Les revenus LMNP s'ajoutent aux autres revenus pour l'impôt sur le revenu. Au régime réel, les amortissements réduisent fortement, voire annulent, l'impôt dû.
Par Yann Lephay
Les revenus LMNP s'ajoutent à tes autres revenus (salaire, retraite, etc.) pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ils sont déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et imposés à ta tranche marginale d'imposition. Mais grâce au régime réel, le montant imposé est souvent très inférieur aux loyers réellement perçus.
Au régime réel, tu déduis de tes loyers toutes les charges réelles (intérêts de prêt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, entretien) PLUS les amortissements du bien et du mobilier. Si charges + amortissements > loyers, ton résultat fiscal est à zéro. Tu perçois des loyers mais tu ne paies aucun impôt supplémentaire sur ces revenus.
En micro-BIC, c'est plus simple mais souvent moins favorable : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à tes loyers. La moitié est donc imposée à ta TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour 12 000 € de loyers, 6 000 € sont ajoutés à tes revenus imposables.
Chiffrons la différence : pour 12 000 € de loyers avec une TMI à 30 %, le micro-BIC génère 6 000 x 48,6 % = 2 916 € d'impôt. Au réel, avec 4 000 € de charges et 6 000 € d'amortissements, le résultat est 2 000 € et l'impôt est 972 €. Économie : 1 944 € par an.
Les revenus LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu (TMI) plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Grâce aux amortissements, le résultat imposable est souvent à zéro.
Le prélèvement à la source LMNP fonctionne par acomptes mensuels ou trimestriels. Si ton résultat fiscal est à zéro grâce aux amortissements, les acomptes sont nuls.
Le cumul LMNP et salaire est parfaitement légal. Le statut LMNP s'applique tant que tes recettes meublées sont inférieures à 23 000 €/an ou à 50 % de tes revenus globaux.