Loi Le Meur et LMNP : ce qui change en 2026

Ce que change la loi Le Meur pour les LMNP

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur", est la réforme la plus importante du meublé touristique depuis 10 ans. Elle touche principalement les loueurs qui font de la location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel).

Point essentiel : si vous louez un meublé à l'année (bail classique ou bail mobilité), vous n'êtes quasiment pas concerné. La loi cible les meublés de tourisme.

Les 4 piliers de la loi Le Meur

1. Enregistrement obligatoire en mairie

Tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés en mairie, dans toutes les communes de France. Ce n'est plus une option locale.

Sanction : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement (contre 5 000 € avant).

2. Quotas et zonage par les maires

C'est le changement le plus impactant. Les maires peuvent désormais :

• Fixer des quotas : un pourcentage maximum de meublés touristiques par zone géographique dans la commune
• Créer des zones d'interdiction : des secteurs où aucune nouvelle autorisation de changement d'usage ne sera délivrée
• Appliquer une compensation : exiger qu'un local commercial soit transformé en habitation pour chaque logement converti en meublé touristique

Ces mesures s'ajoutent à la règle des 120 jours par an déjà en vigueur pour la location de résidences principales.

3. DPE obligatoire pour les meublés touristiques

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif :

La formule « DPE D obligatoire dès 2025 pour toutes les nouvelles locations » est donc trop large : avant 2034, le critère spécifique vise la première mise en location touristique soumise à autorisation de changement d'usage.

4. Fiscalité : abattements micro-BIC en baisse

La loi modifie les abattements du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme :

Point clé : le régime réel simplifié n'est pas modifié. Seul le micro-BIC est touché. Si vous êtes au régime réel, vos amortissements et charges restent déductibles normalement.

Pour les recettes 2026 déclarées en 2027, le plafond du meublé touristique classé passe à 83 600 €. Le plafond du non-classé reste à 15 000 €.

Qui est vraiment concerné ?

Pas concerné (ou très peu)

• LMNP en bail classique (1 an renouvelable) : aucun changement
• LMNP en bail mobilité (1-10 mois) : aucun changement
• LMNP en bail étudiant (9 mois) : aucun changement
• LMNP au régime réel : aucun changement fiscal

Directement concerné

• LMNP Airbnb / Booking en meublé touristique : quotas, DPE, enregistrement, fiscalité micro-BIC
• Investisseurs avec plusieurs meublés touristiques : risque de ne pas obtenir le renouvellement d'autorisation dans les zones à quotas
• Propriétaires de passoires énergétiques (DPE F/G) louées en saisonnier : interdiction en 2034

Impact concret : simulation chiffrée

Situation : un studio à Lyon, meublé touristique non classé, 15 000 € de revenus annuels.

Avant la loi Le Meur (micro-BIC)

Revenus bruts : 15 000 €
Abattement 50% : -7 500 €
Revenu imposable : 7 500 €
Base imposable : 7 500 €

Après la loi Le Meur (micro-BIC)

Revenus bruts : 15 000 €
Abattement 30% : -4 500 €
Revenu imposable : 10 500 €
Base imposable : 10 500 €

Différence de base imposable : +3 000 €, soit +40 %. Le surcoût d'impôt dépend ensuite de la tranche marginale et du régime social du loueur.

Alternative : passage au régime réel

Revenus bruts : 15 000 €
Charges déductibles : -3 500 € (assurance, taxe foncière, entretien, etc.)
Amortissements : -6 200 € (bien immobilier + mobilier)
Revenu imposable : 5 300 €
Base imposable : 5 300 €

Écart de base vs micro-BIC post-loi : 5 200 €. Le régime réel n'est avantageux que si les charges et amortissements sont justifiés et correctement comptabilisés.

Ce que vous devez faire maintenant

1. Vérifier votre type de location : bail classique (pas concerné) ou meublé touristique (concerné)
2. Enregistrer votre meublé en mairie si ce n'est pas déjà fait — les sanctions sont renforcées
3. Vérifier votre DPE : si votre logement est classé E, F ou G, planifier des travaux avant 2034
4. Comparer micro-BIC et régime réel : avec la baisse des abattements, le régime réel est souvent plus avantageux
5. Surveiller les décisions de votre mairie : les quotas et zonages seront décidés localement

Régime réel : la meilleure réponse à la loi Le Meur

La loi Le Meur ne supprime pas le régime réel. Les charges, déficits hors amortissement et amortissements continuent de suivre leurs règles propres, notamment le plafonnement de l'article 39 C. La baisse de l'abattement micro-BIC justifie de comparer les régimes avec les chiffres du logement.

Notre recommandation : si vous êtes en meublé touristique au micro-BIC, faites une simulation au régime réel. Avec la loi Le Meur, le seuil de rentabilité du réel a fortement baissé.