Comment déclarer LMNP sur INPI ? Guide étape par étape

Pour déclarer ton activité LMNP, connecte-toi sur le Guichet Unique de l'INPI, sélectionne « Créer une entreprise », choisis le statut d'entrepreneur individuel, puis indique ton activité de location meublée pour obtenir ton numéro SIRET.

Depuis le 1er janvier 2023, les formalités d'entreprise passent par le guichet unique. L'ancien formulaire papier P0i n'est plus le canal de dépôt.

Les sources officielles

• Déclaration de début d'activité et numéro SIRET — impots.gouv.fr
• Guichet unique des formalités d'entreprises

Les prérequis avant de te connecter à l'INPI

L'interface de l'INPI est un labyrinthe administratif conçu pour toutes les entreprises de France, du boulanger à la start-up. Pour ne pas te perdre, prépare ces trois éléments avant de cliquer sur "Créer un compte" :

1. La date de début d'activité : retiens le premier jour de location. La formalité doit être déposée dans les 15 jours suivants.
2. L'adresse exacte du bien loué : L'administration fiscale a besoin de lier ton activité à une adresse physique pour calculer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
3. Ton choix de régime fiscal : Tu devras trancher entre le Micro-BIC et le Régime Réel Simplifié. C'est la décision la plus impactante de toute la procédure.

Tutoriel pas-à-pas sur le Guichet Unique

Voici la marche à suivre exacte sur le site procedures.inpi.fr.

1. Création du compte et identité

Connecte-toi via FranceConnect. Clique sur l'encart bleu « Déposer une formalité de création d'entreprise ». Le site va te demander la forme juridique. Sélectionne Entrepreneur individuel. N'opte surtout pas pour une société (type SASU ou SARL) si tu veux conserver le statut LMNP classique.

2. Adresse de l'entreprise

Le formulaire te demande l'adresse de ton entreprise. Indique ton adresse personnelle (ton domicile). C'est là que tu recevras tes courriers fiscaux. Plus loin dans le formulaire, tu auras la possibilité d'ajouter un "établissement" : c'est à ce moment-là que tu renseigneras l'adresse de l'appartement ou de la maison que tu mets en location.

3. Description de l'activité

Dans la section activité, tape "Location de logements" ou "Location de meublé". Le système va te proposer plusieurs catégories. Choisis celle qui correspond à la location de biens immobiliers. Coche la case précisant qu'il s'agit d'une activité non professionnelle. C'est ce qui indique à l'algorithme de l'INPI que tu relèves du LMNP et non du LMP (Loueur Meublé Professionnel).

4. Les options fiscales (l'étape critique)

Le formulaire te demande de choisir ton régime d'imposition des bénéfices (BIC) et ton régime de TVA. Pour la TVA, sélectionne Franchise en base (la location meublée classique n'est pas soumise à la TVA, sauf si tu proposes 3 des 4 services hôteliers). Pour les bénéfices, tu dois choisir entre "Micro" et "Réel simplifié".

Comparer Micro-BIC et Réel simplifié

Le micro-BIC applique l'abattement prévu pour la catégorie de location concernée. Le réel permet de déduire les charges justifiées et les amortissements admis. Le meilleur choix dépend donc de tes recettes, de tes charges et des règles applicables à l'année.

Le problème ? Le Micro-BIC t'interdit de déduire tes charges réelles et d'amortir ton bien.

Exemple chiffré de l'impact du régime

Tu achètes un appartement à 200 000 €. Tu le loues 12 000 € par an. Tes charges annuelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété) s'élèvent à 3 000 €. Ton taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 %. Ajoute à cela les prélèvements sociaux (18,6 %). Ton taux d'imposition global est de 48,6 %.

Scénario 1 : Tu coches Micro-BIC sur l'INPI

• Loyer brut : 12 000 €
• Base imposable après abattement de 50 % : 6 000 €
• Impôt à payer : 6 000 € × 48,6 % = 2 916 € d'impôt par an.

Scénario 2 : Tu coches Régime Réel Simplifié sur l'INPI

• Loyer brut : 12 000 €
• Déduction des charges réelles : - 3 000 €
• Amortissement comptable du bien (environ 3 % de la valeur du bâti) : - 5 000 €
• Base imposable : 12 000 - 3 000 - 5 000 = 4 000 €
• Impôt à payer : 4 000 € × 48,6 % = 1 944 € d'impôt par an.

Dès la première année, le régime réel te fait économiser 972 €. Si tu as fait des travaux ou si tu intègres les frais de notaire la première année, ton résultat fiscal peut tomber à 0 €. Tu ne paies alors aucun impôt sur tes loyers.

La contrepartie du régime réel est l'obligation de produire une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033). LMNP Facile prépare ces formulaires et fournit un guide EFI pour leur saisie ; il ne promet pas un montant d'économie identique pour tous les dossiers.

Que se passe-t-il après la validation sur l'INPI ?

Une fois le formulaire signé et validé, son traitement permet l'attribution des identifiants de l'activité.

La réception du SIRET

Le délai de traitement varie selon le dossier. Le justificatif d'immatriculation contient notamment le numéro SIRET et le code APE ; conserve-le.

La création de l'espace professionnel

Dès la réception du SIRET, rends-toi sur impots.gouv.fr, rubrique "Espace Professionnel". Crée ton compte. L'administration t'enverra un code d'activation par courrier postal sous 15 jours. Ce compte pro est indispensable pour payer ta CFE et transmettre ta liasse fiscale.

Le formulaire 1447-C (CFE)

Avant le 31 décembre de l'année de ta création d'activité, tu devras remplir la déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD). L'année de la création, tu es exonéré de cette taxe. Les années suivantes, le montant dépendra de la valeur locative de ton bien et des taux votés par ta commune.

Les erreurs fréquentes qui bloquent l'immatriculation

L'INPI rejette régulièrement des dossiers LMNP pour des erreurs de saisie. Évite ces trois pièges :

1. Une qualification incohérente : réponds avec les données réelles du foyer. La qualification fiscale LMNP ou LMP dépend des conditions légales, pas d'une simple préférence dans le formulaire.
2. L'oubli de la déclaration d'insaisissabilité : En tant qu'entrepreneur individuel, ta résidence principale est protégée par défaut. L'INPI te demandera de le confirmer.
3. Le mauvais code NAF : Assure-toi que l'activité principale génère bien le code NAF 68.20A (Location de logements). Tout autre code risque de te classer dans la mauvaise catégorie fiscale.

La suite logique : préparer ton bilan comptable

L'obtention du SIRET via l'INPI n'est que le point de départ administratif. La véritable échéance se situe au mois de mai de l'année suivante.

Si tu as opté pour le régime réel simplifié, tu devras transmettre la liasse correspondante à l'administration fiscale. Rassemble tes factures, ton tableau d'amortissement et ton échéancier de prêt. LMNP Facile prépare les PDF 2031/2033 et le guide EFI pour la saisie sur impots.gouv.fr.