Début d'activité LMNP : date et délais

Le LMNP n'est pas une société ni un statut à créer chez le notaire. C'est la qualification fiscale d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Les loyers sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les sources officielles à connaître

• Locations meublées : démarches, régimes et seuils — impots.gouv.fr
• Déclaration de début d'activité et numéro SIRET — impots.gouv.fr
• Date à retenir pour le début d'activité — impots.gouv.fr
• Conditions du caractère professionnel de la location meublée — BOFiP

Depuis quand es-tu officiellement LMNP ?

Pour la formalité administrative, la date à retenir est le premier jour de location du logement meublé. La déclaration de début d'activité doit être faite dans les 15 jours suivants sur le guichet unique des formalités des entreprises. Elle permet notamment d'obtenir le numéro SIRET.

La date d'acquisition, la signature chez le notaire ou le commencement des travaux ne deviennent pas automatiquement la date de début d'activité. Il ne faut pas antidater la formalité dans le seul but de déduire des dépenses.

Et les frais engagés avant la première location ?

Des frais de notaire, travaux ou meubles engagés avant l'arrivée du locataire peuvent avoir un traitement comptable, mais celui-ci dépend de leur nature : charge, immobilisation, composant du bien ou dépense non déductible. Conserve les actes et factures, puis rattache-les correctement à la comptabilité. La bonne solution n'est pas de modifier la date réelle de début d'activité.

Exemple

Julien achète un appartement à Lyon pour 150 000 €.

• Signature chez le notaire : 15 février (11 500 € de frais de notaire).
• Rénovation et achat des meubles : mars à mai (15 000 € de travaux et d'équipements).
• Entrée du locataire : 1er juin.

Julien indique le 1er juin comme date de début d'activité et accomplit la formalité au plus tard dans les 15 jours qui suivent. Les dépenses de février à mai ne disparaissent pas pour autant : elles doivent être examinées et comptabilisées selon les règles qui leur sont applicables.

Le calendrier à retenir

Note : Depuis le 1er janvier 2023, le greffe du tribunal de commerce et Infogreffe sont remplacés par le Guichet Unique de l'INPI pour l'immatriculation et l'obtention de ton numéro SIRET.

Depuis quand les seuils et les règles ont-ils changé ?

Les seuils et régimes peuvent évoluer. Il faut se baser sur les textes et calendriers applicables à l'année déclarée.

La frontière LMNP / LMP (Réforme de 2018)

Jusqu'en 2018, pour passer Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il fallait s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En février 2018, le Conseil constitutionnel a annulé cette condition. Aujourd'hui, tu bascules automatiquement en LMP si tu remplis ces deux conditions cumulatives :

1. Tes recettes annuelles dépassent 23 000 €.
2. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité de ton foyer fiscal.

Micro-BIC ou Régime Réel : à partir de quand basculer ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire ; le réel permet de déduire les charges justifiées et, dans les limites prévues par l'article 39 C du CGI, les amortissements. Le meilleur choix dépend donc des recettes, des charges, du financement et de la nature de la location. Une simulation avec les règles de l'année concernée est plus fiable qu'un pourcentage générique.

Gérer ta déclaration au réel sans exploser ton budget

Le régime réel exige la production d'une liasse fiscale complexe. Tu vas devoir remplir le formulaire 2031 (bénéfices) et les annexes 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements).

Une erreur sur la ventilation du bâti et du terrain, la qualification d'une dépense ou la durée d'amortissement peut modifier le résultat déclaré. LMNP Facile aide à organiser les données, calculer les amortissements et préparer les formulaires 2031/2033 ainsi qu'un guide de saisie EFI. Une situation atypique peut nécessiter l'avis d'un professionnel.

Si la location a déjà commencé, retrouve la date du premier jour de location et vérifie si la formalité a été déposée. Si elle ne l'a pas été, régularise-la avec la date réelle et conserve tous les justificatifs utiles.