Réintégration des Amortissements (LF 2025)
La réintégration des amortissements est la mesure fiscale introduite par la loi de finances 2025 (article 84) qui oblige les LMNP à ajouter les amortissements immobiliers déduits au prix de revient lors du calcul de la plus-value à la revente.
Explication détaillée
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est en principe minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C, ce qui augmente la plus-value calculée. L'article 84 prévoit des exceptions précisément définies pour certains biens situés dans des résidences étudiantes, seniors ou des établissements sociaux, médico-sociaux et de soins ; l'étiquette générale « résidence services » ne suffit pas à elle seule.
Exemple concret
Bien acheté 200 000 €, amorti 60 000 € sur 10 ans. Prix de revient retenu pour la plus-value : 200 000 € - 60 000 € = 140 000 €. Si revente à 220 000 €, plus-value = 80 000 € (au lieu de 20 000 € sans réintégration).
Conseil pratique
Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel. Les abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans) s'appliquent toujours sur la plus-value après réintégration.
Pour aller plus loin
Termes liés
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) désigne l'activité de location meublée qui ne remplit pas simultanément les deux critères fiscaux du loueur professionnel. Au régime réel, les charges et amortissements admis peuvent réduire son résultat imposable.
Régime Réel (BIC)
Le régime réel simplifié en LMNP est le régime fiscal qui permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts, travaux, assurances) et les amortissements des revenus locatifs meublés, réduisant souvent l'impôt à zéro.
Micro-BIC
Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié qui applique un abattement forfaitaire aux recettes de location meublée, sans déduction séparée des charges réelles ni des amortissements.
Liasse Fiscale
La liasse fiscale LMNP est l'ensemble des formulaires obligatoires (déclaration 2031 et annexes 2033) que le loueur meublé au régime réel doit télédéclarer chaque année, en EFI ou en EDI, à la date fixée pour l'exercice.