Comprendre le déficit en LMNP
En LMNP au régime réel, un déficit apparaît quand vos charges déductibles dépassent vos recettes locatives. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices de location meublée.
Point clé : Contrairement au déficit foncier (location nue) qui s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an, le déficit LMNP ne s'impute que sur les BIC de même nature.
Source : Article 156 du Code Général des Impôts et BOFiP BOI-BIC-DEF
Les deux types de déficits LMNP
1. Déficit "classique" (hors amortissement)
Ce déficit provient des charges courantes qui dépassent les loyers :
| Charges créant un déficit | Exemple |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 8 000€ |
| Taxe foncière | 1 500€ |
| Charges de copropriété | 2 000€ |
| Assurance PNO | 300€ |
| Travaux d'entretien | 3 000€ |
| Total charges | 14 800€ |
| Loyers perçus | 10 000€ |
| Déficit | 4 800€ |
Ce déficit de 4 800€ est reportable pendant 10 ans sur les années suivantes.
2. Excédent d'amortissement (réputé différé)
L'amortissement obéit à une règle spécifique : il ne peut jamais créer de déficit.
Amortissement déductible = MAX(0, Recettes - Charges)
Exemple :
- Loyers : 10 000€
- Charges (hors amortissement) : 6 000€
- Amortissement calculé : 7 000€
Amortissement déductible = 10 000€ - 6 000€ = 4 000€
L'excédent (3 000€) est "réputé différé" et reportable sans limite de durée.
Mécanisme du report
Ordre d'imputation
Chaque année, vos bénéfices LMNP s'imputent dans cet ordre :
Tu fais ta déclaration LMNP cette année ?
Prépare ta liasse fiscale en ligne en 15 minutes : formulaires 2031, annexes 2033 et report 2042-C-PRO.
Voir la déclaration en ligne- Déficits antérieurs (les plus anciens d'abord)
- Amortissements différés (les plus anciens d'abord)
Exemple sur 3 ans
| Année | Loyers | Charges | Amort. calculé | Résultat | Report |
|---|---|---|---|---|---|
| N | 10 000€ | 14 000€ | 6 000€ | -4 000€ (déficit) | Déficit: 4 000€ |
| N+1 | 12 000€ | 5 000€ | 6 000€ | +1 000€ | Déficit restant: 3 000€ |
| N+2 | 12 000€ | 5 000€ | 6 000€ | +1 000€ | Déficit restant: 2 000€ |
Déficit LMNP vs Déficit foncier
| Critère | Déficit LMNP | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Imputation revenu global | ❌ Non | ✅ Oui (10 700€/an max) |
| Durée de report du déficit | 10 ans | 10 ans |
| Durée de report des amortissements non déduits (ARD) | Illimitée | Non applicable |
| Amortissement | Oui (différé) | Non |
| Régime | BIC réel | Revenus fonciers |
Source : Service-Public.fr - Déficit foncier
Déclaration du déficit
Le déficit LMNP se déclare sur la liasse fiscale 2031 et ses annexes :
- Formulaire 2031 : Résultat fiscal (bénéfice ou déficit)
- Annexe 2033-B : Tableau de suivi des déficits reportables
- Déclaration 2042-C-PRO : Report du résultat sur votre déclaration de revenus
Le déficit apparaît en case 5NY (ou 5OY pour le conjoint) de la 2042-C-PRO.
Formulaires disponibles sur impots.gouv.fr
Cas particuliers
Cessation d'activité
Si vous vendez votre unique bien LMNP et cessez toute activité de location meublée, les déficits non imputés sont définitivement perdus.
Conseil : Avant de vendre, vérifiez si vous pouvez utiliser les déficits reportables.
Passage en LMP
Si vous passez du statut LMNP au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), les déficits LMNP antérieurs ne sont pas transférables. Ils restent imputables uniquement sur d'éventuels revenus LMNP futurs.
Décès du contribuable
Les déficits reportables sont transmis aux héritiers qui poursuivent l'activité de location meublée.
Erreurs frequentes
Ne pas reporter correctement les deficits = perte definitive d'economie d'impot. Le deficit LMNP (hors amortissements) se reporte 10 ans (art. 156 CGI), tandis que les ARD sont sans limite de duree (art. 39 C CGI). Dans les deux cas, le suivi annee par annee sur l'annexe 2033-B est indispensable.
| Erreur | Consequence | Reference |
|---|---|---|
| Oublier de reporter un deficit sur la 2033-B | Perte definitive du deficit non reporte | Art. 156 CGI |
| Croire que l'amortissement cree un deficit | Resultat fiscal faux — l'amortissement est plafonne au benefice avant amortissement | BOI-BIC-AMT-10-30 |
| Imputer le deficit LMNP sur son salaire | Impossible — uniquement sur les BIC de meme nature (location meublee) | Art. 156-I-1bis CGI |
| Confondre deficit LMNP et amortissements differes | Regles differentes : deficit LMNP = 10 ans ; ARD = sans limite | Art. 156 CGI + art. 39 C CGI |
| Ne pas verifier les deficits anterieurs avant declaration | Reports oublies = impot surpaye pendant des annees | — |
Un logiciel de declaration LMNP suit automatiquement les reports d'une annee sur l'autre. LMNP Facile execute 114 points de controle incluant le suivi des deficits anterieurs et des amortissements differes, sans risque d'oubli. 49 EUR/an.
En résumé
| Situation | Traitement |
|---|---|
| Charges > Loyers | Déficit reportable 10 ans |
| Amortissement > Bénéfice | Excédent différé sans limite |
| Vente du bien | Déficit perdu si cessation totale |
| Passage en LMP | Déficit LMNP non transférable |
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Questions fréquentes
Combien de temps peut-on reporter un déficit LMNP ?
Le déficit LMNP s'impute-t-il sur le salaire ?
L'amortissement peut-il créer un déficit LMNP ?
Que devient le déficit LMNP si je vends mon bien ?
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