Le LMNP s'exerce par défaut en Entreprise Individuelle (EI) pour conserver l'abattement sur les plus-values immobilières privées, mais la SARL de famille reste la seule personne morale permettant de garder ce statut à plusieurs.
L'Entrepreneur Individuel (EI) : la voie royale du LMNP
L'Entrepreneur Individuel (EI) est le format natif et ultra-majoritaire de la location meublée. Tu agis en ton nom propre. Tu achètes le bien immobilier, tu signes le bail, tu encaisses les loyers sur ton compte bancaire personnel ou un compte dédié.
L'immatriculation se fait via le guichet unique de l'INPI (qui remplace l'ancien formulaire P0i). L'INPI te délivre un numéro SIRET. Tu deviens fiscalement un professionnel pour cette activité, tout en restant un particulier sur le plan juridique.
Tes revenus locatifs tombent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le Code Général des Impôts t'offre deux options. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes. Le régime réel simplifié te permet de déduire l'intégralité de tes charges réelles et de pratiquer l'amortissement comptable (article 39C du CGI).
Le régime réel est le seul choix mathématiquement logique pour 95 % des investisseurs.
Démonstration chiffrée au régime réel :
- Tu achètes un bien 200 000 € (dont 160 000 € pour le bâti amortissable).
- Tu perçois 10 000 € de loyers annuels.
- Tu déduis 2 000 € de charges (taxe foncière, assurance, copropriété, CFE).
- Tu déduis 2 500 € d'intérêts d'emprunt.
- Tu amortis le bâti et les meubles à hauteur de 5 500 € par an.
Bénéfice imposable = 10 000 - 2 000 - 2 500 - 5 500 = 0 €. Tu paies 0 € d'impôt et 0 € de prélèvements sociaux sur tes loyers.
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Le piège de la personne morale classique (SCI, SAS, SARL)
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Commencer ma déclarationTu veux structurer ton patrimoine et tu penses spontanément à la SCI (Société Civile Immobilière) ou à la SAS (Société par Actions Simplifiée). Mauvaise route.
La location meublée est une activité commerciale selon l'article 35 du CGI. Une SCI a un objet exclusivement civil. Si ta SCI loue en meublé et que ces recettes dépassent 10 % de ses revenus totaux, elle est automatiquement assujettie à l'Impôt sur les Sociétés (IS). La SAS et la SARL classique y sont assujetties par défaut.
Basculer à l'IS signifie la mort de ton statut LMNP. La société paie l'impôt sur ses bénéfices (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Pour récupérer l'argent à titre personnel, tu dois te verser des dividendes, taxés à la flat tax (30 %).
Le véritable massacre fiscal a lieu à la revente. À l'IS, la plus-value est professionnelle. L'administration calcule ton impôt sur la différence entre le prix de vente et la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien.
Regarde l'impact direct sur la revente :
- Achat : 200 000 €.
- Amortissements cumulés sur 10 ans : 50 000 €.
- Valeur Nette Comptable (VNC) : 150 000 €.
- Revente : 230 000 €.
En LMNP (EI), ta plus-value imposable est de 30 000 € (230 000 - 200 000). Les amortissements ne sont pas repris. Tu appliques les abattements pour durée de détention des particuliers (article 150 VC du CGI). L'impôt est minime, voire nul après 22 ans.
En société à l'IS, ta plus-value imposable est de 80 000 € (230 000 - 150 000). La société va payer l'IS sur une grande partie de cette somme, soit près de 20 000 € d'impôts, uniquement pour la structure.
L'exception qui confirme la règle : la SARL de famille
La SARL de famille est l'unique personne morale qui te permet de faire de la location meublée à plusieurs sans subir la foudre de l'IS.
Prévue par l'article 239 bis AA du CGI, cette forme juridique permet à une SARL classique d'opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée.
Condition stricte : tous les associés doivent être parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, ou conjoints (mariés ou pacsés). Un cousin ou un ami bloque l'option et renvoie la société à l'IS.
La SARL de famille est transparente fiscalement. Elle calcule son résultat (les loyers moins les charges et les amortissements), puis le répartit entre les associés selon leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part de bénéfice ou de déficit LMNP sur sa propre déclaration de revenus (cerfa 2042 C PRO).
Tu profites de la protection d'une société commerciale et d'une transmission facilitée via la cession de parts sociales, tout en conservant la fiscalité ultra-privilégiée du LMNP.
Synthèse des statuts juridiques pour louer en meublé
| Critère | Entrepreneur Individuel (EI) | SARL de famille (IR) | SCI / SAS (IS) |
|---|---|---|---|
| Démarche de création | Simple (INPI) | Lourde (Statuts, Notaire) | Lourde (Statuts) |
| Coût de création | Gratuit | 500 € à 1500 € |
Outil gratuit pour aller plus loin
Questions fréquentes
Peut-on faire du LMNP avec une SCI ?
Quel est le statut par défaut du LMNP ?
Qu'est-ce que la SARL de famille en LMNP ?
Quel régime fiscal choisir en entreprise individuelle ?
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