Voici un calendrier type pour une cessation au 30 juin 2026 :
| Date | Action |
|---|---|
| 30 juin 2026 | Dernier jour d'activité (dernier loyer ou acte de vente) |
| Avant le 30 juillet 2026 | Déclaration de cessation sur le guichet unique INPI |
| Avant le 29 août 2026 | Dépôt de la dernière liasse 2031/2033 (60 jours) |
| Mai 2027 | Dernière déclaration 2042-C-PRO pour les revenus 2026 |
La radiation auprès de l'INPI est gratuite. Tu recevras une confirmation par email et par courrier. Conserve ce document : il prouve la date officielle de cessation en cas de contrôle ultérieur.
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Questions fréquentes
Quel est le délai pour déclarer la cessation d'activité LMNP ?
Que deviennent les déficits reportés en cas de cessation LMNP ?
Que deviennent les amortissements non utilisés à la cessation ?
Dois-je payer une plus-value si je vends le bien en cessant l'activité ?
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