En LMNP classique, tu crées une entreprise individuelle : il n'y a aucun capital social à constituer. Tu agis en nom propre, contrairement à une société où tu dois déposer des fonds pour créer des parts sociales.
Le choix entre l'exercice en nom propre (individuel) et la création d'une société dotée d'un capital social définit toute ta stratégie fiscale, comptable et patrimoniale.
LMNP en nom propre : le fonctionnement de l'entreprise individuelle
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) n'est pas une forme juridique : c'est la qualification fiscale d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens de l'article 155, IV du Code général des impôts (CGI).
Quand tu achètes un appartement pour le louer meublé, tu peux le faire en ton nom. Tu déclares le début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises ; le formulaire papier P0i n'est plus la procédure applicable. Cette formalité permet l'attribution d'un numéro SIRET.
Les conséquences sont directes :
- Tu n'as pas de statuts juridiques à rédiger.
- Tu ne déposes pas d'argent sur un compte bloqué pour former un capital social.
- Tu ne publies pas d'annonce légale.
Toute la comptabilité tourne autour de toi, la personne physique. Les revenus tirés de tes loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur ta déclaration de revenus personnelle.
La protection de ton patrimoine individuel (Loi de 2022)
Pendant longtemps, le principal défaut de l'entreprise individuelle était la confusion des patrimoines. Si ton activité LMNP accumulait des dettes (charges impayées, travaux massifs non financés), tes créanciers pouvaient saisir ta résidence principale ou tes comptes personnels.
La loi du 14 février 2022 a réglé ce problème. Désormais, le patrimoine de l'entrepreneur individuel est scindé en deux par défaut :
- Le patrimoine professionnel : l'appartement loué en meublé, les meubles, le compte bancaire dédié à l'activité.
- Le patrimoine personnel : ta résidence principale, tes livrets d'épargne, ta voiture.
En cas de pépin sur ton LMNP, seul ton patrimoine professionnel peut être saisi. Tu bénéficies d'une protection équivalente à celle d'une société à responsabilité limitée, sans avoir à verser le moindre euro de capital social.
LMNP et capital social : le cas de la SARL de famille
Si tu investis seul, l'entreprise individuelle est la voie royale. Mais si tu investis à plusieurs, la donne change.
Une SCI qui exerce habituellement la location meublée réalise une activité commerciale et relève en principe de l'impôt sur les sociétés. L'administration admet toutefois le maintien à l'IR lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes. Ce seuil est une tolérance, pas un régime LMNP à organiser volontairement dans une SCI.
La SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes est une solution courante pour exercer à plusieurs tout en restant à l'IR ; l'indivision est également possible et obéit à d'autres règles.
Ici, tu crées une véritable société commerciale entre membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints). Cette structure possède un capital social.
Le capital social représente la mise de départ des associés. Il est divisé en parts sociales. Si tu crées une SARL de famille avec un capital de 10 000 € divisé en 1 000 parts de 10 €, et que tu apportes 6 000 €, tu possèdes 60 % de la société.
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Voici les différences factuelles entre les deux modes de détention pour une activité LMNP.
| Critère | LMNP Individuel (EI) | LMNP en SARL de famille |
|---|---|---|
| Capital social | Inexistant | Obligatoire (minimum 1 €) |
| Frais de création | Gratuite (sur l'INPI) | 500 € à 1 500 € (statuts, greffe, annonces) |
| Nombre de personnes | 1 (ou couple marié sous régime de communauté) | 2 minimum (membres de la même famille) |
| Tenue comptable | Liasse fiscale 2031/2033 | Liasse fiscale 2031/2033 + Assemblée Générale annuelle |
| Transmission | Cession de l'immeuble (frais de notaire lourds) | Cession de parts sociales (frais réduits) |
Exemple chiffré : L'impact sur la transmission
Imaginons que tu achètes un appartement de 200 000 € pour faire du LMNP.
Scénario A : Tu es en LMNP individuel L'appartement t'appartient en nom propre. Dans 10 ans, tu veux transmettre la moitié de la valeur de cet appartement à ta fille. Tu dois passer chez le notaire pour faire une donation immobilière. Les frais de notaire s'appliqueront sur la valeur du bien immobilier, ce qui représente des milliers d'euros de frais d'acte et de droits d'enregistrement, en plus de la complexité de créer une indivision.
Scénario B : Tu es en SARL de famille La SARL de famille achète l'appartement de 200 000 € via un emprunt bancaire. Le capital social de la SARL est de 2 000 € (200 parts de 10 €). Tu détiens 100 % des parts. Pour transmettre la moitié de la valeur à ta fille, tu lui donnes simplement 100 parts sociales. La valeur des parts tient compte de la dette en cours. Les frais de cession ou de donation de parts sociales sont drastiquement inférieurs aux frais de notaire sur un bien immobilier physique.
Conséquences comptables : Compte de l'exploitant vs Capital
Que tu sois en nom propre ou en SARL de famille, le véritable intérêt du LMNP réside dans le régime réel simplifié. Ce régime te permet de déduire toutes tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance) et d'appliquer l'amortissement comptable de ton bien (article 39C du CGI).
L'amortissement peut réduire le bénéfice imposable, dans la limite prévue par l'article 39 C du CGI ; il ne garantit pas un résultat fiscal nul.
Pour bénéficier de ce régime, tu dois télétransmettre chaque année une liasse fiscale aux impôts (formulaire 2031 et ses annexes 2033). C'est ici que la différence entre capital social et statut individuel prend tout son sens sur le plan comptable.
Dans le bilan d'une SARL de famille (formulaire 2033-A), la ligne "Capital social" est figée. L'argent que la société gagne appartient à la société. Pour te le verser, tu dois distribuer des dividendes ou te verser une rémunération de gérance.
Dans le bilan de ton entreprise individuelle LMNP, la notion de capital est remplacée par le compte de l'exploitant (compte 108 en comptabilité). Ce compte enregistre les mouvements d'argent entre ton patrimoine personnel et ton activité LMNP. Tu injectes 2 000 € de ton compte personnel vers le compte LMNP pour payer des travaux ? Le compte de l'exploitant augmente. Tu transfères 500 € de loyers du compte LMNP vers ton compte personnel pour faire tes courses ? Le compte de l'exploitant diminue. Tu disposes de la trésorerie librement, sans aucun formalisme juridique.
La déclaration au régime réel exige de la rigueur, mais elle ne nécessite pas de payer un expert-comptable 600 € par an. LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Le logiciel gère automatiquement la création de ton tableau d'amortissement, le suivi de ton compte de l'exploitant et le guide EFI pour la saisie sur impots.gouv.
Régime micro-BIC ou Réel : l'autre choix décisif
Si tu es en LMNP individuel (sans capital social), l'administration fiscale t'applique par défaut le régime micro-BIC si tes revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Tu encaisses 10 000 € de loyers, tu es imposé sur 5 000 €. Avec une TMI de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, cela représente 2 430 € d'impôt et prélèvements dans cet exemple.
Au régime réel, tes 10 000 € de loyers sont gommés par tes charges réelles (3 000 €) et l'amortissement comptable de ton bien et de tes meubles (7 000 €). Ton bénéfice imposable est de 0 €. Tu paies 0 € d'impôt.
Ce mécanisme d'amortissement ramène souvent le bénéfice fiscal à zéro. Il ne peut pas créer de déficit : la part non déduite est suivie comme amortissement différé, sans limite de durée. Seules les charges hors amortissement peuvent créer un déficit LMNP reportable dix ans.
Les 3 actions immédiates pour structurer ton LMNP
- Identifie le bon montage : Si tu investis seul ou en couple marié, oublie les statuts et le capital social. Reste en nom propre (Entreprise Individuelle). Si tu investis avec tes enfants ou des frères/sœurs, contacte un notaire pour constituer une SARL de famille.
- Déclare ton début d'activité : effectue la formalité sur le guichet unique dans les 15 jours suivant le premier jour de location afin d'obtenir ton SIRET.
- Compare micro et réel : l'option pour le réel suit les délais fiscaux en vigueur ; vérifie la date applicable à ton année et à une éventuelle première activité auprès de ton SIE.
Sources officielles
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Questions fréquentes
Faut-il un capital social pour faire du LMNP ?
Peut-on faire du LMNP en société ?
La SCI permet-elle le statut LMNP ?
Comment protéger mon patrimoine personnel en LMNP individuel ?
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