Compare la somme de tes charges réelles + amortissements avec 50 % de tes recettes. Si le total dépasse 50 %, le régime réel est plus avantageux. Notre comparateur gratuit fait le calcul.
Par Yann Lephay
Pour choisir entre micro-BIC et régime réel, tu dois comparer le montant de l'abattement forfaitaire (50 % de tes recettes encaissées) avec la somme de tes charges réelles et amortissements. Si charges + amortissements > 50 % des recettes, le réel est plus avantageux. En début d'activité ou en location saisonnière, utilise les recettes encaissées sur l'année fiscale et proratise uniquement les charges récurrentes et amortissements qui couvrent une année complète.
Les charges à prendre en compte sont : les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, l'assurance PNO (propriétaire non occupant), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion, l'entretien et les petites réparations, les honoraires comptables et la CFE. À cela s'ajoutent les amortissements du bien (par composants) et du mobilier.
Pour un bien acheté à crédit, les intérêts d'emprunt seuls représentent souvent 3 à 5 % du capital restant dû la première année. Sur un emprunt de 150 000 €, cela peut représenter 4 500 €. Ajoutez la taxe foncière (1 000-3 000 €), l'assurance (300-600 €), les amortissements (5 000-7 000 €) et tu arrives facilement à 10 000-15 000 € de déductions. Bien plus que 50 % de tes loyers dans la plupart des cas.
Notre comparateur gratuit te permet de saisir tes chiffres réels, la durée d'exploitation et le mode de recettes pour obtenir une comparaison précise micro-BIC vs réel, avec le montant estimé de l'économie d'impôt.
Le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC en LMNP, surtout si tu as un crédit. Compare charges réelles + amortissements avec l'abattement de 50 % sur tes recettes.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil micro-BIC LMNP classique est de 77 700 € de recettes annuelles, avec prorata en début d'activité.
Pour passer au régime réel, exerce l'option auprès de ton SIE dans le délai applicable. Lors de la première déclaration, le dépôt de la liasse vaut généralement option.