La réintégration des amortissements est la mesure fiscale introduite par la loi de finances 2025 (article 84) qui oblige les LMNP à ajouter les amortissements immobiliers déduits au prix de revient lors du calcul de la plus-value à la revente.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour toute vente d'un bien LMNP. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les amortissements mobilier et les ARD (amortissements réputés différés) sont exclus de cette réintégration. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exonérées.
Bien acheté 200 000 €, amorti 60 000 € sur 10 ans. Prix de revient retenu pour la plus-value : 200 000 € - 60 000 € = 140 000 €. Si revente à 220 000 €, plus-value = 80 000 € (au lieu de 20 000 € sans réintégration).
Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel. Les abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans) s'appliquent toujours sur la plus-value après réintégration.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal français qui permet aux particuliers de louer un logement meublé et de déduire les amortissements du bien de leurs revenus locatifs, réduisant souvent l'impôt à zéro.
Le régime réel simplifié en LMNP est le régime fiscal qui permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts, travaux, assurances) et les amortissements des revenus locatifs meublés, réduisant souvent l'impôt à zéro.
Le micro-BIC est le régime fiscal simplifié des loueurs meublés qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, sans obligation de comptabilité ni de liasse fiscale, mais sans possibilité de déduire les charges réelles ni les amortissements.
La liasse fiscale LMNP est l'ensemble des formulaires obligatoires (déclaration 2031 et annexes 2033-A à 2033-E) que le loueur meublé au régime réel doit télétransmettre aux impôts chaque année avant début mai.