Les revenus LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu (TMI) plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Grâce aux amortissements, le résultat imposable est souvent à zéro.
Par Yann Lephay
En LMNP, tes revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus les prélèvements sociaux de 18,6 % (taux applicable depuis la LFSS 2026, sur les revenus 2025+). Le taux d'imposition dépend de ta tranche marginale d'imposition (TMI) : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
Concrètement, si ta TMI est de 30 %, un bénéfice LMNP de 5 000 € génère un impôt de 5 000 x (30 % + 18,6 %) = 2 430 €. Mais grâce aux amortissements du régime réel, ton bénéfice imposable est souvent bien inférieur à tes loyers réels. Dans beaucoup de cas, le résultat fiscal est à zéro pendant les premières années.
Prenons un exemple : tu perçois 10 000 € de loyers annuels. Tes charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, etc.) représentent 3 000 €. Tes amortissements (bien + mobilier) s'élèvent à 7 000 €. Résultat fiscal : 10 000 - 3 000 - 7 000 = 0 €. Tu ne paies aucun impôt sur tes loyers cette année-là.
Si les amortissements dépassent le bénéfice avant amortissements, l'excédent est reporté sur les années suivantes (amortissements réputés différés, ou ARD). Il n'est pas perdu. Le LMNP au régime réel est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les particuliers investisseurs.
Les revenus LMNP s'ajoutent aux autres revenus pour l'impôt sur le revenu. Au régime réel, les amortissements réduisent fortement, voire annulent, l'impôt dû.
Le prélèvement à la source LMNP fonctionne par acomptes mensuels ou trimestriels. Si ton résultat fiscal est à zéro grâce aux amortissements, les acomptes sont nuls.
Le LMNP au régime réel est un excellent outil de défiscalisation grâce aux amortissements, qui permettent de réduire le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.