Cessation d'activité LMNP 2026 : procédure complète

Quand faut-il cesser son activité LMNP ?

La cessation d'activité LMNP intervient lorsque tu arrêtes définitivement de louer ton bien en meublé. Tu n'as pas besoin de justifier ton choix auprès de l'administration fiscale. Les cas les plus courants :

L'obligation légale est prévue à l'article 201 du CGI : tout contribuable qui cesse d'exercer une activité relevant des BIC doit en informer l'administration dans les 30 jours.

Quelle est la procédure de radiation INPI ?

La radiation se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). C'est gratuit et la procédure prend environ 15 minutes. L'ancien formulaire P0i papier n'existe plus.

Étape par étape

1. Connecte-toi sur formalites.entreprises.gouv.fr avec ton identifiant INPI
2. Sélectionne ton entreprise via ton numéro SIREN puis clique sur « Cesser l'entreprise »
3. Renseigne ton numéro SIRET (celui de ton activité LMNP)
4. Indique la date de cessation : c'est la date du dernier jour d'activité (dernier loyer perçu, ou date de la vente)
5. Valide la déclaration

L'INPI transmet automatiquement l'information au centre de formalités des entreprises (CFE) et à l'administration fiscale. Tu recevras un certificat de radiation. Conserve ce document : il prouve la date officielle de cessation en cas de contrôle ultérieur.

Délais

Cas particulier : tu as plusieurs biens LMNP et tu n'en arrêtes qu'un

Si tu possèdes trois appartements en LMNP et que tu n'en vends qu'un seul, tu ne dois pas cesser ton entreprise. Ton SIREN reste actif.

Sur le guichet unique de l'INPI, tu dois faire une formalité de modification (et non de cessation). Tu vas fermer uniquement l'établissement (le SIRET secondaire) correspondant au bien vendu.

Côté impôts, ta prochaine liasse fiscale 2031 intégrera la sortie de l'actif de ce bien (formulaire 2033-C). Les amortissements liés à ce bien spécifique s'arrêtent à la date de la vente. Les autres biens continuent de générer des amortissements normalement.

Comment remplir la dernière liasse fiscale ?

L'article 201 du CGI impose le dépôt d'une dernière liasse fiscale dans les 60 jours suivant la cessation. Cette liasse couvre la période du 1er janvier à la date de cessation.

Si tu étais au régime micro-BIC, la démarche est basique : tu déclares ta cessation sur l'INPI et tu reportes tes derniers loyers sur ta prochaine déclaration de revenus. Si tu étais au régime réel simplifié (le choix de 90 % des loueurs), l'obligation est stricte.

Ce qui change sur la dernière liasse

Exemple chiffré

Situation : Tu cesses ton activité LMNP le 30 juin 2026 (vente du bien). Tes loyers annuels sont de 9 600 €.

• Loyers du 1er janvier au 30 juin : 9 600 x 6/12 = 4 800 €
• Charges proratisées : 2 400 x 6/12 = 1 200 €
• Amortissement proratisé : 7 000 x 180/360 = 3 500 €
• Résultat fiscal : 4 800 - 1 200 - 3 500 = 100 €

Tu déclares 100 € de bénéfice BIC sur ta dernière liasse 2031 et sur ta 2042-C-PRO (case 5NA ou 5NK).

La déclaration de revenus personnelle

L'année suivant la cessation, lors de ta déclaration annuelle d'impôt sur le revenu (au printemps), tu devras reporter le résultat de ta liasse de cessation dans la case 5NA (bénéfice) ou 5NK (déficit) du formulaire 2042 C PRO.

Que deviennent les déficits et amortissements reportés ?

Déficits BIC non professionnels reportés

Les déficits LMNP non imputés sont définitivement perdus à la cessation. En LMNP, les déficits BIC non professionnels ne sont imputables que sur les revenus BIC non professionnels des 10 années suivantes (article 156, I, 1° bis du CGI). À la cessation, il n'y a plus de revenus BIC futurs.

Conseil : Si tu as un stock de déficits reportés important, il peut être judicieux de retarder la cessation d'un ou deux exercices pour absorber ces déficits avec les derniers loyers perçus.

Stock d'amortissements différés (réputés différés)

L'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit. La part excédentaire est « mise en réserve » et reportable indéfiniment. Ce stock est perdu à la cessation. Il ne peut être imputé sur aucun autre revenu.

Exemple

Situation : Tu as un stock d'amortissements différés de 15 000 € et un déficit reportable de 3 000 €. Tu cesses ton activité.

• Stock d'amortissements différés : perdu (15 000 €)
• Déficit reporté : perdu (3 000 €)
• Perte fiscale totale : 18 000 € de déductions futures non utilisées

Quelle est la fiscalité de la plus-value à la cessation ?

Cessation avec vente du bien

La plus-value sur la vente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI). Ce régime prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention.

Réintégration des amortissements (réforme 2025)

Depuis le 1er février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué des amortissements déduits.

Exemple :

• Prix d'achat : 200 000 €
• Amortissements déduits sur 10 ans : 50 000 €
• Prix de vente : 250 000 €

Avant la réforme : Plus-value = 250 000 - 200 000 = 50 000 €

Après la réforme : Plus-value = 250 000 - (200 000 - 50 000) = 100 000 €

Cette règle impacte significativement la fiscalité de sortie pour les LMNP ayant fortement amorti leur bien.

Exemple chiffré de revente (8 ans de détention)

Tu as acheté un appartement 150 000 €. Tu l'as loué en LMNP pendant 8 ans. Tu as déduit 40 000 € d'amortissements. Tu revends le bien 180 000 €.

Avec la réforme 2025, ta plus-value brute est de 70 000 € (180 000 - (150 000 - 40 000)). Avec 8 ans de détention, tu as un abattement de 18 % sur l'IR et 4,95 % sur les prélèvements sociaux.

Cessation sans vente (retrait du bien)

Si tu retires simplement le bien de la location (pour usage personnel ou mise en location nue), il n'y a pas de plus-value immédiate. La plus-value ne sera calculée que le jour de la vente effective, selon le régime des plus-values des particuliers.

Cessation et passage en location nue

Si tu passes de la location meublée à la location nue, tu dois cesser ton activité LMNP. Les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers (et non des BIC).

La transition implique :

1. Cessation LMNP sur le guichet unique INPI
2. Dépôt de la dernière liasse 2031
3. Nouveau bail de location nue
4. Déclaration en revenus fonciers l'année suivante

Si tu gardes le bien mais que tu passes en bail vide, dès le premier jour de la location nue, tes loyers deviennent des revenus fonciers. Tu ne pourras plus amortir le bien. Tu devras déclarer tes revenus sur le formulaire 2044 si tu optes pour le régime réel (pour déduire tes charges de copropriété, taxe foncière et intérêts d'emprunt), ou directement sur la 2042 si tu es en micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, applicable si tes revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €).

Le piège de la TVA pour les résidences services

Si tu as acheté un bien neuf en résidence de services (étudiante, tourisme, EHPAD) et que tu as récupéré les 20 % de TVA à l'achat, attention.

La TVA t'est définitivement acquise au bout de 20 ans de détention. Si tu arrêtes le LMNP (ou que tu sors du bail commercial) avant ces 20 ans, tu dois rembourser l'État au prorata des années manquantes.

Si tu arrêtes au bout de 12 ans, il te manque 8 ans. Tu devras rembourser 8/20ème de la TVA initiale aux impôts.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à la cessation

La CFE est due pour l'année entière si tu exerces l'activité au 1er janvier. Si tu arrêtes ton LMNP le 31 mai 2026, tu recevras ton avis de CFE complet en novembre 2026. Tu devras le payer dans un premier temps.

Ensuite, selon l'article 1478 du Code Général des Impôts, tu as le droit de demander un dégrèvement au prorata temporis via ta messagerie sécurisée impots.gouv.fr. Dans cet exemple, tu demanderais le remboursement des 7 mois d'inactivité (de juin à décembre).

En pratique : le calendrier de cessation

Voici un calendrier type pour une cessation au 30 juin 2026 :

Avant de valider ta radiation sur l'INPI, vérifie que la date de fin de ton activité correspond exactement à la date de fin de ton dernier bail meublé ou à la date de signature de l'acte de vente. Une incohérence de quelques jours peut bloquer ta demande au greffe.

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