Vue d'ensemble des annexes 2033
La liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié comprend un formulaire principal (le 2031) et des annexes (les 2033). Voici leur rôle :
| Formulaire | Rôle | Obligatoire LMNP |
|---|---|---|
| 2031 | Page de garde : identification + résultat fiscal global | ✅ Oui |
| 2033-A | Compte de résultat simplifié | ✅ Oui |
| 2033-B | Bilan simplifié (actif + passif) | ✅ Oui |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus-values | ✅ Oui |
| 2033-D | Provisions et déficits | ⚠️ Si déficit |
| 2033-E | Détermination de la valeur ajoutée (CVAE) | ❌ Non (LMNP exonéré) |
| 2033-F | Filiales et participations | ❌ Non |
| 2033-G | Divers | ❌ Rarement |
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En pratique, un LMNP remplit les 2033-A, 2033-B et 2033-C. Les 2033-D à G sont vides sauf cas particulier.
Formulaire 2033-A — Compte de résultat simplifié
Le 2033-A retrace tes recettes et charges de l'exercice. C'est ici que se calcule le résultat fiscal qui sera reporté sur le 2031 (et ensuite sur le 2042 C PRO).
Partie « Produits » (recettes)
| Case | Libellé | Quoi déclarer |
|---|---|---|
| 210 | Ventes de marchandises | 0 (pas applicable en LMNP) |
| 214 | Production vendue — prestations de services | Tes loyers encaissés (charges comprises) |
| 218 | Produits des activités annexes | Revenus accessoires (ex : location de parking) |
| 230 | Total des produits d'exploitation | Somme des cases ci-dessus |
Partie « Charges »
| Case | Libellé | Quoi déclarer |
|---|---|---|
| 242 | Achats de matières premières | 0 |
| 250 | Autres charges externes | Assurance PNO, frais de gestion, honoraires |
| 252 | Impôts et taxes | CFE + taxe foncière (part du propriétaire) |
| 254 | Rémunérations du personnel | 0 (sauf si salarié) |
| 256 | Charges sociales | 0 |
| 262 | Dotations aux amortissements | Amortissements de l'exercice (doit correspondre au 2033-C) |
| 264 | Charges financières | Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur |
| 270 | Total des charges | Somme |
Résultat
| Case | Libellé | Calcul |
|---|---|---|
| 310 | Résultat d'exploitation | Produits (230) – Charges (270) |
| 370 | Résultat fiscal | Résultat après retraitements → reporté sur le 2031 |
Point critique : La case 262 (amortissements) doit correspondre exactement au total des dotations du 2033-C. Toute incohérence est un signal pour l'administration.
Formulaire 2033-B — Bilan simplifié
Le 2033-B est une photographie de ton patrimoine LMNP au 31 décembre. Il comprend un actif (ce que tu possèdes) et un passif (comment c'est financé).
Actif (ce que tu possèdes)
| Case | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 010 | Immobilisations incorporelles (brut) | 0 (pas de fonds de commerce en LMNP) |
| 014 | Immobilisations corporelles (brut) | Prix d'acquisition du bien + mobilier |
| 016 | Amortissements cumulés | Total des amortissements pratiqués depuis l'achat |
| 028 | Immobilisations corporelles (net) | Brut – Amortissements cumulés |
| 040 | Créances | Loyers non encore encaissés au 31/12 |
| 060 | Disponibilités | Solde du compte dédié LMNP |
| 068 | Total actif | Somme |
Passif (comment c'est financé)
| Case | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 120 | Capital | Apport initial (en LMNP : prix d'acquisition – emprunt) |
| 134 | Résultat de l'exercice | Résultat du 2033-A |
| 136 | Report à nouveau | Résultats des exercices antérieurs |
| 156 | Emprunts et dettes | Capital restant dû au 31/12 |
| 172 | Total passif | Doit être = Total actif |
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Voir la déclaration en ligneRègle d'or : Actif = Passif. Si les deux totaux ne correspondent pas, la liasse est incohérente et sera rejetée.
Première année d'activité
Pour ta première déclaration LMNP :
- Actif = Valeur d'acquisition du bien + mobilier + trésorerie
- Passif = Emprunt + Capital (qui équilibre)
Le « Capital » en LMNP représente la différence entre l'actif et les dettes : c'est ton apport personnel.
Formulaire 2033-C — Immobilisations et amortissements
Le 2033-C est le tableau des amortissements par composants. C'est le formulaire le plus technique de la liasse LMNP — et celui que l'administration regarde en premier lors d'un contrôle.
Structure du tableau
Pour chaque immobilisation (bien immobilier, mobilier, travaux), tu dois renseigner :
| Colonne | Information |
|---|---|
| Nature de l'immobilisation | Ex : « Structure gros œuvre », « Mobilier », « Travaux salle de bain » |
| Valeur brute début d'exercice | Valeur à l'acquisition |
| Augmentations | Nouvelles acquisitions dans l'exercice (travaux, mobilier) |
| Diminutions | Cessions dans l'exercice |
| Valeur brute fin d'exercice | Début + Augmentations – Diminutions |
| Amortissements cumulés début | Total amorti avant cet exercice |
| Dotation de l'exercice | Amortissement de cette année |
| Amortissements cumulés fin | Début + Dotation |
| Valeur nette comptable | Brut fin – Amortissements cumulés fin |
Exemple pour un bien LMNP (3e année)
| Immobilisation | Brut | Amort. cumulés début | Dotation N | Amort. cumulés fin | VNC |
|---|---|---|---|---|---|
| Structure (50%) | 85 000 € | 3 400 € | 1 700 € | 5 100 € | 79 900 € |
| Toiture (10%) | 17 000 € | 1 360 € | 680 € | 2 040 € | 14 960 € |
| Installations (15%) | 25 500 € | 3 400 € | 1 700 € | 5 100 € | 20 400 € |
| Agencements (15%) | 25 500 € | 5 100 € | 2 550 € | 7 650 € | 17 850 € |
| Mobilier | 10 000 € | 2 856 € | 1 428 € | 4 284 € | 5 716 € |
| TOTAL | 163 000 € | 16 116 € | 8 058 € | 24 174 € | 138 826 € |
Rappel : Le terrain (~10 % du prix) n'est jamais amorti.
Le total de la colonne « Dotation de l'exercice » (8 058 €) doit correspondre à la case 262 du 2033-A.
Formulaire 2033-D — Provisions et déficits
Cette annexe suit les déficits reportables et les provisions. Elle n'est nécessaire que si tu as des déficits à reporter ou des amortissements réputés différés.
Tableau des déficits
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| Année d'origine | Exercice où le déficit est apparu |
| Montant initial | Déficit de l'année |
| Imputations | Montants utilisés les années suivantes |
| Solde | Déficit restant à reporter |
Exemple de suivi
| Origine | Initial | Imputé N-2 | Imputé N-1 | Imputé N | Solde |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5 000 € | 2 000 € | 2 000 € | 1 000 € | 0 € |
| 2024 | 3 000 € | 0 € | 1 000 € | 2 000 € | 0 € |
| Total | 8 000 € | 0 € |
Amortissements réputés différés
Si l'amortissement dépasse le bénéfice avant amortissement, l'excédent est « réputé différé » (article 39 C du CGI) et reporté indéfiniment. Cet excédent figure sur la 2033-D et sera imputé les années suivantes dès que le bénéfice le permettra.
La cohérence entre formulaires
C'est le piège de la liasse LMNP. Les formulaires sont interconnectés :
2033-C (dotation amortissement) → 2033-A (case 262)
2033-C (VNC totale) → 2033-B (immobilisations nettes)
2033-A (résultat) → 2033-B (résultat de l'exercice)
2033-A (résultat) → 2031 (case CU ou CR)
2031 (résultat) → 2042 C PRO (case 5NA ou 5NY)
| Vérification | 2033-A | 2033-B | 2033-C |
|---|---|---|---|
| Immobilisations brutes | — | Case 014 | Valeur brute fin |
| Amortissements cumulés | — | Case 016 | Amort. cumulés fin |
| Dotation amortissement | Case 262 | — | Total dotation N |
| Résultat | Case 370 | Case 134 | — |
Une seule incohérence (par exemple, un amortissement qui ne correspond pas entre le 2033-C et le 2033-A) peut entraîner un rejet de la liasse ou un contrôle ciblé.
Erreurs fréquentes
| Erreur | Formulaire | Conséquence |
|---|---|---|
| Amort. 2033-C ≠ case 262 du 2033-A | A + C | Incohérence → signal de contrôle |
| Actif ≠ Passif sur le 2033-B | B | Liasse rejetée |
| Oublier les intérêts d'emprunt (case 264) | A | Résultat fiscal surestimé → impôt en trop |
| Confondre valeur brute et valeur nette | B + C | Bilan faux |
| Ne pas remplir le 2033-C par composants | C | Non-conforme au PCG depuis 2005 |
| Oublier d'appliquer le plafonnement art. 39 C | A + C | Amortissement qui crée un déficit → redressement |
| Ne pas reporter les déficits année après année | D | Perte de droits à imputation |
| Terrain dans les amortissements | C | Le terrain ne doit jamais apparaître dans les amortissements |
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- 2033-A : Compte de résultat avec toutes les charges déductibles
- 2033-B : Bilan équilibré automatiquement
- 2033-C : Amortissements par composants selon les durées légales
- 2033-D : Suivi des déficits et amortissements différés
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Questions fréquentes
Quelles annexes 2033 sont obligatoires pour un LMNP ?
Combien de formulaires 2033 faut-il remplir en LMNP ?
Où trouver les formulaires 2033 vierges ?
Quelle est la différence entre le 2031 et les 2033 ?
Comment remplir le bilan 2033-B quand on débute en LMNP ?
Où déclarer les amortissements sur la 2033 ?
Comment relier les montants entre 2033-A, 2033-B et 2033-C ?
La 2033-D est-elle obligatoire pour un LMNP ?
Peut-on remplir les 2033 sur Excel ?
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