Une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée habituelle. La SCI à l'IS le peut, mais avec une fiscalité différente (IS + flat tax sur dividendes). Le LMNP en nom propre est généralement plus avantageux.
Par Yann Lephay
La compatibilité entre LMNP et SCI (Société Civile Immobilière) est un sujet complexe. En principe, une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ne peut pas exercer d'activité de location meublée de manière habituelle. Si elle le fait, elle risque une requalification fiscale en SCI à l'IS (impôt sur les sociétés), ce qui change complètement la fiscalité.
La SCI à l'IS peut tout à fait exercer une activité de location meublée. Les loyers sont soumis à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), et le bien est amortissable comme en LMNP. Cependant, les dividendes distribués aux associés sont imposés à la flat tax (30 %) ou au barème progressif. Et surtout, la plus-value à la revente est calculée selon le régime professionnel : les amortissements sont réintégrés, ce qui peut générer un impôt significatif.
En LMNP en nom propre (sans SCI), la plus-value suit le régime des particuliers : exonération progressive (22 ans IR, 30 ans PS). C'est un avantage majeur du LMNP direct sur la SCI à l'IS. Pour un investissement locatif de long terme que tu prévois de revendre un jour, le LMNP en nom propre est généralement plus avantageux.
La SCI reste pertinente pour la transmission patrimoniale (donation de parts, démembrement) et la gestion collective d'un patrimoine (entre conjoints, entre parents et enfants). Mais pour l'optimisation fiscale pure de la location meublée, le LMNP en nom propre est presque toujours préférable.
Le LMNP s'applique si tes recettes meublées sont inférieures à 23 000 €/an ou à 50 % de tes revenus. Au-delà, tu bascules en LMP avec des règles différentes sur les déficits, les plus-values et les cotisations.
Toute personne physique majeure peut bénéficier du LMNP : salarié, retraité, fonctionnaire. Il suffit d'immatriculer son activité avec le formulaire P0i et d'obtenir un SIRET.
Le LMNP au régime réel est un excellent outil de défiscalisation grâce aux amortissements, qui permettent de réduire le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.