Ce que change la loi Le Meur pour les LMNP
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur", est la réforme la plus importante du meublé touristique depuis 10 ans. Elle touche principalement les loueurs qui font de la location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel).
Point essentiel : si vous louez un meublé à l'année (bail classique ou bail mobilité), vous n'êtes quasiment pas concerné. La loi cible les meublés de tourisme.
Les 4 piliers de la loi Le Meur
1. Enregistrement obligatoire en mairie
Tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés en mairie, dans toutes les communes de France. Ce n'est plus une option locale.
| Avant | Après loi Le Meur |
|---|---|
| Enregistrement obligatoire uniquement dans les communes qui l'avaient décidé | Obligatoire dans toutes les communes |
| Numéro de déclaration | Numéro d'enregistrement (nouveau régime) |
| Pas de contrôle des plateformes | Les plateformes doivent vérifier le numéro et retirer les annonces non conformes |
Sanction : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement (contre 5 000 € avant).
2. Quotas et zonage par les maires
C'est le changement le plus impactant. Les maires peuvent désormais :
- Fixer des quotas : un pourcentage maximum de meublés touristiques par zone géographique dans la commune
- Créer des zones d'interdiction : des secteurs où aucune nouvelle autorisation de changement d'usage ne sera délivrée
- Appliquer une compensation : exiger qu'un local commercial soit transformé en habitation pour chaque logement converti en meublé touristique
Ces mesures s'ajoutent à la règle des 120 jours par an déjà en vigueur pour la location de résidences principales.
3. DPE obligatoire pour les meublés touristiques
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif :
| Échéance | Exigence |
|---|---|
| 2025 (nouvelles locations) | DPE classe D minimum |
| 1er janvier 2034 | Tous les meublés touristiques doivent atteindre la classe D |
| 2034 | Interdiction de louer les logements classés F ou G en meublé touristique |
Exception : les logements situés en copropriété où la copropriété a voté contre les travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, un délai supplémentaire peut être accordé.
4. Fiscalité : abattements micro-BIC en baisse
La loi modifie les abattements du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme :
| Type de location | Abattement avant | Abattement après | Plafond CA |
|---|---|---|---|
| Meublé touristique classé | 71% | 50% | 77 700 € |
| Meublé touristique non classé | 50% | 30% | 15 000 € |
| Meublé classé en zone rurale non tendue | 71% | 71% (maintenu) | 50 000 € |
| Location meublée longue durée | 50% | 50% (inchangé) | 77 700 € |
Point clé : le régime réel simplifié n'est pas modifié. Seul le micro-BIC est touché. Si vous êtes au régime réel, vos amortissements et charges restent déductibles normalement.
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Commencer ma déclarationQui est vraiment concerné ?
Pas concerné (ou très peu)
- LMNP en bail classique (1 an renouvelable) : aucun changement
- LMNP en bail mobilité (1-10 mois) : aucun changement
- LMNP en bail étudiant (9 mois) : aucun changement
- LMNP au régime réel : aucun changement fiscal
Directement concerné
- LMNP Airbnb / Booking en meublé touristique : quotas, DPE, enregistrement, fiscalité micro-BIC
- Investisseurs avec plusieurs meublés touristiques : risque de ne pas obtenir le renouvellement d'autorisation dans les zones à quotas
- Propriétaires de passoires énergétiques (DPE F/G) louées en saisonnier : interdiction en 2034
Impact concret : simulation chiffrée
Situation : un studio à Lyon, meublé touristique non classé, 15 000 € de revenus annuels.
Avant la loi Le Meur (micro-BIC)
Revenus bruts : 15 000 €
Abattement 50% : -7 500 €
Revenu imposable : 7 500 €
Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 3 540 €
Après la loi Le Meur (micro-BIC)
Revenus bruts : 15 000 €
Abattement 30% : -4 500 €
Revenu imposable : 10 500 €
Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 4 956 €
Différence : +1 416 €/an d'impôt supplémentaire. Soit une hausse de 40%.
Alternative : passage au régime réel
Revenus bruts : 15 000 €
Charges déductibles : -3 500 € (assurance, taxe foncière, entretien, etc.)
Amortissements : -6 200 € (bien immobilier + mobilier)
Revenu imposable : 5 300 €
Impôt : 2 501 €
Économie vs micro-BIC post-loi : 2 455 €/an. Le régime réel devient encore plus avantageux.
Ce que vous devez faire maintenant
- Vérifier votre type de location : bail classique (pas concerné) ou meublé touristique (concerné)
- Enregistrer votre meublé en mairie si ce n'est pas déjà fait — les sanctions sont renforcées
- Vérifier votre DPE : si votre logement est classé E, F ou G, planifier des travaux avant 2034
- Comparer micro-BIC et régime réel : avec la baisse des abattements, le régime réel est souvent plus avantageux
- Surveiller les décisions de votre mairie : les quotas et zonages seront décidés localement
Régime réel : la meilleure réponse à la loi Le Meur
La loi Le Meur ne touche pas le régime réel. Vos amortissements, charges et déficits restent intégralement déductibles. Pour beaucoup de loueurs en meublé touristique, la baisse de l'abattement micro-BIC rend le passage au réel encore plus intéressant.
| Critère | Micro-BIC (après loi) | Régime réel |
|---|---|---|
| Simplicité | Très simple | Plus complexe |
| Abattement / déductions | 30-50% forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Impôt pour 15 000 € de revenus | ~4 956 € | ~2 501 € |
| Affecté par la loi Le Meur | Oui | Non |
Notre recommandation : si vous êtes en meublé touristique au micro-BIC, faites une simulation au régime réel. Avec la loi Le Meur, le seuil de rentabilité du réel a fortement baissé.
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Questions fréquentes
La loi Le Meur concerne-t-elle tous les LMNP ?
Quel est le nouvel abattement micro-BIC pour les meublés touristiques ?
Quand le DPE sera-t-il obligatoire pour les meublés touristiques ?
Un maire peut-il interdire les meublés touristiques dans ma ville ?
Le régime réel LMNP est-il affecté par la loi Le Meur ?
Dois-je enregistrer mon meublé touristique en mairie ?
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