Le LMNP s'applique si tes recettes meublées sont inférieures à 23 000 €/an ou à 50 % de tes revenus. Au-delà, tu bascules en LMP avec des règles différentes sur les déficits, les plus-values et les cotisations.
Par Yann Lephay
La différence entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) tient à deux critères cumulatifs. Tu es LMP si tes recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET si ces recettes dépassent 50 % de l'ensemble de tes revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, etc.). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, tu restes LMNP.
Les conséquences fiscales sont significatives. En LMNP, les déficits ne sont reportables que sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 ans. En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global, ce qui peut réduire l'impôt sur tes salaires. C'est un avantage en cas de lourds travaux ou de grosses charges.
Sur les plus-values, la différence est majeure. En LMNP, la plus-value à la revente suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération progressive après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). En LMP, c'est le régime professionnel qui s'applique : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, ce qui peut augmenter significativement l'impôt à la revente. En revanche, le LMP peut bénéficier d'une exonération sous conditions (article 151 septies).
Autre différence : le LMP est soumis aux cotisations sociales SSI (environ 40 % du bénéfice), tandis que le LMNP paie les prélèvements sociaux à 18,6 %. L'impact financier est considérable.
Toute personne physique majeure peut bénéficier du LMNP : salarié, retraité, fonctionnaire. Il suffit d'immatriculer son activité avec le formulaire P0i et d'obtenir un SIRET.
Le cumul LMNP et salaire est parfaitement légal. Le statut LMNP s'applique tant que tes recettes meublées sont inférieures à 23 000 €/an ou à 50 % de tes revenus globaux.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil micro-BIC LMNP classique est de 77 700 € de recettes annuelles, avec prorata en début d'activité.