Les 5 changements LMNP en 2026
La fiscalité LMNP subit en 2026 sa plus grande refonte depuis la création du statut. Cinq mesures issues de trois lois différentes (LF 2025, LFSS 2026, loi Le Meur) modifient les règles du jeu.
| # | Mesure | Source | Entrée en vigueur |
|---|---|---|---|
| 1 | Réintégration des amortissements dans la plus-value | LF 2025, art. 84 | Ventes à partir du 15/02/2025 |
| 2 | Prélèvements sociaux à 18,6% | LFSS 2026, art. 12 | Revenus 2025 |
| 3 | Abolition des CGA/OGA | LF 2025, art. 11 | 16/02/2025 |
| 4 | Seuils micro-BIC tourisme abaissés | Loi Le Meur | 2025 |
| 5 | Enregistrement national meublé tourisme | Loi Le Meur | Deadline 20/05/2026 |
Ce qui ne change pas : le statut LMNP existe toujours, le régime réel reste accessible, les amortissements restent déductibles des revenus locatifs chaque année.
1. Réintégration des amortissements dans la plus-value
La loi de finances 2025 (article 84) a modifié une règle fondamentale du LMNP : les amortissements immobiliers déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Concrètement, cela augmente la plus-value imposable et donc l'impôt à payer au moment de la cession.
Ce qui est réintégré et ce qui ne l'est pas
| Type d'amortissement | Réintégré dans la PV ? |
|---|---|
| Amortissement immobilier (murs, toiture, gros œuvre...) | Oui |
| Amortissement mobilier (meubles, électroménager) | Non |
| Amortissement réputé différé (ARD) | Non |
| Frais d'acquisition amortis | Oui |
Cette distinction est importante : sépare bien tes amortissements immobiliers et mobiliers dans ta comptabilité.
Avant / après la réforme
| Élément | Avant la réforme | Après la réforme (2025+) |
|---|---|---|
| Amortissements pendant la location | Déduits chaque année | Déduits chaque année (inchangé) |
| Calcul de la plus-value à la revente | Prix de vente − Prix d'achat | Prix de vente − (Prix d'achat − Amortissements déduits) |
| Régime de plus-value | Particuliers | Particuliers (inchangé) |
| Abattements pour durée de détention | Oui | Oui (inchangé) |
| Exonération après 22/30 ans | Oui | Oui (inchangé) |
La réintégration des amortissements : comment ça marche
Le mécanisme
Avant la réforme, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value était le prix d'achat d'origine. Les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun impact sur la plus-value.
Désormais, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value.
Exemple chiffré
Situation : Appartement acheté 200 000€, 10 ans de location, 60 000€ d'amortissements déduits, revendu 250 000€.
Ancien calcul :
Plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000€
Nouveau calcul :
Plus-value = 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000€
Différence d'impôt (TMI 30%, après 10 ans de détention — abattement IR 30%, abattement PS 8,25%) :
| Ancien | Nouveau | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 50 000€ | 110 000€ |
| PV imposable IR (après abattement 30%) | 35 000€ | 77 000€ |
| IR (19%) | 6 650€ | 14 630€ |
| PS (17,2% PV après abattement) | 7 890€ | 17 358€ |
| Total impôts | 14 540€ | 31 988€ |
Soit environ 17 400€ d'impôt supplémentaire dans cet exemple.
Les trois exceptions exonérées
La loi prévoit trois catégories de biens non concernés par la réintégration :
- Résidences étudiantes (articles L. 631-12 à L. 631-14 du Code de la construction)
- Résidences seniors (résidences-services pour personnes âgées ou handicapées)
- EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes)
Si votre bien entre dans l'une de ces catégories, le calcul de la plus-value reste inchangé.
2. Prélèvements sociaux à 18,6%
Tu fais ta déclaration LMNP cette année ?
Prépare ta liasse fiscale en ligne en 15 minutes : formulaires 2031, annexes 2033 et report 2042-C-PRO.
Voir la déclaration en ligneLa LFSS 2026 (article 12) augmente la CSG de 9,2% à 10,6%, portant le taux global de prélèvements sociaux à 18,6% sur les revenus BIC LMNP.
| Composante | Taux 2025 | Taux 2026 |
|---|---|---|
| CSG | 9,2% | 10,6% |
| CRDS | 0,5% | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% | 7,5% |
| Total | 17,2% | 18,6% |
Attention : les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2%. Seuls les revenus locatifs BIC passent à 18,6%.
Impact concret : pour un bénéfice LMNP de 10 000€/an, les PS passent de 1 720€ à 1 860€, soit +140€/an.
La CSG déductible (6,8%) reste inchangée. Pense à la déclarer case 6DE de ta 2042.
3. Abolition des CGA/OGA
Depuis le 16 février 2025 (LF 2025, article 11), les Centres de Gestion Agréés (CGA) et Organismes de Gestion Agréés (OGA) sont définitivement abolis.
Ce que ça change concrètement :
- Plus de majoration de 1,25 sur le bénéfice pour non-adhésion
- Plus besoin de payer une cotisation annuelle (150-300€/an)
- Plus d'attestation fiscale à joindre à la liasse
- Le formulaire 2031 ne demande plus le numéro CGA
Si tu payais un CGA, tu économises cette cotisation dès maintenant.
4. Seuils micro-BIC tourisme et loi Le Meur
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 durcit les règles pour les meublés de tourisme :
Nouveaux seuils micro-BIC
| Type de location | Ancien seuil | Nouveau seuil | Ancien abattement | Nouvel abattement |
|---|---|---|---|---|
| Meublé tourisme non classé | 77 700€ | 15 000€ | 50% | 30% |
| Meublé tourisme classé | 188 700€ | 77 700€ | 71% | 50% |
| Location meublée longue durée | 77 700€ | 77 700€ (inchangé) | 50% | 50% (inchangé) |
Enregistrement obligatoire
Tous les loueurs de meublés de tourisme doivent s'enregistrer sur un téléservice national avant le 20 mai 2026. L'amende pour non-enregistrement est de 10 000€.
Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces en ligne (Airbnb, Abritel, Booking...).
Source : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
L'amortissement reste-t-il intéressant ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Voici pourquoi :
L'avantage pendant la détention reste entier
Chaque année, les amortissements réduisent votre bénéfice imposable. Pour un bien de 200 000€, c'est environ 6 000€/an de charges non décaissées qui diminuent votre impôt.
Sur 10 ans, à une TMI de 30% + 18,6% de PS (taux 2026) :
Économie totale = 60 000€ × 48,6% = 29 160€
Le surcoût à la revente est atténué par les abattements
Les abattements pour durée de détention réduisent significativement l'impact :
- Après 22 ans : exonération totale d'IR
- Après 30 ans : exonération totale (IR + PS)
Pour un investisseur long terme, la réintégration a un impact limité voire nul.
Le bilan reste positif
| Scénario (bien à 200 000€, TMI 30%, PS 18,6%) | Économie pendant détention | Surcoût à la revente | Bilan net |
|---|---|---|---|
| Revente après 10 ans | +29 160€ | −17 400€ | +11 760€ |
| Revente après 15 ans | +43 740€ | −12 800€ | +30 940€ |
| Revente après 22 ans | +58 320€ | 0€ (exonéré IR) | +58 320€ |
| Revente après 30 ans | +58 320€ | 0€ (exonéré total) | +58 320€ |
Stratégies post-réforme
1. Privilégier la détention longue
Plus vous détenez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention compensent la réintégration. Au-delà de 22 ans, l'IR sur la plus-value est exonéré.
2. Continuer à amortir
L'avantage fiscal annuel des amortissements reste supérieur au surcoût potentiel à la revente, sauf en cas de revente très rapide (moins de 5 ans).
3. Considérer les biens exonérés
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD bénéficient de la double exonération : amortissements pendant la détention + pas de réintégration à la revente.
4. Anticiper le calcul de plus-value
Avant de vendre, simulez votre imposition avec et sans réintégration pour choisir le meilleur moment.
👉 Utilise notre simulateur de plus-value LMNP pour estimer ton impôt à la revente.
Erreurs à éviter
- Croire que le LMNP est "mort" : Le statut reste très avantageux, surtout pour les investisseurs qui conservent leur bien plus de 15 ans
- Arrêter d'amortir : L'amortissement reste la meilleure optimisation fiscale pendant la détention
- Paniquer et vendre précipitamment : Le surcoût fiscal à la revente est généralement inférieur aux économies réalisées pendant la location
- Confondre avec la suppression du LMNP : Seul le calcul de la plus-value change, pas le régime fiscal en lui-même
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le LMNP est-il supprimé ? | Non |
| Peut-on encore amortir ? | Oui (seul l'immobilier est réintégré dans la PV, pas le mobilier ni l'ARD) |
| Taux PS 2026 ? | 18,6% sur revenus BIC (17,2% sur PV) |
| CGA obligatoire ? | Non, abolies depuis février 2025 |
| Quel impact à la revente ? | Plus-value augmentée des amortissements immobiliers déduits |
| Qui est exonéré de la réintégration ? | Résidences étudiantes, seniors, EHPAD |
| Enregistrement meublé tourisme ? | Obligatoire avant le 20 mai 2026 (amende 10 000€) |
| Faut-il encore investir en LMNP ? | Oui, surtout en détention longue (>22 ans = exonéré IR) |
Pour aller plus loin
- Calendrier fiscal LMNP 2026 — toutes les dates limites et nouveautés 2026
- Calcul des amortissements LMNP — comprendre l'amortissement par composants
- Plus-value LMNP — le calcul complet de la plus-value
- Réintégration des amortissements LMNP — guide détaillé avec exemples
- SCI ou LMNP : que choisir ? — comparatif des structures
- LMNP pour les nuls — guide complet pour débuter
- Simulateur de plus-value — estime ton impôt à la revente
Notre recommandation : Continuez à déclarer au régime réel et à amortir votre bien. L'avantage fiscal annuel reste considérable, et les abattements pour durée de détention protègent les investisseurs long terme.
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Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Quand la réforme LMNP entre-t-elle en vigueur ?
Les résidences étudiantes sont-elles concernées par la réforme ?
Quel est le taux de prélèvements sociaux LMNP en 2026 ?
Dois-je encore adhérer à un CGA en 2026 ?
Est-il encore intéressant d'amortir en LMNP après la réforme ?
Quel est l'impact concret de la réforme sur une revente ?
Quels sont les nouveaux seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme ?
Guides à lire aussi
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