Charges ou amortissement : comparez jusqu’à la revente.
Une économie immédiate ne raconte pas toute l’histoire. Voyez ce qui se passe à 5, 10, 15, 20 et 30 ans, avec le déficit réellement utilisable et la réintégration des amortissements admis.
Deux horloges fiscales
Après l’exercice où les frais sont déduits, le reliquat du déficit reste utilisable pendant dix exercices. Les ARD n’ont pas cette échéance, mais seuls les amortissements utilisés peuvent alourdir la plus-value.
Le résultat avant amortissements et la dotation théorique totale suffisent. Si tu renseignes une dotation, précise sa durée et la part mobilier : le moteur arrête chaque catégorie à son terme et exclut le mobilier de la réintégration.
Choisir l’horizon du verdict
Les charges immédiates prennent l’avantage.
Écart estimé : 3 186 € en valeur d’aujourd’hui, après économie pendant la location et fiscalité de la revente.
Gain fiscal net à 10 ans
4 929 €
L’avantage évolue avec le temps
Gain fiscal net actualisé, réintégration à la vente comprise.
Lecture des scénarios disponibles
Tous les montants nets sont actualisés. Cliquez sur une colonne pour changer le verdict.
| Horizon | Charges nettes | Amort. net | Surcoût revente | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 4 929 € | 682 € | 294 € | Charges |
| 10 ans | 4 929 € | 1 744 € | 0 € | Charges |
| 15 ans | 4 929 € | 1 469 € | 1 286 € | Charges |
| 20 ans | 4 929 € | 1 994 € | 1 001 € | Charges |
| 30 ans | 4 929 € | 2 760 € | 0 € | Charges |
Déficit reporté utilisé
6 719 €
Tout le déficit est utilisé avant la vente.
Amortissement utilisé
4 206 €
ARD non réintégrés : 0 €.
Valeur nette de revente
141 586 €
1,5 % par an. Projection sur 10 ans à partir d’aujourd’hui.
Ce que le comparateur fait — et ne prétend pas faire
- 9 110,99 € de frais hors terrain ventilés selon les composants du bâti sur 12 à 50 ans ; première dotation proratisée à 100 % : 420,62 €.
- Économie locative au taux TMI + 18,6 %, soit 48,6 % dans ce scénario.
- La date d’acquisition fixe la durée de détention, les abattements et la date de vente ; la mise en service fixe le début des dotations.
- Le résultat avant amortissements et les dotations communes sont proratisés à compter de la mise en service ; la fraction complémentaire jusqu’à la date anniversaire de vente est également incluse.
- Les frais passés en charges sont comptabilisés pendant l’exercice d’acquisition ; le déficit éventuel reste reportable pendant les dix exercices suivants. Les amortissements non admis sont conservés en ARD.
- Après la vente, le déficit restant est valorisé avec le même bénéfice annuel jusqu’à son expiration.
- 0,00 € de dotation annuelle théorique totale sont soumis séparément au plafond fiscal ; la part hors mobilier s’arrête après 30 ans.
- Aucune dotation mobilier n’est renseignée : toute la dotation commune admise est supposée réintégrable.
- À la vente, seuls les amortissements réintégrables réellement admis sont ajoutés à la plus-value ; les frais amortis s’ajoutent uniquement au scénario immobilisé.
- La valeur actuelle est projetée jusqu’à la date anniversaire de vente. La surtaxe éventuelle est calculée pour 1 vendeur à parts égales.
- Barème actuel supposé constant ; hors LMP, non-résident et résidences-services visées par l’exception légale.
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Le simulateur éclaire le choix. LMNP Facile produit ensuite la liasse et le suivi des amortissements.
Préparer ma déclarationUn calcul traçable, pas une boîte noire
Règles vérifiées le 17 août 2026. Une projection reste une estimation : la réglementation, votre activité et le prix de vente peuvent évoluer.