L'amortissement LMNP se calcule par composants : gros œuvre, toiture, installations, aménagements, chacun amorti sur une durée différente. Le terrain n'est jamais amortissable.
L'amortissement LMNP se calcule par la méthode des composants : le bien est décomposé en plusieurs éléments, chacun amorti sur une durée différente. Les composants standards sont : le gros œuvre (40-50 % de la valeur, amorti sur 40-50 ans), la toiture (5-10 %, 20-25 ans), les façades et étanchéité (5-10 %, 20-30 ans), les installations techniques (15-20 %, 15-20 ans) et les aménagements intérieurs (15-20 %, 10-15 ans).
La première étape est de déterminer la base amortissable : prix d'acquisition hors terrain. Le terrain n'est jamais amortissable. Sa quote-part est généralement de 15 % en zone standard et peut atteindre 25-30 % en zone tendue (Paris, Lyon, grandes agglomérations). Exemple : pour un bien acheté 200 000 € avec 15 % de terrain, la base amortissable est 170 000 €.
Ensuite, tu répartis cette base entre les composants et tu calcules la dotation annuelle de chacun. Exemple simplifié sur 170 000 € : gros œuvre 68 000 € / 50 ans = 1 360 €/an, toiture 17 000 / 25 = 680, installations 25 500 / 15 = 1 700, aménagements 25 500 / 10 = 2 550, façades 17 000 / 25 = 680, soit un total de 6 970 €/an.
À cela s'ajoute l'amortissement du mobilier (généralement sur 5 à 10 ans) et des travaux d'amélioration (10 à 15 ans). LMNP Facile calcule automatiquement cette répartition par composants en fonction de l'état du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation.
La durée d'amortissement LMNP varie par composant : gros œuvre 40-50 ans, toiture 20-25 ans, installations 15-20 ans, aménagements 10-15 ans, mobilier 5-10 ans.
Le mobilier LMNP s'amortit sur 5 à 10 ans selon les éléments. Les articles de plus de 500 € sont immobilisés, ceux en dessous sont déductibles immédiatement.
Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer de déficit. L'excédent est reporté sans limite de durée (amortissements réputés différés). Rien n'est perdu.