La réponse ministérielle n°10097, publiée le 24 mars 2026 au Journal Officiel, tranche un débat qui agitait les investisseurs LMNP depuis un an : l'article 84 de la loi de finances 2025 s'applique à tous les biens, quelle que soit la date de mise en location, et porte sur l'intégralité des amortissements déduits depuis l'acquisition.
Le contexte : un flou juridique depuis février 2025
L'article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 a instauré la réintégration des amortissements immobiliers LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais la loi restait silencieuse sur deux points cruciaux :
- L'application temporelle : la réforme vise-t-elle uniquement les biens mis en LMNP à compter de 2025, ou aussi les biens déjà en location ?
- Le périmètre des amortissements : faut-il réintégrer tous les amortissements déduits depuis l'origine, ou seulement ceux comptabilisés à partir de 2025 ?
La députée Sophie Mette (Gironde) a posé la question au gouvernement en invoquant le principe de non-rétroactivité, la sécurité juridique et la confiance légitime.
La réponse du gouvernement : application large
La réponse, publiée page 2523 du JO du 24 mars 2026, est sans ambiguïté.
Toutes les ventes après le 15 février 2025
« Le régime issu de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. »
Concrètement : si tu vends un bien LMNP le 16 février 2025 ou après, la réintégration s'applique — même si tu loues ce bien depuis 2005.
Tous les amortissements depuis l'acquisition
« L'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value. »
Pas de distinction entre amortissements pré-2025 et post-2025. Si tu as déduit 80 000 € d'amortissements immobiliers depuis 2010, ces 80 000 € sont réintégrés.
Les abattements s'appliquent toujours
Point important : la réponse précise « sous réserve de l'application des abattements pour durée de détention ». L'exonération d'IR après 22 ans et l'exonération totale après 30 ans restent en vigueur. Pour un investisseur de très long terme, l'impact peut donc être nul.
Pourquoi le gouvernement estime que ce n'est pas rétroactif
Le gouvernement s'appuie sur la jurisprudence du Conseil constitutionnel :
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- Elle s'applique à des faits générateurs futurs (la vente du bien)
- Elle ne porte pas atteinte à une situation légalement acquise (tu n'as pas encore vendu)
En d'autres termes : tant que tu n'as pas vendu, le fisc considère que tu n'avais aucun droit acquis à un mode de calcul particulier de ta future plus-value.
Cette position est juridiquement solide mais reste susceptible de contentieux. Certains fiscalistes estiment qu'un contribuable ayant investi en LMNP précisément en raison de la non-réintégration pourrait invoquer la confiance légitime. Le Conseil constitutionnel n'a pas été saisi sur ce point.
Impact concret : exemple chiffré
Situation : Appartement acheté 200 000 € en 2012, loué en LMNP, 78 000 € d'amortissements immobiliers déduits, revente prévue en 2026 à 260 000 €. Détention : 14 ans.
| Élément | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Prix d'acquisition (+ forfaits 7,5% et 15%) | 245 000 € | 245 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | 78 000 € |
| Plus-value brute | 15 000 € | 93 000 € |
| Abattement IR (54% à 14 ans) | −8 100 € | −50 220 € |
| Abattement PS (14,85%) | −2 228 € | −13 811 € |
| IR (19%) | 1 311 € | 8 128 € |
| PS (17,2%) | 2 197 € | 13 628 € |
| Total impôts | 3 508 € | 21 756 € |
Surcoût lié à la réforme : +18 248 €. Mais sur 14 ans, les 78 000 € d'amortissements ont généré environ 37 908 € d'économies d'impôt (à TMI 30% + PS 18,6%). Le bilan net reste positif de +19 660 €.
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Un BOFiP à venir
La réponse ministérielle annonce que « ces précisions figureront dans les commentaires de la réforme dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) ». Au 2 avril 2026, cette instruction n'a pas encore été publiée.
Ce que ça implique : la réponse ministérielle constitue la position officielle du gouvernement, mais n'a pas la même force juridique qu'une instruction BOFiP opposable à l'administration. En cas de litige avec ton centre des impôts, le BOFiP sera la référence définitive. Il est attendu dans les prochains mois.
Ce qu'il faut retenir
| Question | Réponse (source : JO 24/03/2026) |
|---|---|
| Biens concernés | Tous, quelle que soit la date de mise en location |
| Amortissements réintégrés | Tous ceux déduits depuis l'acquisition (art. 39C CGI) |
| Date d'application | Ventes à compter du 15 février 2025 |
| Abattements durée de détention | Maintenus |
| Résidences services exonérées | Oui (étudiants, seniors, EHPAD) |
| BOFiP publié | Non, annoncé mais pas encore paru |
Nos recommandations
- Ne vends pas dans la précipitation. Les abattements pour durée de détention compensent largement le surcoût pour les investisseurs de long terme (>15 ans).
- Continue d'amortir. L'avantage fiscal annuel reste supérieur au surcoût à la revente dans la très grande majorité des cas.
- Sépare bien tes amortissements immobiliers et mobiliers dans ta comptabilité. Seuls les immobiliers sont réintégrés.
- Surveille la publication du BOFiP pour d'éventuelles précisions complémentaires.
Source : Question écrite n°10097 — Assemblée nationale, publiée au JO le 24 mars 2026, page 2523.
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Questions fréquentes
La réintégration des amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens mis en location avant 2025 ?
Seuls les amortissements déduits à partir de 2025 sont-ils réintégrés ?
Le BOFiP a-t-il été mis à jour pour la réintégration des amortissements LMNP ?
Les résidences étudiantes et EHPAD sont-elles concernées ?
Peut-on contester la réintégration pour un bien acheté avant 2025 ?
Comment estimer l'impact de la réintégration sur ma revente ?
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