Qu'est-ce que le FEC ?
Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est un export normé de toutes les écritures comptables d'un exercice fiscal. Depuis le 1er janvier 2014, tout LMNP au régime réel doit être en mesure de le produire en cas de contrôle.
Chiffre clé : L'amende pour absence de FEC est de 5 000€ par exercice contrôlé — soit potentiellement 15 000€ si le contrôleur remonte sur 3 ans (article 1729 D du CGI).
Qui est concerné ?
| Situation | FEC obligatoire ? |
|---|---|
| LMNP au régime réel simplifié | ✅ Oui |
| LMNP au régime réel normal | ✅ Oui |
| LMNP au micro-BIC | ❌ Non (pas de comptabilité) |
| SCI à l'IR | ❌ Non (revenus fonciers) |
| LMP au réel | ✅ Oui |
La règle est simple : si tu déclares au régime réel et que tu déduis des amortissements, tu dois pouvoir fournir un FEC.
Ce que contient le FEC
Le FEC contient 18 champs obligatoires par écriture, définis par l'article A.47 A-1 du Livre des Procédures Fiscales :
| # | Champ | Exemple |
|---|---|---|
| 1 | Code journal | AC (achats), VE (ventes), OD (opérations diverses) |
| 2 | Libellé journal | Journal des achats |
| 3 | Numéro d'écriture | 001, 002... |
| 4 | Date de comptabilisation | 20260101 |
| 5 | Numéro de compte | 213100 (immobilisations) |
| 6 | Libellé de compte | Constructions |
| 7 | Numéro de compte auxiliaire | (optionnel) |
| 8 | Libellé du compte auxiliaire | (optionnel) |
| 9 | Référence pièce | FACT-2026-001 |
| 10 | Date de la pièce | 20260115 |
| 11 | Libellé de l'écriture | Loyer janvier 2026 |
| 12 | Montant au débit | 800.00 |
| 13 | Montant au crédit | 0.00 |
| 14 | Lettrage | (optionnel) |
| 15 | Date de lettrage | (optionnel) |
| 16 | Date de validation | 20260131 |
| 17 | Montant en devise | (optionnel) |
| 18 | Identifiant devise | EUR |
Contraintes techniques
- Format : TXT tabulé (séparateur : tabulation
\t) ou XML - Encodage : UTF-8
- Nom du fichier :
{SIREN}FEC{AAAAMMJJ}.txt(AAAAMMJJ = date de clôture) - Tri : par date de comptabilisation, puis par numéro d'écriture
Tu fais ta déclaration LMNP cette année ?
Génère ta liasse fiscale en 15 min — 49€, 4× moins cher qu'un comptable.
Commencer ma déclarationUn fichier Excel, un PDF, ou un export CSV avec des virgules ne sont pas des FEC valides.
Pourquoi c'est un piège pour les LMNP autonomes
La plupart des loueurs qui déclarent seuls ne savent pas que le FEC est obligatoire. Le problème se révèle uniquement lors d'un contrôle — souvent 2 à 3 ans après la déclaration.
Scénarios courants
Scénario 1 — Pas de FEC du tout Le contrôleur demande le FEC. Le loueur n'en a pas. Résultat :
- Amende de 5 000€
- Rejet possible de la comptabilité
- Reconstitution d'office du bénéfice (le contrôleur applique ses propres chiffres)
Scénario 2 — FEC non conforme Le loueur fournit un export Excel ou un CSV mal formaté. Le contrôleur le refuse. Mêmes conséquences qu'une absence de FEC.
Scénario 3 — FEC incohérent avec la liasse Le FEC ne correspond pas aux chiffres déclarés sur les formulaires 2031/2033. Le contrôleur relève l'incohérence et redresse la différence, majorée de 40% pour manquement délibéré.
Comment générer un FEC conforme
Option 1 : Un expert-comptable
L'expert-comptable génère le FEC depuis son logiciel de comptabilité (Sage, Cegid, ACD…). Coût : 200 à 600€/an pour un LMNP, incluant la tenue de comptabilité et la liasse fiscale.
Option 2 : Un logiciel de comptabilité
Les logiciels comme EBP, QuickBooks ou Indy intègrent la génération de FEC. Coût : 10 à 30€/mois.
Option 3 : Un outil spécialisé LMNP
LMNP Facile génère automatiquement un FEC conforme en même temps que ta liasse fiscale. Chaque écriture est créée à partir des données que tu saisis dans le formulaire : loyers, charges, amortissements, immobilisations. Le fichier respecte les 18 champs réglementaires, le format tabulé, et le nommage SirenFEC. 49€/an, FEC inclus.
Durée de conservation
Le FEC doit être conservé pendant 6 ans à compter de la dernière opération (article L.102 B du LPF). En pratique, conserve tous tes FEC tant que tu es en LMNP.
| Document | Durée de conservation |
|---|---|
| FEC | 6 ans |
| Liasse fiscale (2031, 2033) | 6 ans |
| Justificatifs (factures, baux) | 6 ans |
| Relevés bancaires | 5 ans |
FEC et outils de vérification
L'administration fiscale utilise l'outil ALTO2 pour analyser les FEC. Cet outil détecte automatiquement :
- Les doublons d'écritures
- Les écritures sans pièce justificative
- Les écarts entre journaux
- Les incohérences de dates
- Les erreurs de lettrage
Avant de classer ton FEC, vérifie qu'il passe les mêmes contrôles. LMNP Facile exécute 114 points de contrôle sur la liasse et le FEC, incluant la cohérence entre les écritures FEC et les montants déclarés sur les formulaires 2031 et 2033.
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le FEC est-il obligatoire en LMNP réel ? | Oui, depuis 2014 |
| Amende en cas d'absence ? | 5 000€ par exercice |
| Format accepté ? | TXT tabulé ou XML (pas Excel) |
| Quand le fournir ? | Uniquement sur demande lors d'un contrôle |
| Durée de conservation ? | 6 ans |
| Coût de génération ? | 49€ (LMNP Facile) à 600€ (comptable) |
Ne risque pas 5 000€ d'amende. Quand tu génères ta déclaration avec LMNP Facile, le FEC est créé automatiquement, conforme et prêt à archiver.
Outils gratuits pour aller plus loin
Où investir en LMNP ?
Découvre nos analyses détaillées par ville : rendement, prix, quartiers recommandés.
Questions fréquentes
Le FEC est-il obligatoire pour un LMNP ?
Quelle est l'amende en cas d'absence de FEC ?
Peut-on générer un FEC sans comptable ?
Quel format doit avoir un FEC ?
Un tableau Excel est-il un FEC valide ?
Faut-il envoyer le FEC avec la déclaration ?
Prêt à faire ta déclaration ?
Génère ta liasse fiscale LMNP en 15 minutes pour 49€
Commencer ma déclaration