Formulaires 2033 LMNP : guide complet des annexes

Vue d'ensemble des annexes 2033

La liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié comprend un formulaire principal (le 2031) et des annexes (les 2033). Voici leur rôle :

Télécharge les formulaires sur impots.gouv.fr - Liasse BIC

En pratique, un LMNP remplit les 2033-B, 2033-A et 2033-C. Les 2033-D à G sont vides sauf cas particulier.

Formulaire 2033-B — Compte de résultat simplifié

Le 2033-B retrace tes recettes et charges de l'exercice. C'est ici que se calcule le résultat fiscal qui sera reporté sur le 2031 (et ensuite sur le 2042 C PRO).

Partie « Produits » (recettes)

Partie « Charges »

Résultat

Point critique : La case 254 (dotations aux amortissements) doit correspondre exactement au total des dotations du 2033-C. Toute incohérence est un signal pour l'administration.

Les numéros de cases ci-dessus sont ceux du formulaire 2033-B-SD, millésime 2026 (exercice 2025). Vérifie toujours le millésime que tu utilises.

Formulaire 2033-A — Bilan simplifié

Le 2033-A est une photographie de ton patrimoine LMNP au 31 décembre. Il comprend un actif (ce que tu possèdes) et un passif (comment c'est financé).

Actif (ce que tu possèdes)

Passif (comment c'est financé)

Les numéros de cases sont ceux du formulaire 2033-A-SD, millésime 2026. Vérifie le millésime que tu utilises.

Règle d'or : Actif = Passif. Si les deux totaux ne correspondent pas, la liasse est incohérente et sera rejetée.

Première année d'activité

Pour ta première déclaration LMNP :

1. Actif = Valeur d'acquisition du bien + mobilier + trésorerie
2. Passif = Emprunt + Capital (qui équilibre)

Le « Capital » en LMNP représente la différence entre l'actif et les dettes : c'est ton apport personnel.

Formulaire 2033-C — Immobilisations et amortissements

Le 2033-C est le tableau des amortissements par composants. C'est le formulaire le plus technique de la liasse LMNP — et celui que l'administration regarde en premier lors d'un contrôle.

Structure du tableau

Pour chaque immobilisation (bien immobilier, mobilier, travaux), tu dois renseigner :

Exemple pour un bien LMNP (3e année)

Rappel : Le terrain (~10 % du prix) n'est jamais amorti.

Le total de la colonne « Dotation de l'exercice » (8 058 €) doit correspondre à la case 254 du 2033-B.

Sur le formulaire officiel, les immobilisations ne sont pas listées composant par composant : elles sont regroupées par catégorie. Ton détail par composants sert à calculer les montants, que tu reportes ensuite dans les lignes de la catégorie correspondante :

Le cadre II (amortissements) reprend les mêmes catégories : constructions 520 à 526, agencements 540 à 546, autres immobilisations corporelles 560 à 566. Le total des dotations de l'exercice figure en case 572.

Formulaire 2033-D — Provisions et déficits

Cette annexe suit les déficits reportables et les provisions. Elle n'est nécessaire que si tu as des déficits à reporter ou des amortissements réputés différés.

Tableau des déficits

Exemple de suivi

Amortissements réputés différés

Si l'amortissement dépasse le bénéfice avant amortissement, l'excédent est reporté sans limite de durée au titre de l'article 39 C. Ce stock n'est pas un déficit fiscal : il doit être suivi dans un état dédié et rapproché de la comptabilité des exercices suivants.

La cohérence entre formulaires

C'est le piège de la liasse LMNP. Les formulaires sont interconnectés :

2033-C (dotation amortissement, case 572) → 2033-B (case 254)
2033-C (VNC totale)                       → 2033-A (immobilisations corporelles nettes)
2033-B (résultat comptable, case 310)     → 2033-A (résultat de l'exercice, case 136)
2033-B (résultat fiscal, cases 370/372)   → 2031 (résultat fiscal)
2031 (résultat)                           → 2042 C PRO (case 5NA ou 5NY)

Une seule incohérence (par exemple, un amortissement qui ne correspond pas entre le 2033-C et le 2033-B) peut entraîner un rejet de la liasse ou un contrôle ciblé.

Erreurs fréquentes

Simplifier avec LMNP Facile

Quand tu remplis les formulaires à la main ou sur Excel, la cohérence entre annexes repose entièrement sur toi. LMNP Facile génère les formulaires 2033-B, 2033-A et 2033-C automatiquement à partir des données que tu saisis, avec vérification de cohérence entre formulaires et 114 points de contrôle :

• 2033-B : Compte de résultat avec toutes les charges déductibles
• 2033-A : Bilan équilibré automatiquement
• 2033-C : Amortissements par composants selon les durées légales
• 2033-D : Provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables, complétés par un état de suivi article 39 C

Chaque montant est calculé une seule fois et reporté partout où il doit l'être. Toutes les annexes sont cohérentes entre elles et avec le formulaire 2031. Une fois généré, il te reste à déposer la liasse sur impots.gouv.fr en mode EFI.

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