Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements immobiliers déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette réforme s'applique à toutes les cessions à compter du 15 février 2025, quel que soit le bien.
Ce qui a changé : la fin du « beurre et l'argent du beurre »
Avant la réforme, le statut LMNP offrait un double avantage unique en France :
- Pendant la location : déduction des amortissements pour effacer l'impôt sur les loyers (régime BIC réel).
- À la revente : la plus-value était calculée sur le prix d'achat d'origine, sans réintégrer les amortissements déduits (régime des plus-values des particuliers, article 150 U du CGI).
La loi de finances 2025 a supprimé ce second avantage. Désormais, les amortissements immobiliers déduits pendant la location viennent augmenter la plus-value imposable à la revente.
Source : Article 84, loi n°2025-127 du 14 février 2025. Portée temporelle confirmée par la réponse ministérielle n°10097 du 24 mars 2026.
Ce qui est réintégré et ce qui ne l'est pas
| Type d'amortissement | Réintégré dans la plus-value ? |
|---|---|
| Amortissement immobilier (gros œuvre, toiture, façade, installations) | Oui |
| Frais d'acquisition amortis | Oui |
| Amortissement mobilier (meubles, électroménager) | Non |
| Amortissement réputé différé (ARD) non encore déduit | Non |
| Amortissements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) | Non (exonéré) |
Point clé : sépare bien tes amortissements immobiliers et mobiliers dans ta comptabilité. Seuls les premiers sont réintégrés. Ce montant figure sur ton tableau SUIV39C ou tes liasses 2033-C.
Exemple chiffré : l'impact concret
Tu achètes un appartement 200 000 €. Tu le loues en meublé pendant 10 ans. Tu as déduit 60 000 € d'amortissements immobiliers. Tu revends le bien 250 000 €.
Calcul de la plus-value
Prix de cession (après frais d'agence) 250 000 €
Prix d'acquisition 200 000 €
+ Forfait frais d'acquisition (7,5%) + 15 000 €
+ Forfait travaux (15%, si > 5 ans) + 30 000 €
= Prix d'acquisition corrigé 245 000 €
Plus-value hors réintégration 5 000 €
+ Amortissements immobiliers réintégrés + 60 000 €
= Plus-value brute 65 000 €
Impôts à payer (détention 10 ans)
| Élément | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 65 000 € |
| Abattement IR (30% à 10 ans) | −19 500 € |
| PV imposable IR | 45 500 € |
| IR (19%) | 8 645 € |
| Abattement PS (8,25% à 10 ans) | −5 363 € |
| PV imposable PS | 59 638 € |
| PS (17,2%) | 10 258 € |
| Total impôts | 18 903 € |
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Voir la déclaration en ligneSans la réintégration, la plus-value brute n'aurait été que de 5 000 €, soit environ 2 800 € d'impôt. La réintégration ajoute ici ~16 100 € d'impôt supplémentaire.
Mais pendant 10 ans, les 60 000 € d'amortissements t'ont fait économiser environ 29 160 € d'impôt (à TMI 30% + PS 18,6%). Le bilan net reste positif de +13 060 €.
La portée temporelle confirmée par le gouvernement
Pendant un an, trois interprétations circulaient :
- La réforme ne vise que les biens mis en LMNP à partir de 2025
- Elle vise tous les biens, mais seuls les amortissements post-2025 sont réintégrés
- Elle vise tous les biens et tous les amortissements depuis l'acquisition
La réponse ministérielle n°10097 du 24 mars 2026 a confirmé l'interprétation la plus large (n°3) :
- Toute vente à compter du 15 février 2025 est concernée
- Quelle que soit la date de mise en location du bien
- Tous les amortissements déduits depuis l'acquisition sont réintégrés
- Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours
Note : une instruction BOFiP est annoncée pour sécuriser cette interprétation. Elle n'est pas encore publiée au 2 avril 2026.
L'abattement pour durée de détention : ton filet de sécurité
La plus-value (y compris la part réintégrée) bénéficie des abattements classiques :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année | 4 % (total = 100 %) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| ≥ 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Conséquence stratégique : après 22 ans de détention, tu ne paies plus d'IR sur la plus-value. Après 30 ans, tu es totalement exonéré. La réintégration a donc un impact nul pour les investisseurs de très long terme.
Le piège du passage en LMP
La réintégration en LMNP reste moins pénalisante que le régime LMP. Si tu bascules en Loueur Meublé Professionnel (deux conditions cumulatives : recettes > 23 000 € et > autres revenus du foyer), tu relèves des plus-values professionnelles :
- Les amortissements sont réintégrés en plus-value à court terme (taxée à ta TMI + cotisations sociales URSSAF)
- Pas d'abattement pour durée de détention sur la part court terme
- La facture peut atteindre 40 à 50 % du montant réintégré
Surveille ton ratio revenus/loyers, surtout si tu approches de la retraite (tes revenus d'activité baissent, le risque de basculer en LMP augmente).
L'impact sur ta liasse fiscale à la revente
La revente d'un bien LMNP implique des obligations comptables :
- Arrêter l'amortissement au prorata temporis (date de la vente)
- Sortir le bien de tes immobilisations (formulaire 2033-C)
- Déclarer la cessation via le guichet unique INPI si c'était ton seul bien meublé
- Conserver les tableaux d'amortissement — le notaire en aura besoin pour calculer la réintégration
L'amortissement reste-t-il intéressant ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Le bilan financier reste positif :
| Durée de détention | Économie cumulée (TMI 30% + PS 18,6%) | Surcoût à la revente | Bilan net |
|---|---|---|---|
| 5 ans | +14 580 € | −14 900 € | −320 € |
| 10 ans | +29 160 € | −16 100 € | +13 060 € |
| 15 ans | +43 740 € | −12 800 € | +30 940 € |
| 22 ans+ | +58 320 € | 0 € (exonéré IR) | +58 320 € |
Hypothèse : bien à 200 000 €, 6 000 €/an d'amortissements immobiliers, revente au même prix.
Le point de bascule se situe autour de 7-8 ans. En-dessous, l'opération est quasi neutre. Au-dessus, l'amortissement reste massivement avantageux.
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Les amortissements sont-ils réintégrés en LMNP ? | Oui, depuis le 15/02/2025 (LF 2025, art. 84) |
| Quels amortissements ? | Immobiliers uniquement (pas mobilier, pas ARD) |
| Tous les biens concernés ? | Oui, quelle que soit la date de mise en location |
| Tous les amortissements depuis l'achat ? | Oui (confirmé par réponse ministérielle 24/03/2026) |
| Exceptions ? | Résidences étudiants, seniors, EHPAD |
| Abattements durée de détention ? | Maintenus (exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans) |
| L'amortissement reste-t-il intéressant ? | Oui, sauf revente à très court terme (moins de 7 ans) |
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Questions fréquentes
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente en LMNP ?
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi réintégrés ?
Comment est taxée la plus-value en LMNP ?
Les résidences étudiantes sont-elles concernées par la réintégration ?
L'amortissement reste-t-il intéressant malgré la réintégration ?
Que se passe-t-il si je passe LMP avant de vendre ?
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