Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP ?
L'amortissement LMNP se calcule par composants : gros œuvre, toiture, installations, aménagements, chacun amorti sur une durée différente. Le terrain n'est jamais amortissable.
Par Yann Lephay
Reponse detaillee
L'amortissement LMNP se calcule par la méthode des composants : le bien est décomposé en plusieurs éléments, chacun amorti sur une durée différente. Les composants standards sont : le gros œuvre (40-50 % de la valeur, amorti sur 40-50 ans), la toiture (5-10 %, 20-25 ans), les façades et étanchéité (5-10 %, 20-30 ans), les installations techniques (15-20 %, 15-20 ans) et les aménagements intérieurs (15-20 %, 10-15 ans).
La première étape est de déterminer la base amortissable : prix d'acquisition hors terrain. Le terrain n'est jamais amortissable. Sa quote-part est généralement de 15 % en zone standard et peut atteindre 25-30 % en zone tendue (Paris, Lyon, grandes agglomérations). Exemple : pour un bien acheté 200 000 € avec 15 % de terrain, la base amortissable est 170 000 €.
Ensuite, tu répartis cette base entre les composants et tu calcules la dotation annuelle de chacun. Exemple simplifié sur 170 000 € : gros œuvre 68 000 € / 50 ans = 1 360 €/an, toiture 17 000 / 25 = 680, installations 25 500 / 15 = 1 700, aménagements 25 500 / 10 = 2 550, façades 17 000 / 25 = 680, soit un total de 6 970 €/an.
À cela s'ajoute l'amortissement du mobilier (généralement sur 5 à 10 ans) et des travaux d'amélioration (10 à 15 ans). LMNP Facile calcule automatiquement cette répartition par composants en fonction de l'état du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation.
Pour aller plus loin
Questions liees
Quelle est la durée d'amortissement en LMNP ?
La durée d'amortissement LMNP varie par composant : gros œuvre 40-50 ans, toiture 20-25 ans, installations 15-20 ans, aménagements 10-15 ans, mobilier 5-10 ans.
Comment amortir le mobilier en LMNP ?
Le mobilier LMNP s'amortit sur 5 à 10 ans selon les éléments. Les articles de plus de 500 € sont immobilisés, ceux en dessous sont déductibles immédiatement.
Que se passe-t-il quand l'amortissement dépasse les revenus LMNP ?
Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer de déficit. L'excédent est reporté sans limite de durée (amortissements réputés différés). Rien n'est perdu.