Succession et donation LMNP 2026 : transmettre ton bien

Comment transmettre un bien LMNP : succession ou donation ?

La transmission d'un bien en location meublée non professionnelle suit le régime fiscal de droit commun des particuliers. Contrairement aux LMP qui bénéficient d'exonérations spécifiques, le LMNP ne donne droit à aucun avantage fiscal particulier sur la transmission. Cela dit, plusieurs stratégies permettent de réduire considérablement la facture.

Il y a deux façons de transmettre un bien LMNP :

Ce qui se passe au décès d'un LMNP

Le décès d'un loueur meublé non professionnel entraîne trois événements simultanés :

1. Cessation de l'activité BIC du défunt
2. Entrée du bien dans la succession à sa valeur vénale
3. Choix des héritiers : continuer la location meublée ou non

Point essentiel : La succession est fiscalement avantageuse par rapport à une vente. Il n'y a ni plus-value, ni réintégration des amortissements, ni prélèvements sociaux lors de la transmission par décès.

Cessation d'activité et dernière déclaration

Les héritiers (ou le notaire) doivent déposer une dernière liasse fiscale couvrant la période du 1er janvier au jour du décès.

Cette dernière liasse est souvent oubliée. Ne pas la déposer expose les héritiers à des pénalités pour déclaration tardive.

Sort des amortissements et déficits au décès

Avantage majeur : Contrairement à une vente, les amortissements déduits du vivant du LMNP ne sont pas réintégrés dans la plus-value au décès. La réforme LF 2025 sur la réintégration ne s'applique qu'aux cessions volontaires (ventes).

Quels sont les droits de succession sur un bien LMNP ?

Les droits de succession sur un bien LMNP sont identiques à ceux de tout bien immobilier détenu par un particulier. Le barème progressif s'applique après déduction des abattements.

Barème en ligne directe (parent vers enfant)

Abattements par lien de parenté

Un couple avec deux enfants peut transmettre 400 000 € en franchise de droits.

Stratégie : Un LMNP qui emprunte pour acheter son bien réduit mécaniquement l'actif net successoral. Si le capital restant dû est encore élevé au moment du décès, les droits de succession sont faibles.

Exemple chiffré

Situation : Tu détiens un appartement LMNP d'une valeur de 250 000 €. Tu décèdes. Ton enfant unique hérite.

• Valeur du bien : 250 000 €
• Abattement ligne directe : − 100 000 €
• Assiette taxable : 150 000 €
• Droits de succession : 8 072 × 5% + 4 037 × 10% + 3 823 × 15% + 134 068 × 20% = 28 194 €

Soit un taux effectif de 11,3 % sur la valeur totale du bien.

Que deviennent les amortissements ?

Bonne nouvelle : en cas de décès, la succession purge la plus-value latente. Les héritiers repartent d'une base amortissable recalculée à la valeur vénale du bien au jour du décès. Les amortissements déduits par le défunt ne sont ni ajoutés ni retranchés du calcul des droits de succession.

L'héritier qui poursuit l'activité LMNP peut donc recommencer un nouveau plan d'amortissement sur la valeur déclarée dans la succession.

Que font les héritiers après la succession ?

Option 1 — Continuer la location meublée

Chaque héritier qui souhaite continuer doit :

1. S'immatriculer individuellement (P0i via le Guichet Unique INPI)
2. Obtenir un nouveau SIRET
3. Déposer un 1447-C-SD (déclaration CFE)
4. Démarrer une comptabilité avec une nouvelle base d'amortissement = valeur vénale au décès

Avantage : La base d'amortissement est « remise à zéro » à la valeur vénale actuelle. Si le bien a pris de la valeur, les héritiers amortissent plus que le défunt ne le faisait.

Exemple : Bien acheté 150 000 € en 2018. Valeur au décès en 2026 : 200 000 €. L'héritier amortit sur une base de 200 000 € (moins le terrain), soit potentiellement 30% de plus d'amortissements annuels.

Option 2 — Vendre le bien

Les héritiers peuvent vendre le bien. La plus-value est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale au décès (pas le prix d'achat initial). Les abattements pour durée de détention partent de la date du décès.

Option 3 — Mettre en location nue

Les héritiers ne sont pas obligés de continuer en meublé. Ils peuvent louer en nu (revenus fonciers). Dans ce cas, pas de LMNP, pas d'amortissements, pas de liasse 2031.

Indivision successorale

Si plusieurs héritiers héritent du bien en indivision :

• Une seule liasse 2031/2033 est déposée au nom de l'indivision
• Chaque indivisaire reporte sa quote-part du résultat sur son propre 2042 C PRO
• Les amortissements sont répartis au prorata des parts

Pour un guide détaillé, consulte notre page sur l'indivision LMNP.

Comment la donation de nue-propriété réduit-elle la facture ?

Le démembrement de propriété est la stratégie la plus efficace pour transmettre un bien LMNP. Tu donnes la nue-propriété à tes enfants tout en conservant l'usufruit (les loyers). Au décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez tes enfants, sans droits supplémentaires.

Barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)

Exemple chiffré : donation démembrée

Situation : Tu as 56 ans. Tu donnes la nue-propriété de ton appartement LMNP (valeur pleine propriété : 250 000 €) à ton enfant unique.

• Valeur de la nue-propriété (50 %) : 125 000 €
• Abattement ligne directe : − 100 000 €
• Assiette taxable : 25 000 €
• Droits de donation : 8 072 × 5% + 4 037 × 10% + 3 823 × 15% + 9 068 × 20% = 2 994 €

Comparaison : en succession classique, les droits auraient été de 28 194 €. L'économie est de 25 200 €, soit 89 % de réduction.

En pratique

1. Tu conserves les loyers pendant toute la durée de l'usufruit. C'est toi qui continues à déclarer les revenus BIC.
2. Ton enfant ne paie rien tant que l'usufruit existe. Il devient plein propriétaire au décès sans frais.
3. Les gros travaux (article 606 du Code civil) sont à la charge du nu-propriétaire. Les réparations d'entretien restent à la charge de l'usufruitier.
4. L'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Si tu anticipes, tu peux faire deux donations successives en franchise totale.

Le pacte Dutreil est-il accessible en LMNP ?

Non. Le pacte Dutreil (articles 787 B et 787 C du CGI) est réservé aux activités professionnelles. Il permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit, mais uniquement pour les entreprises ou les activités exercées à titre professionnel.

Condition pour passer en LMP et bénéficier du Dutreil

Pour qu'un loueur en meublé puisse prétendre au Dutreil 787 C, il doit :

1. Être inscrit au RCS (via l'INPI) en tant que loueur professionnel
2. Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée
3. Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Si tu remplis ces trois conditions, tu es LMP et tu peux envisager le Dutreil. Sinon, concentre-toi sur le démembrement.

Quelles sont les stratégies de transmission optimales ?

Stratégie 1 : donation de nue-propriété avant 61 ans

C'est la stratégie la plus simple et la plus efficace. Plus tu donnes tôt, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc les droits aussi. À 45 ans, la nue-propriété ne vaut que 40 % de la pleine propriété.

Idéal si : tu as plus de 10-15 ans devant toi et tu veux continuer à percevoir les loyers.

Stratégie 2 : donation en pleine propriété avec réserve d'usufruit temporaire

Tu fixes une durée d'usufruit (par exemple 15 ans). L'usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans (article 669 du CGI, alinéa 2). La nue-propriété est donc valorisée à 77 % pour un usufruit de 10 ans, 54 % pour 20 ans.

Idéal si : tu veux un horizon de transmission défini (par exemple à la retraite).

Stratégie 3 : SCI familiale + démembrement

Tu apportes ton bien LMNP à une SCI familiale, puis tu donnes les parts de la SCI en nue-propriété. La SCI ajoute un niveau de décote supplémentaire (10 à 15 % de décote d'illiquidité) et facilite la gestion entre héritiers.

Idéal si : tu as plusieurs biens ou plusieurs héritiers. Attention : la SCI implique une fiscalité différente (IR ou IS) et des obligations comptables.

Stratégie 4 : donations successives avec abattement renouvelable

L'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Si tu anticipes, tu peux étaler la transmission :

• Première donation à 50 ans : 100 000 € en franchise de droits
• Deuxième donation à 65 ans : 100 000 € en franchise de droits
• Total transmis sans impôt : 200 000 € par enfant et par parent

Stratégie 5 : assurance-vie en complément

Les primes versées avant 70 ans bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, hors succession. Combinée avec le démembrement du bien immobilier, l'assurance-vie permet de transmettre un patrimoine conséquent en franchise quasi totale.

Quelle est la fiscalité de la plus-value en cas de donation ?

La donation purge la plus-value latente sur le bien. Le donataire (celui qui reçoit) repart avec un prix d'acquisition égal à la valeur déclarée dans l'acte de donation. Les amortissements déduits par le donateur n'entrent pas dans le calcul.

En revanche, attention à la réforme de la loi de finances 2025 : si tu vends le bien après l'avoir donné, la plus-value sera calculée en réintégrant les amortissements dans le prix d'acquisition. Cette règle s'applique aux cessions réalisées à partir du 1er février 2025, même si les amortissements ont été déduits avant cette date.

Checklist décès LMNP

• Dépôt liasse 2031 + 2033 (période courte) dans les 60 jours
• Dépôt formulaire P4 (cessation d'activité) dans les 60 jours
• Déclaration de revenus du défunt dans les 6 mois
• Radiation du SIRET du défunt
• Paiement CFE de l'année en cours (au prorata si demande de dégrèvement)
• Choix des héritiers : continuer, vendre, ou louer en nu
• Si continuation : P0i + nouveau SIRET + 1447-C-SD par héritier

En résumé

La transmission d'un bien LMNP ne bénéficie d'aucune exonération spécifique (pas de Dutreil). Mais le démembrement de propriété reste un outil puissant : en donnant la nue-propriété à 55 ans, tu réduis l'assiette taxable de 50 %. Combiné à l'abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans, il est souvent possible de transmettre un bien LMNP de 200 000 à 300 000 € avec des droits quasi nuls.

L'anticipation est la clé. Plus tu donnes tôt, moins tu paies. La dernière déclaration du défunt reste une liasse 2031/2033 classique, même sur une période courte. LMNP Facile gère les exercices de durée inférieure à 12 mois — les amortissements sont proratisés automatiquement.