Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir en LMNP ?
Le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC en LMNP, surtout si tu as un crédit. Compare charges réelles + amortissements avec l'abattement de 50 % sur tes recettes.
Par Yann Lephay
Reponse detaillee
Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision fiscale la plus importante pour un LMNP. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes locatives encaissées : tu es imposé sur la moitié de tes recettes. Le régime réel te permet de déduire tes charges réelles et tes amortissements, ce qui réduit souvent le résultat imposable bien en dessous de 50 %.
Le micro-BIC est avantageux uniquement si tes charges réelles + amortissements représentent moins de 50 % de tes recettes. En activité partielle ou saisonnière, il faut comparer les recettes réellement encaissées avec des charges récurrentes et amortissements proratisés, sinon tu peux proratiser deux fois ou comparer deux périodes différentes. Dès que tu as un crédit immobilier, une taxe foncière, une assurance et l'amortissement du bien, le réel devient souvent meilleur.
Prenons un exemple chiffré : 12 000 € de loyers annuels. En micro-BIC, base imposable = 6 000 €. En réel avec 3 500 € de charges et 5 500 € d'amortissements, base imposable = 3 000 €. Avec une TMI de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, l'économie annuelle est de (6 000 - 3 000) x 48,6 % = 1 458 €.
Le seul avantage du micro-BIC est sa simplicité : pas de liasse fiscale à produire. Mais avec un outil comme LMNP Facile qui génère la liasse en 10 minutes pour 49 €, cette simplicité ne vaut plus l'économie d'impôt sacrifiée.
Pour aller plus loin
Questions liees
Comment choisir le bon régime fiscal pour ton LMNP ?
Compare la somme de tes charges réelles + amortissements avec 50 % de tes recettes. Si le total dépasse 50 %, le régime réel est plus avantageux. Notre comparateur gratuit fait le calcul.
Comment changer de régime fiscal en LMNP ?
Pour passer au régime réel, exerce l'option auprès de ton SIE dans le délai applicable. Lors de la première déclaration, le dépôt de la liasse vaut généralement option.
Quel est le seuil du micro-BIC en LMNP ?
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil micro-BIC LMNP classique est de 77 700 € de recettes annuelles, avec prorata en début d'activité.