Réforme LMNP 2027 : plafonds et fin du report proposés

Analyse du projet déposé, vérifiée le 2 octobre 2026. Les mesures ci-dessous ne sont pas encore adoptées.

Un plafond de 7 000 € d'amortissement par an attire l'attention. Mais si tu loues déjà au réel, une autre proposition mérite au moins autant d'attention : les nouveaux amortissements que tu ne peux pas déduire ne seraient plus récupérables les années suivantes.

Notre avis : avant de conclure que ton LMNP perdrait son intérêt, regarde trois chiffres — ta marge après charges, ta dotation annuelle et ton stock d'amortissements reportés. Le plafond seul ne permet pas de mesurer l'effet sur ton bien. Les deux exemples ci-dessous montrent pourquoi.

Ce que propose l'article 7 du PLF 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, n°3210, a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifierait l'article 39 C du Code général des impôts, qui encadre la déduction des amortissements des biens loués.

Ces dispositions restent susceptibles d'être amendées. Le calendrier proposé distingue plafonds et reports. L'article 33 prévoit, sauf disposition contraire, une entrée en vigueur le 31 décembre 2026 pour les impositions dont le fait générateur est la fin de l'année civile ou la clôture de l'exercice. L'article 7 ne donne pas de date spécifique aux plafonds : à la lecture combinée de ces articles, ils pourraient donc concerner un exercice clos le 31 décembre 2026. Les restrictions de report, elles, visent expressément les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

Il ne faut donc pas comprendre « budget 2027 » comme « aucune conséquence possible sur l'exercice 2026 ». Cette lecture du projet devra être confirmée ou corrigée à partir de la loi adoptée et des précisions officielles.

Source : PLF 2027, article 7, II-A, et article 33.

Le plafond porte sur une déduction fiscale, pas sur ton prix d'achat

Aujourd'hui, l'amortissement se calcule sur la durée normale d'utilisation du bien et de ses composants. Sa déduction ne peut pas créer de déficit : elle est limitée aux loyers diminués des autres charges. L'excédent peut être reporté, avec les conditions de maintien de l'activité précisées par l'administration. Règles actuelles sur impots.gouv.fr et BOFiP, §20 et §40.

Le projet ajouterait une limite fiscale à l'amortissement des locaux. Il ne faut donc pas lire « 2,5 % » comme une nouvelle méthode comptable à appliquer automatiquement au prix total payé : le terrain n'est pas amortissable, et une dotation inférieure au plafond ne devient pas une déduction forfaitaire de 2,5 %.

Autre point déterminant : les 7 000 € seraient un plafond par foyer fiscal, pas une enveloppe renouvelée pour chaque appartement. Pour un portefeuille mêlant tourisme et longue durée, le cumul des plafonds ne doit pas être supposé sans clarification des modalités.

Le mobilier est à distinguer de l'immobilier : le taux et le plafond proposés visent les locaux. Cela ne permet pas, à lui seul, d'affirmer que tous les amortissements mobiliers non déduits conserveraient leur report, car la disposition sur le report est rédigée séparément.

Pour comprendre ton calcul actuel, consulte le guide de l'amortissement LMNP.

Pourquoi la fin du report peut compter même sous 7 000 €

Prenons un logement hors tourisme et hors résidence bénéficiant d'une exception. Sa base immobilière amortissable, terrain exclu, est de 200 000 €. La dotation annuelle retenue pour l'exemple est de 5 000 €, soit 2,5 % de cette base. Il n'y a ni mobilier ni stock antérieur à reprendre.

Avec 10 000 € de loyers et 8 000 € d'autres charges déductibles, il reste seulement 2 000 € pour absorber l'amortissement.

Le résultat de l'année resterait nul dans les deux colonnes. Mais les 3 000 € non utilisés ne constitueraient plus une déduction future dans le scénario proposé.

C'est notre première réserve sur une lecture limitée au plafond annuel : une dotation de 5 000 €, inférieure à 7 000 €, peut quand même être affectée. L'enjeu apparaît dans les années suivantes, lorsque la marge augmente et aurait permis de reprendre l'excédent.

Cet exemple illustre la mécanique du projet ; il ne représente pas un dossier client ni une estimation d'impôt économisé.

Ton stock ancien ne pourrait plus effacer tout le bénéfice restant

La disposition transitoire vise les amortissements régulièrement comptabilisés, mais non déduits en application de la limite de résultat, au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027. Elle ne vise pas les déficits fiscaux, qui sont une autre catégorie.

Le stock éligible resterait utilisable jusqu'aux exercices clos le 31 décembre 2036. Chaque année, sa reprise serait limitée à la moitié du résultat imposable après déduction des amortissements de l'exercice. Article 7, futur article 39 C, II-3-a.

Voici un second exemple, toujours sans mobilier ni déficit antérieur. La marge après charges est de 10 000 €, la dotation courante de 6 000 € respecte le taux proposé sur une base amortissable de 240 000 €, et le stock ancien éligible atteint 20 000 €.

Le stock de 20 000 € ne suffirait donc plus à ramener ce résultat à zéro. Le projet ne dit pas « 2 500 € de report maximum par an » : dans cet exemple, la limite serait de 2 000 €. Avec un résultat résiduel de 8 000 €, elle serait de 4 000 €.

La règle proposée est donc 50 % du résultat restant, pas un plafond fixe de 2 500 € par an.

Pour suivre séparément dotation, déduction et stock, consulte le guide de l'article 39 C et des amortissements différés.

Qui serait concerné, et quelles exceptions faut-il vérifier ?

Les mesures d'amortissement analysées concernent la location meublée non professionnelle au régime réel. Au micro-BIC, les charges sont prises en compte par un abattement : tu ne déduis pas séparément un amortissement. Cette différence ne tranche toutefois pas l'intérêt de chaque régime pour ton bien. Source : régimes d'imposition.

La rédaction étudiée ne réserve pas les restrictions aux acquisitions futures. Ne pars donc pas du principe qu'un logement acheté ou mis en location avant 2027 serait protégé. C'est une lecture du périmètre proposé ; les dispositions définitives devront être recontrôlées après adoption.

Pour le plafond immobilier de droit commun, le projet prévoit des exceptions visant notamment certaines résidences accueillant exclusivement des étudiants, des jeunes en formation ou des personnes de plus de 65 ans, ainsi que certains établissements et hébergements pour personnes âgées, handicapées ou nécessitant des soins de longue durée.

L'éligibilité dépend des catégories légales citées par l'article 7. Un appartement ordinaire loué à un étudiant n'est pas, pour cette seule raison, une résidence étudiante éligible. Et une exception au plafond immobilier ne vaut pas automatiquement exception aux nouvelles règles de report : il faut lire les deux dispositions séparément.

Notre avis : simuler avant de changer de stratégie

Pour un propriétaire déjà au réel, nous regarderions d'abord la capacité à déduire les amortissements dans le temps, puis le plafond annuel. Les exemples montrent deux risques différents : perdre un excédent nouveau ou ne plus pouvoir absorber tout le bénéfice avec un stock ancien.

Le contre-cas existe : si ta dotation reste sous les limites proposées, qu'elle est entièrement absorbée chaque année et que tu ne reprends aucun stock, les restrictions étudiées peuvent laisser ton résultat inchangé. Annoncer que tous les LMNP paieraient mécaniquement davantage serait donc excessif.

Voici l'ordre de vérification que nous recommandons :

1. Identifie l'usage du logement : longue durée, meublé de tourisme ou résidence répondant aux conditions légales.
2. Reconstitue ton stock à partir des comptes et tableaux de suivi, en distinguant les amortissements non déduits des déficits.
3. Compare deux résultats avec les mêmes loyers, charges et dotations : règles actuelles, puis hypothèse du projet. Les exemples de cet article donnent la méthode, pas une simulation personnalisée.
4. Réexamine ensuite l'arbitrage micro-BIC/réel ou meublé/nue, en intégrant aussi les loyers, les coûts d'un changement, la revente et la durée de détention.

Nous ne recommandons pas une vente précipitée ou un changement de régime sur la seule annonce. En revanche, un achat dont l'équilibre repose sur l'effacement durable de tout résultat fiscal mérite une simulation alternative avant de s'engager.

Le comparatif micro-BIC et réel explique les règles actuelles de cet arbitrage. Le guide de la réforme 2026 traite les changements antérieurs : il faut les distinguer des propositions étudiées ici.

Pour préparer ta déclaration de l'exercice en cours, tu peux consulter le fonctionnement de LMNP Facile. Cet article ne signifie pas que les mesures proposées sont déjà appliquées aux calculs du service.

Prochaine étape de vérification de cet article : toute modification de l'article 7, puis la loi adoptée et les précisions officielles sur les plafonds et les reports.