Comment transmettre un bien LMNP : succession ou donation ?
La transmission d'un bien en location meublée non professionnelle suit le régime fiscal de droit commun des particuliers. Contrairement aux LMP qui bénéficient d'exonérations spécifiques, le LMNP ne donne droit à aucun avantage fiscal particulier sur la transmission. Cela dit, plusieurs stratégies permettent de réduire considérablement la facture.
Il y a deux façons de transmettre un bien LMNP :
| Mode de transmission | Moment | Initiative | Avantages |
|---|---|---|---|
| Donation | De ton vivant | Volontaire | Maîtrise du timing, démembrement possible, abattements renouvelables |
| Succession | Au décès | Automatique | Purge des plus-values latentes, base amortissable recalculée |
Quels sont les droits de succession sur un bien LMNP ?
Les droits de succession sur un bien LMNP sont identiques à ceux de tout bien immobilier détenu par un particulier. Le barème progressif s'applique après déduction des abattements.
Barème en ligne directe (parent → enfant)
| Fraction de part nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
L'abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI). Un couple avec deux enfants peut transmettre 400 000 € en franchise de droits.
Exemple chiffré
Situation : Tu détiens un appartement LMNP d'une valeur de 250 000 €. Tu décèdes. Ton enfant unique hérite.
- Valeur du bien : 250 000 €
- Abattement ligne directe : − 100 000 €
- Assiette taxable : 150 000 €
- Droits de succession : 8 072 × 5% + 4 037 × 10% + 3 823 × 15% + 134 068 × 20% = 28 194 €
Soit un taux effectif de 11,3 % sur la valeur totale du bien.
Que deviennent les amortissements ?
Bonne nouvelle : en cas de décès, la succession purge la plus-value latente. Les héritiers repartent d'une base amortissable recalculée à la valeur vénale du bien au jour du décès. Les amortissements déduits par le défunt ne sont ni ajoutés ni retranchés du calcul des droits de succession.
L'héritier qui poursuit l'activité LMNP peut donc recommencer un nouveau plan d'amortissement sur la valeur déclarée dans la succession.
Comment la donation de nue-propriété réduit-elle la facture ?
Le démembrement de propriété est la stratégie la plus efficace pour transmettre un bien LMNP. Tu donnes la nue-propriété à tes enfants tout en conservant l'usufruit (les loyers). Au décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez tes enfants, sans droits supplémentaires.
Barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)
| Âge de l'usufruitier (donateur) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
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Commencer ma déclarationExemple chiffré : donation démembrée
Situation : Tu as 56 ans. Tu donnes la nue-propriété de ton appartement LMNP (valeur pleine propriété : 250 000 €) à ton enfant unique.
- Valeur de la nue-propriété (50 %) : 125 000 €
- Abattement ligne directe : − 100 000 €
- Assiette taxable : 25 000 €
- Droits de donation : 8 072 × 5% + 4 037 × 10% + 3 823 × 15% + 9 068 × 20% = 2 994 €
Comparaison : en succession classique, les droits auraient été de 28 194 €. L'économie est de 25 200 €, soit 89 % de réduction.
En pratique
- Tu conserves les loyers pendant toute la durée de l'usufruit. C'est toi qui continues à déclarer les revenus BIC.
- Ton enfant ne paie rien tant que l'usufruit existe. Il devient plein propriétaire au décès sans frais.
- Les gros travaux (article 606 du Code civil) sont à la charge du nu-propriétaire. Les réparations d'entretien restent à la charge de l'usufruitier.
- L'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Si tu anticipes, tu peux faire deux donations successives en franchise totale.
Le pacte Dutreil est-il accessible en LMNP ?
Non. Le pacte Dutreil (articles 787 B et 787 C du CGI) est réservé aux activités professionnelles. Il permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit, mais uniquement pour les entreprises ou les activités exercées à titre professionnel.
| Critère | Dutreil 787 B (sociétés) | Dutreil 787 C (entreprises individuelles) |
|---|---|---|
| Applicable au LMNP ? | Non | Non |
| Applicable au LMP ? | Non (hors société) | Oui, si LMP au sens fiscal |
| Exonération | 75 % de la valeur | 75 % de la valeur |
| Engagement de conservation | 2 ans collectif + 4 ans individuel | 4 ans de poursuite d'exploitation |
Condition pour passer en LMP et bénéficier du Dutreil
Pour qu'un loueur en meublé puisse prétendre au Dutreil 787 C, il doit :
- Être inscrit au RCS (via l'INPI) en tant que loueur professionnel
- Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée
- Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
Si tu remplis ces trois conditions, tu es LMP et tu peux envisager le Dutreil. Sinon, concentre-toi sur le démembrement.
Quelles sont les stratégies de transmission optimales ?
Stratégie 1 : donation de nue-propriété avant 61 ans
C'est la stratégie la plus simple et la plus efficace. Plus tu donnes tôt, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc les droits aussi. À 45 ans, la nue-propriété ne vaut que 40 % de la pleine propriété.
Idéal si : tu as plus de 10-15 ans devant toi et tu veux continuer à percevoir les loyers.
Stratégie 2 : donation en pleine propriété avec réserve d'usufruit temporaire
Tu fixes une durée d'usufruit (par exemple 15 ans). L'usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans (article 669 du CGI, alinéa 2). La nue-propriété est donc valorisée à 77 % pour un usufruit de 10 ans, 54 % pour 20 ans.
Idéal si : tu veux un horizon de transmission défini (par exemple à la retraite).
Stratégie 3 : SCI familiale + démembrement
Tu apportes ton bien LMNP à une SCI familiale, puis tu donnes les parts de la SCI en nue-propriété. La SCI ajoute un niveau de décote supplémentaire (10 à 15 % de décote d'illiquidité) et facilite la gestion entre héritiers.
Idéal si : tu as plusieurs biens ou plusieurs héritiers. Attention : la SCI implique une fiscalité différente (IR ou IS) et des obligations comptables.
Stratégie 4 : donations successives avec abattement renouvelable
L'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Si tu anticipes, tu peux étaler la transmission :
- Première donation à 50 ans : 100 000 € en franchise de droits
- Deuxième donation à 65 ans : 100 000 € en franchise de droits
- Total transmis sans impôt : 200 000 € par enfant et par parent
Quelle est la fiscalité de la plus-value en cas de donation ?
La donation purge la plus-value latente sur le bien. Le donataire (celui qui reçoit) repart avec un prix d'acquisition égal à la valeur déclarée dans l'acte de donation. Les amortissements déduits par le donateur n'entrent pas dans le calcul.
En revanche, attention à la réforme de la loi de finances 2025 : si tu vends le bien après l'avoir donné, la plus-value sera calculée en réintégrant les amortissements dans le prix d'acquisition. Cette règle s'applique aux cessions réalisées à partir du 1er février 2025, même si les amortissements ont été déduits avant cette date.
| Scénario | Impact plus-value |
|---|---|
| Succession (décès) | Plus-value purgée. Héritier repart à la valeur vénale. |
| Donation | Plus-value purgée pour le donateur. Donataire repart à la valeur déclarée. |
| Vente après donation | Plus-value calculée depuis la valeur déclarée, avec réintégration des amortissements post-réforme. |
En résumé
La transmission d'un bien LMNP ne bénéficie d'aucune exonération spécifique (pas de Dutreil). Mais le démembrement de propriété reste un outil puissant : en donnant la nue-propriété à 55 ans, tu réduis l'assiette taxable de 50 %. Combiné à l'abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans, il est souvent possible de transmettre un bien LMNP de 200 000 à 300 000 € avec des droits quasi nuls.
L'anticipation est la clé. Plus tu donnes tôt, moins tu paies.
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Questions fréquentes
Peut-on bénéficier du pacte Dutreil en LMNP ?
Comment le démembrement réduit-il les droits de donation LMNP ?
Que deviennent les amortissements LMNP en cas de succession ?
Quel est l'abattement en ligne directe pour une donation de bien LMNP ?
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